置業(yè) 參考

  本報(bào)記者 楊家強(qiáng)

  早幾年，隨著我市城市規(guī)劃政策的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)上新開(kāi)工的多層住宅項(xiàng)目難覓蹤跡，取而代之的是２０３０層的高層建筑，高度超過(guò)１００米的高層住宅越來(lái)越多。所謂“登高望遠(yuǎn)”，在高層住宅剛剛興起的時(shí)候，購(gòu)房者大多認(rèn)為住得越高越好，但隨著高層住宅的遍地開(kāi)花，當(dāng)客戶群體開(kāi)始真正認(rèn)識(shí)這一產(chǎn)品并仔細(xì)比較的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)并不是所有的高層房源都好賣(mài)。一個(gè)很明顯的現(xiàn)象是，高層住宅各個(gè)樓層開(kāi)始出現(xiàn)明顯的銷(xiāo)售差異，往往是中間樓層最好賣(mài)，而兩頭卻成為“困難戶”。

  調(diào)查：樓層越高，賣(mài)得越難

  一位朋友前段時(shí)間挑房子，看來(lái)看去都是高層。問(wèn)他最想買(mǎi)的樓層是幾樓，他一口回答：１０樓左右最好，最高不能超過(guò)１８樓，最低不能低于４樓。

  大多數(shù)人表示：購(gòu)買(mǎi)高層住宅，最青睞中間樓層。很顯然，大多數(shù)購(gòu)房者都有同樣的想法。根據(jù)記者對(duì)最近我市一些在售樓盤(pán)的走訪調(diào)查（為了盡可能達(dá)到數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，統(tǒng)計(jì)的這部分房源都處于不同的銷(xiāo)售階段）：有的是剛開(kāi)盤(pán)的熱銷(xiāo)期，有的則是銷(xiāo)售中期，也有的已是尾盤(pán)階段；既有大戶型，也有小戶型。從走訪的結(jié)果分析，高層住宅開(kāi)始出現(xiàn)“兩頭難賣(mài)中間俏”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，也即一幢高層住宅，往往是中間樓層，一般為５～１８樓左右最受歡迎。剩余房源較多的，一般是２１層以上的部分。

  剖析：價(jià)格決定購(gòu)買(mǎi)層數(shù)

  高層住宅不同樓層為何會(huì)出現(xiàn)不同的銷(xiāo)售狀況呢？“很多人買(mǎi)高層住宅，首先都會(huì)選擇價(jià)格比較實(shí)惠、高度也合適的中間樓層。”樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者。他們認(rèn)為，這主要跟兩方面因素有關(guān)，一是價(jià)格，其次就是人們的居住心理。

  而在這兩個(gè)因素中間，更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為前者的影響更大?！叭绻淮备邔樱环謽菍?，全部都賣(mài)一個(gè)價(jià)格，我敢保證絕對(duì)是上面的先賣(mài)完?！彼麄冞@樣表示。原因很簡(jiǎn)單，高層住宅的樓層越高，則建筑成本也越高，相應(yīng)地，銷(xiāo)售價(jià)格也就越高。

  據(jù)了解，目前開(kāi)發(fā)商比較青睞的高層定價(jià)規(guī)則是：最底層的房源往往最便宜，然后逐步往上加價(jià)，幅度一般是每高一層，平均加價(jià)２０５０元左右不等，少數(shù)品牌樓盤(pán)加價(jià)幅度可能會(huì)更大；同一樓層的房源，則一般是東邊套最貴、西邊套次之、中間套再優(yōu)惠些。

  根據(jù)這樣的定價(jià)規(guī)則，一個(gè)起價(jià)３０００元／平方米的高層樓盤(pán)，如果有３０層，其頂樓價(jià)格很有可能是在３９００元／平方米以上，而如果其頂樓是特別設(shè)計(jì)的、帶露臺(tái)的復(fù)式結(jié)構(gòu)，不僅面積非常大，而且價(jià)格也會(huì)更貴。但一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房自住的工薪階層一般不會(huì)舍得多掏１０來(lái)萬(wàn)元，只是為了再住得更高１０層。

  除此之外，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樂(lè)意住在高層住宅頂部幾層的人，往往都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚的客戶。因?yàn)樗麄儠?huì)比較在意住宅的私密性，以及站在“高高在上”的客廳、將整個(gè)城市盡收眼底的那種豪氣。而一般的購(gòu)房者，卻可能會(huì)考慮另外一些問(wèn)題：比如住那么高，安不安全？或者是一旦停電，能不能輕松地爬樓梯回家？“買(mǎi)了高層的房子，如果電梯壞了或是２０年后要更換，應(yīng)該找誰(shuí)？”……會(huì)有這些疑問(wèn)的人，在買(mǎi)房的時(shí)候顯然會(huì)盡量往低處去挑，但過(guò)低的樓層也會(huì)因?yàn)椴晒獾仍虿槐蝗丝春谩?/P>

  居住：怎樣選擇較好樓層？

  衡量高層住宅的性價(jià)比，究竟住幾層更合理、更健康呢？專家指出，可從以下幾點(diǎn)分析得出最佳樓層。

  從空氣質(zhì)量角度來(lái)說(shuō)，生態(tài)學(xué)家研究發(fā)現(xiàn)，８１１層是環(huán)境學(xué)上的揚(yáng)灰層。高層建筑周?chē)鷼饬骰摇皪{谷效應(yīng)”最容易影響處于建筑群中間、周邊有公交干道或工廠的住宅。在“峽谷效應(yīng)”的作用下，含有灰塵的氣流不是平穩(wěn)移動(dòng)，而是在高樓之間的某個(gè)區(qū)間上下徘徊。這個(gè)高度，大概在３０米左右。

  從采光角度看，選擇３層以下房源要注意考察相鄰幾棟建筑的樓間距，看能否保證有效日照，能否達(dá)到“冬至日有效日照不少于１小時(shí)”的國(guó)家規(guī)范要求。

  從噪音污染來(lái)看，低樓層噪音、震動(dòng)都會(huì)比較嚴(yán)重，小區(qū)內(nèi)部的一些噪音聲源也相應(yīng)增多，如入口防盜門(mén)的關(guān)門(mén)聲及門(mén)鈴聲，地下泵房產(chǎn)生的噪音。如果鄰近車(chē)庫(kù)入口或通風(fēng)口，也會(huì)受到進(jìn)出車(chē)輛產(chǎn)生的噪音、燈光及排風(fēng)的干擾，選房時(shí)要小心避開(kāi)。

  從后期費(fèi)用來(lái)看，電梯是有使用壽命的，２０年后更換電梯的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付還是一個(gè)問(wèn)題。還有就是，到達(dá)一定層數(shù)后，給排水設(shè)施都要和普通住宅不一樣，費(fèi)用也不可小覷，所以３０層往上的樓層也要慎重選擇。