商品房的銷售面積如何計算？
商品房的銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積

（l）套內(nèi)建筑面積的計算方法：

套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽臺建筑面積


①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（GBJ96—86）規(guī)定的方法計算；其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算；

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：a.共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積；b.非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

（2）商品房分攤的公用建筑面積的計算方法主要包括以下兩部分：


①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；

②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。


下列空間不得計入公用建筑面積：

①作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等；
②作為人防工程的地下室。


公用建筑面積計算公式：


公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分攤的公用建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)一般高層住宅公用建筑面積分攤系數(shù)為0.4左右。

因此，商品房銷售面積公式還可表達為： 商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（l十公用建筑面積分攤系數(shù)＜約為0.4＞）


特別提示：買房時哪些項目不計入商品房的建筑面積？

1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。

2、突出房屋墻面的構件、配件、藝術裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。

3、房屋之間無上蓋的架空通道。

4、無柱雨篷。

5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。

7、房屋的天面、挑臺、天面上花園、泳池。

8、消防、檢修等用途的室外爬梯。

9、構筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油(水)池

什么叫住宅的開間、進深、層高、凈高？

住宅的“開間”就是住宅的寬度。

住宅的“進深”就是住宅的實際長度。

住宅的“層高”就是一層房屋的高度。

凈高=層高 - 樓板厚度

特別提示：商品住宅的開間、進深、層高（即住宅的寬度、長度、高度），這三大指標是確定住宅價格的重要因素。

什么是使用率？什么是實用率？

使用率=住宅套內(nèi)凈面積即使用面積/住宅面積
一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，

實用率=套內(nèi)建筑面積/住宅面積
實用率大于使用率，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。

什么是建筑容積率？建筑密度和綠化率？

“容積率”，是建設用地范圍內(nèi)陸上建筑面積與建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

特別提示：對于發(fā)展商來說，容積率和建筑密度決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高