小區(qū)停車場(chǎng)所有權(quán)到底歸誰(shuí)所有

隨著人們生活水平的提高，購(gòu)車作為交通工具的人越來(lái)越多，而因?yàn)槿藗兯幼〉纳唐贩啃^(qū)能夠停車的場(chǎng)地卻日漸緊張。一是小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初，開發(fā)商從自身利益最大化出發(fā)，盡可能地要多建商品房用于銷售牟利，所以能夠規(guī)劃為專門停車場(chǎng)的用地很少。二是商品房小區(qū)規(guī)劃之初，規(guī)劃部門對(duì)于小區(qū)停車位設(shè)計(jì)在規(guī)劃審批時(shí)考慮不足。在十多年前，汽車作為大宗商品還曾被看成屬于奢侈品，因此，以前所規(guī)劃的商品房小區(qū)，對(duì)于停車場(chǎng)的規(guī)定缺乏強(qiáng)制性。隨著時(shí)代的發(fā)展，各地關(guān)于規(guī)劃審批時(shí)，必須按照商品房面積或者可居住人數(shù)，建設(shè)一定比例的停車位的規(guī)定紛紛出臺(tái)。但是，各地關(guān)于小區(qū)業(yè)主因?yàn)橥＼噯?wèn)題與物業(yè)公司收費(fèi)問(wèn)題，矛盾日益突出。那么，作為業(yè)主，需要知道的是，商品房小區(qū)的停車場(chǎng)所有權(quán)到底是誰(shuí)的？是業(yè)主的？還是開發(fā)商或者物業(yè)公司的？

對(duì)此，我們需要了解法律是如何規(guī)定的。

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”本條規(guī)定了小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的歸屬權(quán)問(wèn)題。最高法院的司法解釋規(guī)定：“第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”

依據(jù)《物權(quán)法》和司法解釋的上述規(guī)定，小區(qū)停車場(chǎng)的所有權(quán)分為以下幾種情況：

1、如果建設(shè)單位將規(guī)劃的整個(gè)停車場(chǎng)以車位形式出售或贈(zèng)送給業(yè)主，則各個(gè)車位屬于購(gòu)買或接受贈(zèng)與的業(yè)主所有，停車場(chǎng)內(nèi)的公共部分，如車道，屬于所有擁有車位所有權(quán)的業(yè)主共有。

2、如果建設(shè)單位將停車場(chǎng)的車位出租給業(yè)主，則停車場(chǎng)的所有權(quán)歸建設(shè)單位享有，而使用權(quán)歸承租車位的業(yè)主享有，業(yè)主交納的費(fèi)用是車位的使用費(fèi)，該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。

3、如果建設(shè)單位在出售房屋時(shí)，將停車場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主，即業(yè)主所付的房?jī)r(jià)中實(shí)際包含了停車場(chǎng)的分?jǐn)傎M(fèi)用，則停車場(chǎng)的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有，對(duì)于停車場(chǎng)的使用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約中約定，但應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。停車場(chǎng)的收益應(yīng)歸全體業(yè)主共有，主要用于停車場(chǎng)的維修養(yǎng)護(hù)，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

在此，我們需要特別提醒，依據(jù)《物權(quán)法》74條第三款的規(guī)定：

“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/span>

那么，我們可以看出，有些商品房小區(qū)在原規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本來(lái)是建設(shè)綠地的場(chǎng)地，如兩棟商品房建筑物之間，改為專用停車場(chǎng)的，這就屬于《物權(quán)法》的上述規(guī)定，該停車場(chǎng)的所有權(quán)應(yīng)該依法歸全體業(yè)主共有。

目前，一些業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于停車問(wèn)題的矛盾主要發(fā)生在小區(qū)公用道路上停車位或者上述綠地改為停車場(chǎng)地是否應(yīng)該由物業(yè)公司收取停車費(fèi)，以及停車費(fèi)的歸屬問(wèn)題。

實(shí)際上，《物權(quán)法》第74條的規(guī)定是非常明確的，上述兩種情況下，其物權(quán)是屬于全體業(yè)主的。因此，如果經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)決議同意收取一定標(biāo)準(zhǔn)的停車費(fèi)，那么，該停車費(fèi)的收入應(yīng)該是歸全體業(yè)主所有的，而不是歸物業(yè)公司來(lái)隨意開支。比如，一些業(yè)主把汽車停放在自己所購(gòu)買的商品房門前，但卻被告知要收取停車費(fèi)。甚至造成業(yè)主如果不繳納停車費(fèi)，就不能開車回家的奇怪現(xiàn)現(xiàn)象！作為業(yè)主，誰(shuí)對(duì)此不氣憤呢？

對(duì)于物業(yè)公司這個(gè)本應(yīng)由全體業(yè)主聘請(qǐng)的“管家”，反而成為業(yè)主權(quán)益的侵害者，業(yè)主在不知不覺(jué)中，合法權(quán)益遭受侵害，還以為回家停車就該交停車費(fèi)呢！但即便你繳納了停車費(fèi)，如果出現(xiàn)車輛被劃傷或者被盜現(xiàn)象，物業(yè)公司卻不愿意承擔(dān)任何民事賠償責(zé)任！有些物業(yè)公司為逃避責(zé)任，將收取的停車費(fèi)，說(shuō)成是“場(chǎng)地租用費(fèi)”或“場(chǎng)地占用費(fèi)”，并據(jù)此來(lái)主張自己對(duì)業(yè)主停車期間發(fā)生的損害不予賠償?shù)睦碛?。但物業(yè)公司在提出此主張時(shí)忽略了一個(gè)事實(shí)前提，那就是，所謂被租用或占用的場(chǎng)地的所有權(quán)是誰(shuí)的？是物業(yè)公司的嗎？不是，而是全體業(yè)主的！目前業(yè)主維權(quán)之所以困難重重，最重要的原因之一是維權(quán)渠道不暢。依據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主需要通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)的行使自己的權(quán)力。但不少商品房小區(qū)，在入住率都超過(guò)50%以上時(shí)，并沒(méi)有依法成立自己的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

 綜上所述，加強(qiáng)對(duì)物權(quán)法和司法解釋的宣傳力度，依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，喚醒廣大業(yè)主的法律意識(shí)和維權(quán)信念，是解決目前業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的最佳之路。