我最近在博客中提到，很多傳統(tǒng)零售商正在被日趨強(qiáng)勢的電子商務(wù)所威脅。在彭博電視的某次采訪中，廣播主持人Nicole Lapin問到了電子商務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)的影響。當(dāng)時(shí)我說我還沒有仔細(xì)研究，但是我認(rèn)為分歧將會(huì)越來越大而且越來越消極。

當(dāng)我有機(jī)會(huì)花一些時(shí)間來重新看這個(gè)問題之后，我相信我們看到的跡象清晰表明：電子商務(wù)的革命正嚴(yán)重影響著商業(yè)地產(chǎn)；在線零售商正無情地獲取許多零售類別的份額，而線下玩家卻在拼命爭取日趨縮小的零售份額。

一些實(shí)體零售商已經(jīng)屈服于電子商務(wù)的競爭，包括Circuit City、Borders、CompUSA、Tower Records和Blockbuster等等，而且有許多其他公司也在呈現(xiàn)不景氣的跡象。這些商場和購物中心正數(shù)以千計(jì)地被關(guān)閉，并且?guī)缀鹾苌儆写笮瓦B鎖店能夠取而代之。然而針對零售的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量卻在持續(xù)增長，盡管速度緩慢。整體供給的上升趨勢下，實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)需求極速下滑的確是一場金融災(zāi)難。

當(dāng)前，在日常消費(fèi)品市場以外，幾乎很少有繁盛的實(shí)體零售商。在這里，我對美國零售聯(lián)合會(huì)名單中2012年前100位的零售商的發(fā)展?fàn)顩r做了一個(gè)快速分析，這一分析專注于有可能設(shè)在商場內(nèi)的商品零售商（不包括雜貨店、藥店、餐廳和在線零售商）——分析著眼于三項(xiàng)零售商的健康指標(biāo)：總銷售額增長、公司銷售額增長及商店的數(shù)量。

實(shí)體商場發(fā)展?fàn)顩r不健康

這一關(guān)于美國領(lǐng)先實(shí)體零售商健康的分析，最終結(jié)果并沒有呈現(xiàn)出一張非常漂亮的圖表?？備N售額的增長是混合型的，并且有20%的樣本是負(fù)增長；公司銷售的增長可以說是零售商健康的關(guān)鍵指標(biāo)，也是混合的，其中的四分之一是負(fù)增長。請注意，這樣的零售結(jié)果很多還包括零售商在線的部分，所以圖表所呈現(xiàn)的實(shí)體店?duì)顩r其實(shí)更糟；最后，商店的數(shù)量也是停滯不前，很多頂級零售商縮減了他們門店數(shù)量擴(kuò)張計(jì)劃，只有很少的幾個(gè)還在大舉擴(kuò)張。

美國最大的零售商看上去都不是很健康，如果連他們都在苦苦掙扎，很有可能他們周邊的實(shí)體競爭對手會(huì)更為艱苦。

我又重新研究了2007年前100家零售商，看看他們五年來的變化。從中發(fā)現(xiàn)，這些頂級零售商中的四個(gè)已經(jīng)消失，有趣的是，這四家所呈現(xiàn)的圖表看起來和2012年的截然不同。

這種零售商健康度的下降直接以高空置率和緩慢租金的形式影響到商場和購物中心——這正是你所希望看到的市場供過于求。這兩個(gè)因素在2008-2009年的金融危機(jī)期間迅速惡化，盡管經(jīng)濟(jì)狀況有所改觀，但這兩者幾乎沒有改善。經(jīng)濟(jì)衰退成為催化劑，來自網(wǎng)絡(luò)零售商的競爭也仍將持續(xù)驅(qū)動(dòng)，實(shí)體商場依舊不是很健康。

商業(yè)地產(chǎn)供過于求

這些趨勢正在沖擊市場資本規(guī)模最大的零售商業(yè)地產(chǎn)擁有者。根據(jù)nreionline的數(shù)據(jù)，Simon、General Growth、DDR和Kimco，這四家企業(yè)坐擁超過600萬平方英尺的美國零售商業(yè)地產(chǎn)。Simon的股票表現(xiàn)強(qiáng)勁，但是另外三只股票在過去十年中幾乎沒有創(chuàng)造任何價(jià)值。

大多數(shù)地產(chǎn)專業(yè)人士明白，此刻，巨大的變化正在醞釀。Don Wood（美國聯(lián)邦地產(chǎn)投資信托基金（FRT）CEO）說到：“美國有太多的零售供應(yīng)了。”華爾街日報(bào)報(bào)道稱，“據(jù)一家跟蹤地產(chǎn)投資信托基金的分析公司預(yù)測，美國大約1000家大商場中，有10%將會(huì)在未來10年失敗，并被轉(zhuǎn)換成某種遠(yuǎn)低于零售的東西。這只是一個(gè)保守的估計(jì)：很多商場CEO預(yù)測流失率會(huì)更高?！盌DR的總裁兼CEO Daniel Hurwitz評論道：“我并不認(rèn)為我們過度開發(fā)建設(shè)了，但是我們正在被瓦解?！?/p>

我同意上述觀點(diǎn)，但我相信他們可能低估了這一情況對商場的最終影響。來自Co-Star的一份報(bào)告指出，超過200個(gè)商場占地超過25萬平方英尺，但空置率有35%甚至更高，這是購物中心陷入窘境的明確信號，這些商場正在成為鬼城。他們現(xiàn)在沒有任何活力，并且只要電子商務(wù)繼續(xù)從實(shí)體店“竊取”銷售額，他們只會(huì)獲益更少。有歷史的商場持續(xù)破產(chǎn)，增加周邊商場的壓力，他們將會(huì)關(guān)閉店鋪以優(yōu)化業(yè)務(wù)。數(shù)以百計(jì)的商店很快將被重建或拆除。實(shí)力強(qiáng)大的購物中心還能扛一陣子，因?yàn)檫€有來自那些已關(guān)閉商場里另謀替代去處的消費(fèi)者和人流，但是他們已經(jīng)站在了線下到線上零售消費(fèi)轉(zhuǎn)變的路徑上。

電子商務(wù)的巨大機(jī)會(huì)

這反過來又為電子商務(wù)創(chuàng)造了更多的機(jī)會(huì)。如果我現(xiàn)在想創(chuàng)造一個(gè)新的零售品牌，我毫無疑問會(huì)選擇在線上開始。許多非常有才能的創(chuàng)業(yè)者正在做的就是這個(gè)！對我個(gè)人而言，我在Bonobos買褲子、在J.Hilburn買毛衣、在Ledbury買襯衫，還有在Warby Parker買眼鏡。所有這些品牌都設(shè)計(jì)和銷售自己的商品。在過去，他們可能會(huì)從商場開始生意，但是他們現(xiàn)在卻從網(wǎng)上起家，這種趨勢無疑還將繼續(xù)下去。顯然，新增的實(shí)體零售商將越來越少，在線零售占據(jù)了消失的實(shí)體連鎖店所騰出的空間，對實(shí)體商場進(jìn)一步施壓。

具有諷刺意味的是，很多這些線上品牌正在嘗試開實(shí)體店，但是通常會(huì)需要一些重要的轉(zhuǎn)變。Bonobos和Warby Parker已經(jīng)在紐約建立了自己的體驗(yàn)店，在那里消費(fèi)者可以進(jìn)出和試穿。但是如果消費(fèi)者想要購買商品，那么公司將從倉庫提取——他們的商店里并沒有固定資產(chǎn)。Bonobos已經(jīng)將這一概念擴(kuò)大到了其他額外的地點(diǎn)，但不是百貨商場。他們選擇的是成本較低的非商場位置，并用電子郵件驅(qū)動(dòng)在線顧客到這些地方去體驗(yàn)。他們這么做是因?yàn)樵趨⒂^了他們的實(shí)體店后，消費(fèi)者的采購欲望會(huì)明顯提示，加上沒有庫存壓力、租金和人力成本較低，這些都有效控制了成本。如果這一趨勢發(fā)展，在線零售將會(huì)進(jìn)一步挑戰(zhàn)實(shí)體商場。

在這篇文章的研究過程中，我碰到了一個(gè)吸引人（實(shí)際略微病態(tài)）的網(wǎng)站，叫做deadmalls.com。這個(gè)網(wǎng)站記錄了數(shù)以百計(jì)已經(jīng)或者即將要死去的商場的故事。聯(lián)合創(chuàng)始人Brian Florence寫到：“我和我的朋友Peter Blackbird在2000年開始這個(gè)網(wǎng)站，那時(shí)候我們都意識到Peter掌握了商場倒閉或?yàn)l死的大量數(shù)據(jù)在手中。為什么要保留這些信息？因?yàn)榭辞辶嘶ヂ?lián)網(wǎng)生機(jī)勃勃的力量和它產(chǎn)生更多數(shù)據(jù)的能力，網(wǎng)站的創(chuàng)立利用了別人的悲傷和歡樂，這就是個(gè)巨大的成功?！?/p>

商場業(yè)主的不幸是，deadmalls.com的內(nèi)容還將大幅擴(kuò)大。美國有太多的商店了，這只會(huì)變得更糟。