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房地產企業(yè)稅務處理違規(guī)總結 2011-04-14 來源: 作者: 參與討論：會計論壇 1．采取預售方式銷售開發(fā)產品，未按核定利潤率計算利潤額并入所得額計算繳納企業(yè)所得稅。 2．開發(fā)的產品已經銷售，不開具房屋銷售結算發(fā)票，收入掛記預收賬款，不按權責發(fā)生制原則計算應納稅所得額繳納所得稅。 3．銀行按揭房款、產權置換、房地置換、土地出讓、安置用房、商品房自用、抵債等銷售行為，不按權責發(fā)生制原則確認收入納稅。以上銷售行為，個別企業(yè)長期掛在往來賬上或根本不在賬上反映，尤其是銀行按揭和實行分期付款的銷售行為，納稅人不按照合同規(guī)定及時結轉收入，造成當期少繳稅款。 4．成本核算不規(guī)范，亂列成本費用。房地產項目開發(fā)周期長，成本費用配比、歸集和結轉核算復雜，容易造成成本核算混亂。企業(yè)通過虛列多列成本，扣除成本費用時未遵循權責發(fā)生制原則、相關性原則和配比原則，期間費用與成本，建造成本與銷售成本，直接成本與間接成本劃分不清，任意攤銷，虛列多列各類成本，造成不真實的盈虧，以達到不繳或少繳企業(yè)所得稅的目的。具體表現(xiàn)形式主要有以下幾種： ?。?/SPAN>1）利用行業(yè)特點調減成本。房地產公司利用開發(fā)周期長、成本劃分難的行業(yè)特點，將幾個開發(fā)項目不易區(qū)分的成本混在一起，設置一個“前期共同費用”賬戶，結轉經營成本時不按權責發(fā)生制原則和配比原則進行，而是根據(jù)收入情況，利用“前期共同費用”賬戶隨意調整，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。 ?。?/SPAN>2）股東個人負擔的借款利息支出，記入企業(yè)的財務費用支出，有的企業(yè)把應由股東個人的支出記入企業(yè)的管理費用，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。 ?。?/SPAN>3）業(yè)務招待費嚴重超支，多提折舊，多列財務費用等增加成本。 ?。?/SPAN>4）企業(yè)捐贈、贊助、廣告、福利、獎勵等費用超標，不按規(guī)定記入成本。 ?。?/SPAN>5）代收款項、價外費用不合并納稅。將煤氣開戶費、可視對講費、有線電視開戶費、更名費、拖交房款押金、罰息收入、違約保證金、定金等收入直接記入往來賬戶，未計收入申報納稅。 ?。?/SPAN>6）外資開發(fā)商利用自身享受的稅收優(yōu)惠政策，與內資企業(yè)合作進行開發(fā)，對補償給內資企業(yè)的不動產不作收入，不如實申報納稅。 ?。?/SPAN>7）以代建房名義不按規(guī)定納稅。部分房地產開發(fā)公司對不屬代建性質的項目，以簽訂虛假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建費收入納稅而不按銷售不動產行為全額納稅。 房地產分解銷售收入的稅收籌劃與風險 2011-04-14 來源: 作者: 參與討論：會計論壇 假如：長春某房地產開發(fā)企業(yè)新建小區(qū)商品房銷售，平均售價4000元／平方米 。該小區(qū)政府公布的平均售價2600元，最大面積不超過144平方米，分解銷售收入后房屋售價2500元，裝潢費1500元。 1、房地產企業(yè)涉稅：開具銷售不動產發(fā)票2500元， A、營業(yè)稅及城教＝2500 ×5.5%＝137.5（元） B、預繳土地增值稅＝2500×0.5＝12.5（元） 2、裝潢企業(yè)涉稅：開具裝修發(fā)票1500元（裝潢企業(yè)不涉及土地增值稅） 營業(yè)稅及城教＝1500 ×3.3%＝49.5（元） 兩家合計繳稅199.5。 如果不這樣操作房地產實打實地買房涉稅： 營業(yè)稅4000×5.5%＝220（元） 土地增值稅4000×1%＝40（元） 合計繳稅:260。 差：260－199.5＝60.5（元） 如果該企業(yè)有100000平方米房屋，差605萬元稅錢。 3、買房人納稅應納契稅2600×1.5%＝39（元） 如果不這樣：4000×3%＝120（元） 差：120－39＝81（元） （以100平方米計算：差8100元） 全體買房人合計少交契稅100000×81差810萬元。 為什么要分解？那么房地產開企業(yè)有什么好處？不是把利潤和省的稅都讓給了裝潢企業(yè)和買房人了嗎？簡單說房地產省了一點土地增值稅和一部分的營業(yè)稅差2個百分點。買房人一是差稅點,二是差絕對基數(shù),就這么一籌劃，國家少了1400多萬元的財政收入。 達到這個效果的實質還需要： 一、裝潢企業(yè)必須實際是你的關聯(lián)企業(yè)，但表面不能體現(xiàn)是關聯(lián)企業(yè)，應該一點關系也沒有。并雙方具有嚴格的合同或協(xié)議，而且商品房的售價接近或略低于該小區(qū)政府公布的平均售價。裝潢企業(yè)必須在此基礎將發(fā)生的裝潢成本真實的體現(xiàn)，并具有合理利潤空間（依上例：裝潢成本應為1300左右）。裝潢成本由設計費、材料費、工時費組成。 二、在時限的確定：應確定一個時間為房屋完工（達到可以入?。r間，然后再發(fā)生裝潢成本。 三、最重要的一點：必須買房人與開發(fā)企業(yè)和裝潢企業(yè)分別簽訂協(xié)議或合同。正確的作法應該是： 1、期房預售時，就分別簽訂合同， 2、房屋完工（達到可以入?。r就分別簽訂合同。 四、還要與買房人講好，只要買我的房，就必須用我這個企業(yè)裝潢，這一點要體現(xiàn)在某個合同中，以免事后發(fā)生糾紛。 以上操作的風險： 1、如果裝潢企業(yè)不與購買人簽訂合同或協(xié)議，只是房地產開發(fā)企業(yè)與買房人簽訂。 2、如果將房屋先裝修后等買房人來買。也不行。 3、這個裝潢企業(yè)千萬不能體現(xiàn)是關聯(lián)企業(yè)。 4、利潤的合理劃分不能偏離常規(guī)。 否則：稅務機關認為裝潢企業(yè)是你開發(fā)企業(yè)請的，發(fā)生的裝潢費用是開發(fā)企業(yè)的成本，開發(fā)企業(yè)銷售商品房應包括裝潢費用在內。如果這樣就慘了，不但沒少繳稅，還多了一個環(huán)節(jié)。 避稅與反避稅一直是稅務機關與納稅之間長期周旋的主題。稅收籌劃國家不反對。但必須合法合理，納稅人看了請斟酌，不可盲目效仿。稅務同仁看了請想轍。拿出依據(jù)反避稅。 建筑業(yè)發(fā)生混合銷售行為如何處理 2011-04-14 來源: 作者: 參與討論：會計論壇 【問題】 建筑業(yè)發(fā)生混合銷售行為如何處理？ 【解答】 《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第六條規(guī)定： 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業(yè)稅。 第一款所稱貨物，是指有形動產，包括電力、熱力、氣體在內。 第一款所稱從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發(fā)或者零售為主，并兼營應稅勞務的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶在內。 《細則》第七條規(guī)定： 納稅人（提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物）的混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額： （一）提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物的行為； ?。ǘ┴斦?、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。 《細則》第十六條規(guī)定： 除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。 提示：原《細則》第十八條 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業(yè)額應包括設備的價款在內。 房地產稅務籌劃實戰(zhàn)案例精選二則 富力與萬科應對土地增值稅的難與易 李明峻 簡介 深圳市智慧源管理咨詢有限公司總經理 福布斯中國富豪榜多位上榜企業(yè)家財稅顧問 今年一季度，雖然有所謂的“小陽春”，但房地產企業(yè)資金鏈仍普遍吃緊卻是不爭的事實。在當下整體經濟尚未見底的時候，有人會樂觀地幻想，經濟如此不好，房地產稅收政策會松動一點吧？ 會松動嗎？一季度，由于經濟滑坡，稅收收入同比下降了6.9%。為此，國稅總局連續(xù)出文以確保稅收增長任務的完成。5月份新鮮出爐的《關于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》文件再次重申要加強土地增值稅清算，可見房地產稅收政策在金融危機中不會松動。 這次金融危機給房地產帶來的沖擊和深度不夠，在很短時間內就迎來了“回暖”，從而讓很多面臨生死考驗的企業(yè)一下子就緩過氣來，又變成鮮活生氣，這是好事，但從另外一個角度看，這更是壞事，會讓很多人很快“好了傷疤忘了痛”，不能也不愿意好好做做總結。但對于理性的聰明人來說，面對2008-2009房地產急轉直下的大變局，我們必須思考，為什么會出現(xiàn)這次災難？后面還會不會有更猛、更深的第二波、第三波？這次危機表面上看是外部金融危機引致，但深層次的原因到底是什么？相同的錯誤以后會不會重演？如何回避與化解？ 在房地產理性回歸的時代，我們不要幻想，更多地應思考如何修煉內功，提高精細化管理水平，通過內部挖潛，保持持續(xù)贏利，等待新一輪房地產高峰的到來。 問題是，內部挖潛節(jié)流的空間在哪里？目前房地產成本構成中，排第一位的是建安成本，排第二位是地價（拿地早的排外），排第三位的就應該是稅收成本了。如與銷售額掛鉤，在預征階段，各項稅負合計已達到銷售額的8-12%，如果項目結束進行清算，則普遍高達15%以上，一線城市會達到25%以上。因此，控制和節(jié)約稅收成本支出，特別是土地增值稅支出，無疑是應對金融危機的重要舉措之一。那么如何應對呢？ 二、 存在的主要問題剖析 讓我們稍微回顧一下，2006年底推出的187號文件規(guī)定，從2007年2月1日起，要在房地產行業(yè)加強土地增值稅的清算管理工作。此文一出，立即在房地產業(yè)內掀起軒然大波，媒體上也好一陣熱鬧。 土地增值稅這個稅種是1993年朱鎔基總理執(zhí)政時推出的旨在調控當時熱炒地皮的一紙措施，1997年后房地產進入低谷后這一稅種漸漸被人忘記，甚至一度在國稅總局內部有人提議要將之取消。但2004-2006年中國房地產再次升溫，并且一漲再漲，難以控制，所以國家再次祭起了這一法寶。這個稅種在實質上和企業(yè)所得稅是雙胞胎，都是就增值部分征收的稅。差異是土地增值稅稅率分四檔，而不像企業(yè)所得稅率是固定的，并且增值率越高，土增稅稅率也隨之越高，最高達到60%，所以更重。這一稅種如當真加強清算并且溯及以往的話，則當時很多開發(fā)商都會紛紛倒下，因為土增稅撥備明顯不足，手頭的現(xiàn)金流儲備也不足。所以，當時的開發(fā)商都紛紛商討內部對策，可實際上能有什么好辦法呢？ 三、 我們的解決思路與應對策略 筆者認為不論大開發(fā)商，還是小開發(fā)商，應對土地增值稅的主要策略與思路應該就是在公司架構上進行調整，打造外圍企業(yè)，例如裝修公司、設計公司、園林綠化公司、建筑公司、工程管理咨詢公司、甲供材貿易公司等，將價值鏈向上下游延伸，然后將利潤轉移到外圍公司去。今天看來，這一思路和方向仍是要堅持的，所以我們舊話重提。因為如不這樣做，而是僅考慮在開發(fā)企業(yè)內部進行籌劃與安排，空間會非常有限。目前普遍的做法無外乎是通過虛開工程發(fā)票增加成本而已，而這樣典型的偷稅做法絕不是長久之計。 提出這一基本思路基于以下兩點：第一、因為按現(xiàn)在稅法規(guī)定，只有開發(fā)商需要交納增值稅，而上下游的公司都不需要，這樣，利用增值稅和營業(yè)稅的稅差就可以降低稅負；第二，根據(jù)新的31號文件，開發(fā)商一般都是查帳征收，不允許事前核定（據(jù)我們了解，目前在國內河南省是例外，對開發(fā)商仍實行核定征收），而外圍上下游公司通常規(guī)模不大，一般都可以申請到所得稅核定征收，甚至你不申請，稅務局都會主動要求你核定征收。 舉數(shù)字來說明，假設成立一間裝修公司為自己的開發(fā)企業(yè)提供裝修服務，每開具100元的發(fā)票，裝修公司僅需交納3.3%的營業(yè)稅及附加，而開發(fā)企業(yè)增加100元的成本后，最少可抵扣100X（1+20%+10%）X30%=39元的土地增值稅，兩者合并后最少可節(jié)稅35.7元，節(jié)稅率高達35.7%。如再假定裝修公司所得稅實行核定征收，核定利潤率為10%，則每開具100元發(fā)票，裝修公司需再交納約2.5元的企業(yè)所得稅，而開發(fā)商可抵扣15元（100X（1-39%）X25%）所得稅，這樣在所得稅方面又可以節(jié)約12.5元的稅負，加上上面節(jié)約下來的稅負，兩者合計至少可節(jié)稅48元。即是說，每增加100元的外圍成本，可降低至少48%的稅負，節(jié)稅效果非常明顯，同時化解了直接虛開建安發(fā)票所帶來的稅務檢查風險（這也是直接偷稅與稅務籌劃的根本區(qū)別所在）。 四、 萬科與富力的比較 以房地產業(yè)內排名前十位的兩間標桿企業(yè)萬科與富力來做個比較分析，萬科要做到我們所提倡的這一應對思路就很難，而富力則具有先天的優(yōu)勢。因為之前大家在經營理念和公司組織結構設計上有很大的不同。萬科一直強調專業(yè)化，只專注于住宅項目開發(fā)，其他業(yè)務一律不碰或進行外包，所以要應對土地增值稅就很難，因為沒有可以利用的上下游公司，必須臨時去“造殼”。而“造殼”對萬科并不難，難在“造殼”會涉及到以下問題：第一、這些殼造出來后是實體運作還是虛體運作？第二、這會涉及到公司經營理念和經營方向上的重大調整，專業(yè)化這一扛了多年的大旗難道就此放下？這對萬科來說是要慎之又慎的。反觀富力，本來就是做建筑起家的，現(xiàn)在在富力集團旗下設有住宅建筑設計院、工程監(jiān)理公司、物業(yè)公司、擔保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司、園林綠化公司、市政公司、廣告公司、門窗制造公司、會所公司等眾多下屬公司（組織結構圖附后），其在先天上就已經具備了我們上面所說的籌劃思想所需要的組織框架，并且還非常得豐富，根本不需要額外打造，也不用頭痛萬科所頭痛的問題（據(jù)非官方消息：萬科現(xiàn)內部正在啟動設計公司、裝修公司和貿易公司）。 據(jù)了解，2007年后很多大開發(fā)商私下里都在朝這個方向努力與發(fā)展。曾有一陣子建筑公司的殼一時間“洛陽紙貴”，一個有一級建筑資質的建筑公司的殼在華南地區(qū)開價都在1000萬元以上，而且還是“一票難求”。 當然，必須指出的是，這樣的思路與方向對于大型開發(fā)商是沒有問題的，但對于中小型開發(fā)商可能不太切合實際，怎么辦？現(xiàn)實的道路就是結合公司實際情況，尋找一兩個容易成立的外圍公司，而不用追求“大而全”。另外，成立的方式除新設外，也可以考慮收購、參股、構建長期戰(zhàn)略伙伴關系等，以回避資質和年限的要求。 企業(yè)的管理模式和組織結構設計會影響會計核算形式，會計的核算形式又會影響納稅申報。因此，有時企業(yè)改變管理模式或組織結構可以降低稅務成本。例如房地產開發(fā)企業(yè)的管理模式就會影響會計“開發(fā)間接費用”和“開發(fā)費用”的核算，所以改變組織結構或管理模式就有可能稅收成本。請看下面案例： FL集團公司總部一年發(fā)生的各項費用約5000萬元，沒有其它收入。以前通過集團向下屬單位分攤管理費形式，將管理費擠到各項目公司去（這實際上屬偷稅行為，項目公司不可以憑集團自制的內部費用分攤表就計入項目成本，這樣會留下稅務檢查風險和隱患）。2008年8月份以后，國稅總局頒布國稅發(fā)〔2008〕86號《關于母子公司間提供服務支付費用有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》文件規(guī)定：母公司向其子公司提供各項服務，雙方應簽訂服務合同或協(xié)議，明確規(guī)定提供服務的內容、收費標準及金額等，凡按上述合同或協(xié)議規(guī)定所發(fā)生的服務費，子公司允許作為成本費用在稅前扣除。給大家提供了一條通路，但是母公司收取的管理費須作為營業(yè)收入申報繳納5.5%的營業(yè)稅金及附加。假使收取3000萬元服務費，則須繳納165萬元營業(yè)稅金及附加。 筆者接受該公司稅務咨詢任務后，經過調研，提交給該公司的咨詢報告中有一條建議就是，建議FL集團公司采取“小集團大地產”管理模式。因為，項目公司是獨立法人，項目公司進行房地產開發(fā)，取得銷售收入，發(fā)生成本費用，履行納稅義務，在財務上屬利潤中心或投資中心；而集團公司純粹是一個管理控股公司，不直接取得經營收入，只發(fā)生有關費用，在財務上屬利潤中心或投資中心。賬面上一年通常會幾百萬甚至幾千萬的虧損放在那里，沒有起到抵稅的作用。將集團公司的部門機構和人員下沉，盡量充實到第一線的項目公司去，等于將集團公司的費用轉移到項目公司里，可以發(fā)揮其抵稅作用，減少項目公司的應納稅所得額，從而減少整個公司的稅負（換句話說就是“兩塊牌子，一套人馬”。很多單位集團公司副總兼項目公司總經理就可以起到這樣的效果）。 以上針對當下房地產企業(yè)的稅務現(xiàn)狀，開出的稅務成本控制處方，希望對開發(fā)商有所裨益。 FL房地產集團公司規(guī)模較大，公司的管理采取“大集團小地產”模式。集團公司部門設置上較為健全，有工程技術部、設計部、合約部、稽核部、辦公室、人事部、財務部、銷售部、采購部、預算部、規(guī)劃發(fā)展部等。老板的總體指導思想是，把最優(yōu)秀的人才集中在集團層面，充實與加強集團對下屬項目公司的領導和管控。該集團旗下有十幾個項目公司進行項目開發(fā)。而項目公司在組織機構設置上相對簡減，僅設置了工程部、合約預算部、財務部、綜合辦公室4個部門，人員質素相對也較弱。這樣的管理模式在稅務上有無優(yōu)化空間呢？ （二）稅務籌劃思路 （一）案例基本情況 所以，如實行“兩塊牌子，一套人馬”計劃，假設將60%費用轉移到項目公司，擠入開發(fā)間接費用，另假設土地增值稅稅率為30%，企業(yè)所得稅率25%，不僅可以免交165萬元營業(yè)稅及附加，同時，還可以減少土地增值稅：5000×60%×1.3×30%=1170（萬元），另節(jié)約企業(yè)所得稅：（5000×60%-1170）×25%=458（萬元），共計節(jié)約稅金：1170+458=1628（萬元）。 （三）籌劃方案分析 “兩塊牌子，一套人馬”稅務上有好處 淺析核定征收企業(yè)所得稅的利弊 自所得稅收入分享體制改革以來，企業(yè)所得稅越來越成為國稅征收稅種中的一個征管難點，同時也是發(fā)展?jié)摿艽蟮囊粋€稅種，隨著納入國稅管轄的企業(yè)所得稅納稅戶逐漸增多，企業(yè)所得稅收入不斷增長，國稅機關對企業(yè)所得稅的重視程度日益提高，所得稅管理在日常稅收管理工作中的份量也越來越重。2008年度，根據(jù)自治區(qū)國家稅務局所得稅工作會議精神，全區(qū)企業(yè)所得稅核定征收面要達到35%以上，這意味著大量的企業(yè)要實行核定征收的管理方式，這一要求給基層局在對企業(yè)所得稅納稅人的管理方面帶來了更多的困難。 一、所得稅納稅人現(xiàn)有的征收管理狀況 根據(jù)我州的實際情況，由于企業(yè)成分異常復雜、經營方式多種多樣，財務核算不規(guī)范、帳面信息真實度低，且現(xiàn)實中納稅人之間存在著大量的現(xiàn)金交易，企業(yè)的資金流、貨物流難以控管，使所得稅的稅源控管本就異常艱難。 (一)企業(yè)帳務核算不準確帶來日常征管難度。目前新辦企業(yè)越來越多，出現(xiàn)了很多私營企業(yè)，而企業(yè)的財務人員，有的是法人代表的親屬，有的只是經過短期的學習培訓就從事財務工作，有的是身兼數(shù)家企業(yè)會計，財務核算水平參差不齊。而這類企業(yè)財務人員往往唯企業(yè)法人是從，財務核算缺乏依法規(guī)范執(zhí)業(yè)意識。造成目前企業(yè)內部管理制約機制不健全，監(jiān)督不力，企業(yè)的財務核算不能準確體現(xiàn)其經營成果，損害了企業(yè)所得稅的稅基。 （二）征收方式鑒定標準不一形成人為管理偏差?，F(xiàn)在對新辦企業(yè)基本上都要求作查帳征收方式鑒定，但如果企業(yè)雖設置賬簿但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬或者依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬薄等等方面要求實行核定征收。按照上述說法，核定征收戶帳簿設置，成本費用核算要求不是太高也不是太規(guī)范。在實際稅收征管工作中，誰是查帳戶誰就是被基層檢查的重點，平時要被納稅評估，年終還要進行匯算清繳，這樣一來就造成核定征收戶擠壓了查帳征收戶。同時因核定戶的不規(guī)范也帶來了其它單位、其它稅種的流失，比如有些單位該取得發(fā)票就不取得，該用發(fā)票就用白條列支；另一方面查帳征收戶因管得過死、查得過多，稅負偏高的狀況，就大量地通過人為增加成本費用，減少利潤，做成虧損，形成一邊出現(xiàn)虧損一邊又增資擴產，出現(xiàn)“長虧不倒”怪現(xiàn)象。 （三）發(fā)票管理混亂帶來所得稅嚴重流失。在企業(yè)所得稅管理中，成本費用是憑票據(jù)據(jù)實列支，此票據(jù)即正式發(fā)票，既可以是國稅發(fā)票又可以是地稅發(fā)票，既有專用發(fā)票又有普通發(fā)票，既有銷售發(fā)票又有服務業(yè)、運輸業(yè)、娛樂業(yè)等等行業(yè)發(fā)票。在所得稅檢查中，就經常遇到這些五花八門的發(fā)票，真真假假、虛虛實實，列支各類費用，利用發(fā)票列支成本費用，調節(jié)利潤，虛列一些隱形灰色支出，達到偷逃企業(yè)所得稅目的，這在一些實行查帳征收的企業(yè)尤為明顯。 （四）稅前扣除項目審核政策規(guī)定與現(xiàn)實脫節(jié)。根據(jù)《企業(yè)財產損失所得稅前扣除管理辦法》規(guī)定，企業(yè)財產損失稅前扣除審批是對納稅人按規(guī)定提供的申報資料與法定條件的相關性進行符合性審查。負責審批的稅務機關對申報材料的內容進行核實，因財產損失數(shù)額較大、外部合法證據(jù)不充分等原因，實地核查工作量大、耗時長，可委托企業(yè)所在地縣（區(qū)）級稅務機關具體組織實施。在日常工作中，對稅前扣除項目的審查，都是坐等企業(yè)上門申報，只能是就材料而審核材料，很難積極參與和延伸到企業(yè)實施監(jiān)控管理，對實地核查也是事后諸葛亮，根本不會發(fā)現(xiàn)什么問題，比如審核金融企業(yè)呆帳損失，呆帳基本是前幾年形成的，對這樣的核查是不可能的，也是很難做到的。 二、企業(yè)所得稅核定征收與查帳征收比較 目前，企業(yè)所得稅核定征收有兩種方式：查帳征收與核定征收。查帳征收：適用財務會計核算規(guī)范的企業(yè)，按企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額為應納稅所得額。根據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)〈企業(yè)所得稅核定征收辦法〉（試行）的通知》（國稅發(fā)〔2008〕30號）第四條之規(guī)定：“稅務機關應根據(jù)納稅人具體情況，對核定征收企業(yè)所得稅的納稅人，核定應稅所得率或者核定應納所得稅額。”核定應稅所得率征收是指稅務機關按照一定的標準、程序和方法，預先核定納稅人的應稅所得率，由納稅人根據(jù)納稅年度內的收入總額或成本費用等項目的實際發(fā)生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法。具體計算方法是：應納稅所得稅額＝收入總額×應稅所得率，應納所得稅額＝應納稅所得額×適用稅率。根據(jù)上述方法，依據(jù)我州某一企業(yè)的年度納稅資料進行計算比較。 某企業(yè)2007年度經營收入100萬元，各項成本費用及允許扣除的項目為50萬元，流轉環(huán)節(jié)已繳納的各項稅金附加10萬元（不包括增值稅），無其他調整項目。企業(yè)適用的基本稅率為25%。（如果該企業(yè)若實行核定征收，其所屬行業(yè)適用的應稅所得率為10%－30%）； 查帳征收的企業(yè)所得稅=（收入-允許扣除項目-稅金附加）*稅率=（100-50-10）*25%=10萬元；則所得稅稅負率為：10/100*100%＝10% ①核定應稅所得率征收的企業(yè)所得稅=收入*核定應稅所得率*稅率=100*10%*25%=2.5萬元；則所得稅稅負率為：2.5/100*100%＝2.5% ②核定應稅所得率征收的企業(yè)所得稅=收入*核定應稅所得率*稅率=100*20%*25%=5萬元；則所得稅稅負率為：5/100*100%＝5% ③核定應稅所得率征收的企業(yè)所得稅=收入*核定應稅所得率*稅率=100*30%*25%=7.5萬元；則所得稅稅負率為：7.5/100*100%＝7.5% 利潤率的計算：（100-50-10）/100*100%=40% 依據(jù)最高核定征收率倒算利潤率：(7.5/25%)/100*100%=30% 從上述案例比較可以看出查帳征收與核定征收之間的應納稅所得稅額還是有比較大的差距的，稅負也有明顯的差距，利用三檔核定征收率計算的稅負率均小于查帳征收的稅負率。因而，對于查帳征收的企業(yè)，其所得稅納稅額的多少取決與利潤率的高低。而作為經營性的企業(yè)來說，更希望自身的利潤率越高越好。這就造成了企業(yè)財務核算制度健全與否的矛盾，不能正確核算成本費用的，稅務部門肯定是要實行核定方式征收。如果利潤率低于核定應稅所得率的話，則自然爭取查帳征收（可以少繳稅），否則實行核定征收對企業(yè)更有利。 三、實行核定征收方式對企業(yè)管理的利弊及影響。 其三，因上級要考核，必須達到一定的核定征收面，則基層稅務機關自然而然地不去強迫企業(yè)完善賬務核算，放松了對企業(yè)的管理，也放棄了要求企業(yè)規(guī)范財務核算打算和信心，目的是為了完成工作任務，達到考核工作的基本要求，這樣做也違背了國家原有的意愿 “推進納稅人建賬建制工作。稅務機關應積極督促核定征收企業(yè)所得稅的納稅人建賬建制，改善經營管理，引導納稅人向查賬征收方式過渡。對符合查賬征收條件的納稅人，要及時調整征收方式，實行查賬征收。”。 弊方來說，其一，因有些企業(yè)實行查帳征收、有些企業(yè)實行核定征收，造成了稅收環(huán)境的不公平，影響了納稅人的公平競爭，為稅收市場的規(guī)范帶來了更多的困難，使得目前對企業(yè)的管理狀況更加艱難； 其四，企業(yè)的企業(yè)所得稅核定征收稅負高于同行業(yè)、同等規(guī)模的個體工商戶的個人所得稅稅負。目前地稅部門對未建帳建制的個體工商戶也采用核定征收方式征收個人所得稅，核定征收企業(yè)所得稅的稅負明顯高于核定征收個人所得稅的稅負。雖然兩者征收的稅種不同，但對于大多數(shù)實行核定征收企業(yè)所得稅的企業(yè)而言，由于其經營規(guī)模較小，除單位性質外，其他方面與個體工商戶相差無幾，因而征收企業(yè)所得稅與個人所得稅并無實質性的差別，他們在乎的是稅收負擔的大小。兩個稅種之間稅負差距如此之大，必然導致納稅人“棄大就小”，由企業(yè)轉向個體，以減輕納稅負擔。 -------如要轉載，請注明出處，謝謝合作??！ 綜上所說，從我個人角度分析認為，對企業(yè)實行核定征收，其弊遠遠大于利，因此，建議對所得稅征收方式的鑒定嚴格把關，凡符合查賬征收的企業(yè)一律采用查賬征收，嚴格控制核定征收的范圍，盡量降低核定征收的比例，確保所得稅稅源不流失。同時，以便能更好的公平稅負，為所有納稅人創(chuàng)造一個良好的、合理的、和諧的稅收環(huán)境。 在實際基層管理中，對企業(yè)實行核定征收方式進行管理，相對來說存在著弊大于利的現(xiàn)狀，具體情況分析如下： 利方來說，實行核定征收對于那些“長虧不倒”的企業(yè)是一種警告，對企業(yè)所得稅實行核定征收，有效地遏制了企業(yè)所得稅的零、低申報等情況。同時也是強制完善財務核算的一種途徑，對國家來說，能及時、有足額將稅款繳入國庫，保證了國家的財政收入。 其二，查賬征收要求企業(yè)配備一定數(shù)量，具有一定水平的財務人員，而采取核定征收對企業(yè)財務人員的要求就低得多。這樣企業(yè)可節(jié)省一筆不小的工資費用支出，也不必為票據(jù)入帳是否規(guī)范而傷筋動腦；另外，核定征收，使得部分的企業(yè)稅負率有極大的下降，達到了最低的水平，而對于查帳征收的企業(yè)來說，因為財務制度的健全，繳納稅款比同等規(guī)模的企業(yè)多，而造成稅負較高，這也形成了鮮明的對比，兩種征收方式的不同也是對規(guī)范企業(yè)財務核算管理規(guī)定的一種蔑視，是對國家法律、法規(guī)的一種挑戰(zhàn)，是對一部分企業(yè)的變相優(yōu)惠，是對一些善于鉆政策空缺的納稅人向不規(guī)范財務核算方向發(fā)展的鼓勵。 所得稅核定征收與查帳征收 收入多少的企業(yè)適合查帳征收？ 企業(yè)所得稅：是針對企業(yè)利潤征收的一種稅，基本稅率是33%，另有兩檔優(yōu)惠稅率18%、27%。應納稅所得額（即稅務機關認可的利潤）在十萬以上33%的稅率，三萬以下18%稅率，三至十萬27%。企業(yè)所得稅有兩種征收方式：核定征收與查帳征收，查帳征收是根據(jù)企業(yè)的申報的收入減去相關的成本、費用算出利潤后再根據(jù)利潤多少乘以相應的稅率，算出應納稅金。核定征收就是不考慮你的成本費用，稅務機關直接用收入乘以一個固定比率（根據(jù)行業(yè)不同），得出的數(shù)就作為你的利潤，然后再根據(jù)多少，乘以相應稅率。核定征收一般適合核算不健全的小型企業(yè)。 稅務征收機關查帳的方法、重點與流程 稅務征收機關查帳的方法、重點與流程
房地產會計全套賬務處理和涉及稅目？ 一、房地產涉及的稅種： |
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