焦點(diǎn)1 
　　什么是商品房預(yù)售？ 
　 　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前出售，由買受人按照合同約定支付定金或者購房款，預(yù)售人按照合同約定交付商品房的行為。 
　　商品房預(yù)售的一個前提是開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，這是其可以進(jìn)行預(yù)售的合法前提。對于連地基都沒打的項目，不可能取得商品房預(yù)售許可證，也自然不能算預(yù)售。 

　　焦點(diǎn)2 
　　開發(fā)商怎樣才能取得預(yù)售許可證？ 
　　開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證，在軟硬件方面應(yīng)分別達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定，手續(xù)方面應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交下列資料：一、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；二、建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件；三、國有土地使用證；四、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；五、建設(shè)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；六、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容。 

　　 體現(xiàn)在工程進(jìn)度上應(yīng)當(dāng)具備下列條件：一、３層以下（含３層）的商品房項目應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；二、４層以上（含４層）的商品房項目，有地下室工程的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)和４層結(jié)構(gòu)工程。 

焦點(diǎn)3 
　　沒有預(yù)售許可證可以賣房嗎？ 
　  開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證才允許銷售；未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售或者以任何名目收取具有預(yù)售款性質(zhì)的費(fèi)用，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。吉林省建設(shè)廳房地產(chǎn)處劉興巖告訴記者，對于市場上以任何形式進(jìn)行的無預(yù)（銷）售許可證的售房行為，都是違法違規(guī)的 

焦點(diǎn)4 
　　預(yù)售房能簽合同、備案嗎？ 
　  商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與買受人簽訂商品房買賣合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起３０日內(nèi)，持商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同及商品房面積明細(xì)的資料，到房地產(chǎn)行政主管部門和國土資源管理部門申請辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。 

焦點(diǎn)5 
　　　購買無預(yù)售證的期房有哪些風(fēng)險？ 
　　無預(yù)售許可證售房本身就是違規(guī)行為，這個時候開發(fā)商無法與購房者簽訂正規(guī)購房合同，在法律上購房者利益很難得到保障。 
　　建議，購買無證預(yù)售的期房，風(fēng)險很大，如果實(shí)在要買，一定要詳細(xì)了解開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)、實(shí)力，其他四證辦理情況如何、預(yù)售許可證未辦下來的原因、工程是否開工等情況；簽訂的認(rèn)購書一定要詳細(xì)約定開發(fā)商違約的賠償責(zé)任，盡量不要交全款。交完房款是不是就該簽合同？ 

　　 問：我買了一套新房子，在交納了全款后，開發(fā)商只跟我簽了認(rèn)購書，沒有簽正式合同，說得2007年7月才能簽合同，這樣對我有沒有什么不利？  

　　答：正常情況下，購房者交了全款后開發(fā)商就應(yīng)該同購房者簽正式購房合同，并開據(jù)正規(guī)購房發(fā)票。 
　　 交了全款而不能簽購房合同的，一定要清楚開發(fā)商不簽合同的原因是什么，如果是因?yàn)闆]有預(yù)（銷）售許可證，那交款就應(yīng)該慎重，因?yàn)闆]有預(yù)（銷）售許可證，開發(fā)商賣房屬于違法違規(guī)，這種情況下簽的認(rèn)購書就可能會產(chǎn)生分歧，風(fēng)險是較大的。如果此時開發(fā)商五證已全，并且已經(jīng)是現(xiàn)房，就一定要與其簽訂正式購房合同，并要求其開據(jù)正規(guī)購房發(fā)票。對于期房，購房者一定要在認(rèn)購書中標(biāo)明如開發(fā)商違約，要承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任，并要其開據(jù)發(fā)票。 


　　如何辨別商品房是否被抵押？ 
　　問：聽說現(xiàn)在有很多開發(fā)商為取得開發(fā)資金，把土地或房屋抵押給銀行，怎樣才能知道商品房有沒有被抵押？ 

　　答：想辨別所購買的房子是否被開發(fā)商抵押給銀行，可以采取兩種辦法：一是要求開發(fā)商出具該房屋的國有土地使用權(quán)證原件，如果在國有土地使用權(quán)證的備注欄中，沒有注明他項權(quán)利（抵押）的情況，則該房屋沒有抵押給銀行；二是看銷售許可證上是否有抵押蓋章。