早報(bào)記者 賴汀雨

　　早報(bào)6月7日《金地格林世界‘質(zhì)量門’調(diào)查》報(bào)道見報(bào)后，在讀者中引起廣泛關(guān)注，包括金地格林世界業(yè)主在內(nèi)的多位讀者來電來函，訴說自己遭遇的‘精裝修房’質(zhì)量問題和由此帶來的生活不便，以及與相關(guān)開發(fā)商交涉過程中遇到的煩惱。

　　早報(bào)記者咨詢多位律師及相關(guān)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)了解到，近年上海房地產(chǎn)市場上‘精裝修房’的比例逐漸提高，但裝修質(zhì)量良莠不齊，糾紛十分普遍。而由于相關(guān)法律法規(guī)的缺失，解決‘精裝修房’質(zhì)量糾紛困難重重。

　　現(xiàn)狀：

　　“精裝修”無明確規(guī)范

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及政策的扶持鼓勵，新建商品住宅中裝修房的比例逐漸提高，但仍有很多購房者對什么是“精裝修”并不明確，常常將“精裝修”誤為“全裝修”，事實(shí)上二者有很大的區(qū)別。

　　早在2002年，建設(shè)部就在《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》中明確提出“全裝修”的概念：“商品住宅裝修一次到位所指的商品住宅為新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅?！?/p>

　　而在實(shí)際操作過程中，由于并沒有法律法規(guī)對“精裝修”進(jìn)行定義，近年各地消協(xié)與工商部門在調(diào)查調(diào)解住宅裝修質(zhì)量糾紛時一般意見是，目前市場所謂的“精裝修”并非前述《導(dǎo)則》所指的“全裝修”，而是對于毛坯房進(jìn)行裝修，對應(yīng)“粗裝修”的約定俗成的叫法。

　　《導(dǎo)則》確立開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。因此，“全裝修房”的第一責(zé)任人是開發(fā)商，無論房屋本身還是裝修工程存在質(zhì)量問題，開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)。

　　但“精裝修房”出現(xiàn)問題，屬于房屋質(zhì)量范圍，業(yè)主要依據(jù)《購房合同》找開發(fā)商解決。屬于裝修工程質(zhì)量問題的，業(yè)主要依據(jù)《裝修合同》找裝修公司解決。只有訂立單個《全裝修房合同》，并在合同中明確寫明“全裝修房”字樣的商品房，才是“全裝修房”。

　　“這在‘買房贈裝修’類型的購房合同中很常見，因?yàn)槌恕顿彿亢贤罚彿空哌€要簽訂《裝修合同》。在這里，裝修工程質(zhì)量問題的責(zé)任人已經(jīng)不是開發(fā)商，而是具體負(fù)責(zé)裝修工程的承包商?！鄙虾ｅ\天成律師事務(wù)所律師徐國興說，所以一些業(yè)主在發(fā)現(xiàn)精裝修質(zhì)量問題時找到開發(fā)商，會被告知需要由負(fù)責(zé)裝修工程的承包商進(jìn)行維修。

　　原因：

　　法律法規(guī)不完善

　　徐國興表示，針對毛坯房，有《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》作為交房標(biāo)準(zhǔn)。但截至目前，尚未有國家強(qiáng)制實(shí)行的“精裝修”房屋驗(yàn)收辦法，只有諸如《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商賣房時會打出“精裝修”的旗號，但無論是“1000元/平方米”還是“3000元/平方米”的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在沒有統(tǒng)一施工及驗(yàn)收規(guī)范的保證下都成了模糊的概念。

　　“既然‘精裝修房’比例越來越高，就應(yīng)該由有關(guān)部門出臺相應(yīng)的法規(guī)，對‘精裝修’的規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量責(zé)任等等加以規(guī)范。”徐國興說，雖然上海已實(shí)行對所有新建住宅實(shí)施“一房一驗(yàn)”制，但由于“精裝修房”沒有驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，所以，質(zhì)量糾紛仍時有發(fā)生。

　　“‘精裝修房’所引發(fā)的糾紛問題不勝枚舉，造成這一現(xiàn)象的主因是沒有明確的規(guī)范制約。”上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展律師稱，目前上海精裝修房存在質(zhì)量問題已經(jīng)非常普遍。由于缺乏法律規(guī)定，業(yè)主試圖通過法律途徑解決質(zhì)量問題，獲取賠償，往往很難實(shí)現(xiàn)。

　　浙江浙嘉律師事務(wù)所主任胡衛(wèi)平也表示，制定明確規(guī)章制度是一個非常迫切需要解決的問題。2009年杭州市就出臺了《杭州市城市精裝修房管理辦法》，對精裝修房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)定。如果有像杭州市這樣的規(guī)范性文件，就會在實(shí)踐中減少很多糾紛，處理類似糾紛時，法院就有了判決的依據(jù)。

　　買賣地位不對等

　　除了在法規(guī)方面的缺失外，不少精裝修房的業(yè)主表示，買賣雙方在締約階段的地位不對等是造成糾紛不斷的另一大原因。

　　金地格林世界格林公館的業(yè)主高先生告訴記者，在購房的過程中，購房者始終是處于弱勢，對于合同方面的法律法規(guī)并沒有全面的了解，而開發(fā)商則有相應(yīng)的法律團(tuán)隊(duì)支持，在合同上會以開發(fā)商的利益為出發(fā)點(diǎn)，甚至搞一些“文字游戲”。

　　金地格林世界森林公館的業(yè)主劉女士則表示，當(dāng)初在買房的時候市場較為火爆，大量消費(fèi)者排隊(duì)認(rèn)購期房，開發(fā)商根本不愁銷售，購房者勢必處于弱勢。

　　上述業(yè)主的觀點(diǎn)，合景泰富銷售總監(jiān)楊子江認(rèn)為并不準(zhǔn)確。

　　“房屋買賣相比其他商品買賣已經(jīng)規(guī)范了許多，例如，一臺電視機(jī)或是一件家具根本不可能在工商局備案。同時，購房合同的規(guī)范程度也在不斷完善，越來越多的附件條款在合同中出現(xiàn)，相信隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，買賣雙方無論在合同制訂還是售后處理辦法上都會更加規(guī)范?！睏钭咏f。

　　法律界人士將買賣雙方的地位歸結(jié)于房地產(chǎn)市場的景氣程度。

　　浙江康城律師事務(wù)所陳虎律師告訴記者，如果房價(jià)走勢持續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場非常活躍，那么購房者一般就處于弱勢地位。如果房價(jià)震蕩走低，房地產(chǎn)市場房源眾多，這時就是買方市場，購房者一般就有較大的話語權(quán)。只是中國的房地產(chǎn)市場自1990年代中期以來一直處于持續(xù)走強(qiáng)的階段，所以購房者看起來就似乎一直處于弱勢地位。但事實(shí)上，在2008年房地產(chǎn)短暫的不景氣時期，購房者的優(yōu)勢地位是比較明顯的。只是這樣的時間段在所謂房地產(chǎn)的“黃金十年”中比較少見，所以讓人感覺購房者的弱勢地位一直沒有改變。

　　建議：

　　請專業(yè)人士

　　陪同購房驗(yàn)房

　　盡管當(dāng)前精裝修房面臨質(zhì)量問題等挑戰(zhàn)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，用發(fā)展的眼光來看，倡導(dǎo)節(jié)能減排、低碳環(huán)保的住宅精裝修代表著未來住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢。

　　如何規(guī)避裝修質(zhì)量糾紛，多位律師和驗(yàn)房機(jī)構(gòu)建議，在購房前期由專業(yè)律師陪同或是最為有效的方式。

　　胡衛(wèi)平坦言，由于購房者往往不是房地產(chǎn)的專業(yè)人士，對于房產(chǎn)方面的很多法律、法規(guī)及規(guī)范不夠了解，導(dǎo)致在購房合同簽訂時往往由于不專業(yè)而被有極大專業(yè)優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商牽著鼻子走。所以若要改變上述情況，最好購房時帶一個懂房地產(chǎn)專業(yè)市場知識及法律法規(guī)的律師。

　　王展則表示，由于開發(fā)商出售的大多是期房，先拿錢后造房，存在不確定因素。因此，除了由律師陪同購房外，購房者最好選購看得見、摸得著的現(xiàn)房。

　　無憂驗(yàn)房網(wǎng)客戶經(jīng)理童先生告訴記者，驗(yàn)房是一個對專業(yè)度要求較高的工作，一般的購房者對這方面的認(rèn)知不足，所以在開發(fā)商交房的過程中，請驗(yàn)房機(jī)構(gòu)陪同驗(yàn)房更為妥當(dāng)。

　　此外，胡衛(wèi)平律師表示，作為要居住多年的耐用消費(fèi)品，房產(chǎn)絕對是一個家庭最主要的財(cái)產(chǎn)，因此財(cái)產(chǎn)來源的合法性就顯得非常重要，買房時首要的是檢查開發(fā)商的銷售許可證、項(xiàng)目批文、施工及規(guī)劃許可證等證明該項(xiàng)目本身合法的文件。其次，從消費(fèi)品本身質(zhì)量來講，應(yīng)審查該商品房有無驗(yàn)收合格，有無驗(yàn)收備案，各項(xiàng)驗(yàn)收是否完成等，并把你希望達(dá)到的具體部位的功能及質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。

　　精裝修房驗(yàn)房11招

　　1招：看“備案”留“兩書”。新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書復(fù)印件以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。

　　2招：檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

　　3招：檢查墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象。用小錘輕輕敲打，若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面中間有縫隙；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

　　4招：頂層房間，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ螅ㄔO(shè)單位所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。

　　5招：一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，這很有可能是陽臺斷裂的先兆。

　　6招：檢查上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象。打開水龍頭，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。

　　7招：電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

　　8招：為保護(hù)幼童安全，距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置。

　　9招：衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。

　　10招：廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。

　　11招：檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，稍用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

　　（資料由上海無憂驗(yàn)房網(wǎng)及上海天復(fù)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)提供）

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