房地產企業(yè)的節(jié)稅與避稅

　　一、關于優(yōu)惠政策
　　1.《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。該條例第11條規(guī)定：增值額超過扣除金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
　　2.《土地增值稅暫行條例實施細則》第7條規(guī)定：從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額，開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。
　　從上述兩項優(yōu)惠政策分析，立法目的是：鼓勵房地產企業(yè)開發(fā)普通標準住宅，抑制房價，同時也是為了抑制炒買炒賣房地產的投機行為，保護正常開發(fā)投資者的積極性。調控手段是：國家犧牲財政稅收，讓利于房地產企業(yè)，以達到其立法目的。那么作為房地產開發(fā)企業(yè)，是順勢而為積極響應政策導向享受優(yōu)惠還是只求利潤逆勢而動呢？當然，無論如何選擇都是企業(yè)的權利。
　　案例1：
　?、彘L春市某房地產開發(fā)企業(yè)以1800萬元的價格出售普通標準住宅，扣除項目為：地價款320萬元、房地產開發(fā)成本730萬元、房地產開發(fā)費用141.1萬元、稅金99.9萬元（其中營業(yè)稅90萬元、城建稅6.3萬元、教育費附加2.7萬元、印花稅0.9萬元）、加計20%的扣除210萬元。
　　扣除項目合計＝320萬元＋730萬元＋141.1萬元＋99.9萬元＋210萬元＝1501萬元增值額＝1800萬元－1501萬元＝299萬元
　　增值率＝299萬元÷1501萬元＝19.92%＜20% 符合免征土地增值稅的條件
　　稅后利潤（企業(yè)所得稅后）＝（299＋210）×（1－33%）＝341.03萬元
　?。佑?0%的扣除不得在應納稅所得額中扣除）
　?、嬖撈髽I(yè)以1900萬元的價格出售會是什么效果呢？稅金的稅基增加了100萬元。因而營業(yè)稅增加5萬元、城建稅增加0.35萬元、教育費附加增加0.15萬元，印花稅增加0.05萬元，稅金合計增加5.55萬元，其他扣除項目金額不變。
　　扣除項目合計＝320萬元＋730萬元＋141.1萬元＋99.9萬元＋210萬元＋5.55萬元＝1506.55萬元
　　增值額＝1900萬元－1506.55萬元＝393.45萬元
　　增值率＝393.45萬元÷1506.55萬元＝26.12%＞20% 應以全部增值額按30%的稅率征收土地增值稅。
　　增值稅稅額＝393.45萬元×30%＝118.035萬元
　　稅后利潤＝（393.45萬元＋210萬元－118.035萬元）×（1－33%）＝325.22805萬元
　　真是不算不知道，一算嚇一跳吧！明明多賣了100萬，可稅后利潤卻減少了15.80195萬元。多賣的錢呢？變成國家稅收了，而且還不夠，又從你的凈利潤中多拿走了近16萬元。這就是稅收經濟杠桿作用的體現。
　?、缒敲促u2000萬元呢？（計算過程略）
　　稅后利潤=369.5251萬元
　　只比賣1800萬元時多賺了28.4951萬元。如果這是1萬平方米的普通住宅，企業(yè)的營銷計劃勢必將會被全盤打亂，1800元/平方米的房子賣到2000元/平方米，銷售費用、廣告宣傳及相關的配套設施都需要加強，這些將蠶食掉那多賺的28萬元。
　　這就是最簡單的節(jié)稅籌劃。企業(yè)在幾種備選方案中選擇出最適合的方案，以實現企業(yè)價值最大化或利潤最大化的財務管理目標。
　　可企業(yè)就是計劃以2000元/平方米的價格出售，而又想避開如此龐大的土地增值稅呢？那么就涉及到了避稅籌劃的問題。
　　案例2：資料如案例一。㈠企業(yè)設立控股子公司，專門銷售該項房產。注意，一定是具有法人資格的子公司而非分公司。（隨著修訂的《公司法》的實施，全資子公司不再是國企的專利了，自2006年1月1日起，企業(yè)可以設立全資子公司作為銷售公司來從事該項業(yè)務）企業(yè)以1800元/平方米的價格將該房產賣給銷售公司，這里的“賣”是指結算價格，具體是采取委托方式銷售開發(fā)產品，支付手續(xù)費，還是視同買斷、包銷方式在所不問。而銷售公司再以2000元/平方米的價格對外銷售。這樣，開發(fā)企業(yè)避開了土地增值稅。同案例一，㈠的稅后利潤相同，為341.03萬元。而銷售公司屬于代理業(yè)，并沒有取得房屋所有權，也就不涉及土地增值稅、契稅，根據國稅發(fā)[1995]076號文件，僅就差額200萬元繳納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加。當然，作為獨立法人，33%的企業(yè)所得稅是不可避免的，而增加的印花稅可以忽略不計。經過這樣的籌劃，從整個集團利益來說，其效果是顯而易見的。
　　其實長春的房地產企業(yè)很多都是委托代理公司銷售房屋的，但大多數并非是自己的關聯(lián)企業(yè)。
　　二、關于合作建房與代建房
　　1.財稅[2002]191號文件規(guī)定，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權轉讓也不征收營業(yè)稅。
　　2.財稅字[1995]048號文件規(guī)定，以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
　　上述兩條的立法目的無疑都是引導企業(yè)進行規(guī)范性操作。由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入、成本、費用都相同的時候，由于經營方式的不同，其所承擔的稅賦將有很大的不同。在長春的房地產業(yè)，合作建房比較普遍，而代建房由于操作復雜、籌劃難度較大，并沒有受到足夠的重視。下面通過案例進行分析。
　　案例3：甲房地產企業(yè)以無形資產（土地使用權）出資，乙企業(yè)以貨幣出資，共同組建丙房地產開發(fā)有限公司，取得房地產開發(fā)資質。甲企業(yè)土地使用權賬面價值1000萬元，評估后作價1500萬元，占丙公司30%股份，乙公司出資3500萬元，占70%股份。建成房產后以6500萬元出售。
　　分析：選擇此種經營方式，免征土地使用權轉讓的營業(yè)稅（城建稅及教育費附加）和土地增值稅，但丙企業(yè)應納45萬元的契稅。在出售環(huán)節(jié)，由于房地產開發(fā)企業(yè)有加計20%的扣除，土地增值稅可以免征，因此只納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，計357.5萬元，印花稅3.25萬元。在分配環(huán)節(jié)，丙企業(yè)納33%的企業(yè)所得稅，如果甲、乙兩企業(yè)所得稅率與丙企業(yè)相同，不用補稅。這樣，丙企業(yè)的經營目的完成，企業(yè)或解散或分立或進行股權轉讓。新修訂的《公司法》還增加了小股東的退出機制，為該項籌劃又提供了新的空間。
　　注意，這里面有個重要的籌劃點，在股權轉讓時一定在利潤分配后進行，否則企業(yè)將重復繳納所得稅。如乙企業(yè)稅后分得700萬元，以平價轉讓3500萬元股份，則無須納稅。而以含權價4200萬元（700萬元＋3500萬元）轉讓70%股份，增值部分屬股權轉讓所得，應并入企業(yè)應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，即多納稅231萬元。
　　在所有合作建房的經營方式中，各方投資入股，設立公司是最節(jié)稅的方式。下面繼續(xù)通過案例進行分析。
　　案例4：甲房地產企業(yè)出土地使用權，具有開發(fā)資質。乙企業(yè)出資金，雙方不設立合營企業(yè)，而是簽訂合作協(xié)議，合作建房。數字資料如案例三。雙方以建成的房屋進行分配。
　　甲分得30%，乙分得70%.
　　分析：
　　㈠由于甲企業(yè)具有開發(fā)資質，一切審批手續(xù)均圍繞甲企業(yè)進行，因此土地使用權無須轉移，也就無須繳納3%的契稅。
　?、婕灼髽I(yè)的土地使用權在計算土地增值稅時只能以實際支付的地價款1000萬元進入扣除項目，自然增值的500萬元不得進入，在加計的20%中，地價款的標準同樣只能是1000萬元。這樣扣除項目減少了600萬元。如果是以6500萬元的售價來籌劃增值額不超過扣除項目的20%，以享受不納土地增值稅的政策，那么扣除項目應為5400萬元。而減少600萬元達到4800萬元，若想避開土地增值稅，售價不應高于5760萬元，利潤減少740萬元。而售價仍然為6500萬元，則要納510萬元土地增值稅。項目的整體利益大打折扣。
　?、缭阡N售環(huán)節(jié)，甲企業(yè)正常繳納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加和印花稅。
　?、柙谟嬎闼枚悤r，甲企業(yè)轉入在建工程的無形資產為1000萬元，地價自然增值的500萬元并入應納稅所得額。而在案例三中，甲企業(yè)投資的會計分錄是，借記：“長期股權投資”，科目，貸記“無形資產”科目，差額500萬元貸記“資本公積”科目，不屬納稅調整項目。
　?、橐移髽I(yè)在分得房屋時，由于是從甲企業(yè)的名下過戶給乙企業(yè)，發(fā)生了所有權轉移，乙企業(yè)應按房屋現值繳納契稅。在銷售或視同銷售時（如分配給職工、抵債、贈與等），應納營業(yè)稅、城建稅及教育費附加和印花稅。此外，由于乙企業(yè)非房地產開發(fā)企業(yè)，不能享受房地產開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠政策，在銷售房屋時，可能涉及到土地增值稅。
　　案例5：甲企業(yè)出土地使用權，乙企業(yè)出資金，乙企業(yè)具有房地產開發(fā)資質。其他資料同案例4.
　　分析：這種經營方式是圍繞乙企業(yè)進行的，甲企業(yè)要將土地使用權投入乙企業(yè)。由于該種經營方式不符合財稅[2002]191號文件之規(guī)定，因此，對于甲企業(yè)應按“轉讓無形資產”稅目征收5%的營業(yè)稅50萬元，城建稅及教育費附加5萬元。由于該種經營方式也不符合財稅字[1995]048號文件之規(guī)定，如果甲企業(yè)以1500萬元的價格投入，應納30%的土地增值稅150萬元，同時350萬元（500萬元-150萬元）作為財產轉讓所得，計入企業(yè)應納稅所得額中，納企業(yè)所得稅115.5萬元。如果甲企業(yè)以1000萬元的價格投入土地使用權，則又會出現案例四中土地增值稅扣除項目基數減少600萬元的后果，而且假如甲企業(yè)分回30%的房屋價值1950萬元，那么多出的960萬元又要并入企業(yè)的應納稅所得額中，征一道33%的企業(yè)所得稅了。不管以什么價格投入土地使用權，在分回房屋時甲企業(yè)都應交納3%的契稅，在銷售房屋時，甲企業(yè)要繳納5.5%的營業(yè)稅，城建稅及教育費附加，由于甲企業(yè)屬于非房地產開發(fā)企業(yè)，可能涉及土地增值稅。在合作建房的多種經營方式中，此種方法是稅賦最重的方法。
　　注意，在案例四與案例五中也有一個重要的籌劃點，由于這兩種方式名為合作，實為借貸，屬股權式融資，因此很少向銀行借款，根據《土地增值稅暫行條例實施細則》，財稅字[1995]006號規(guī)定，“凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按地價款及房地產開發(fā)成本規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除”。記住，是“計算扣除”，無須任何票據，企業(yè)就可以充分享受這樣的優(yōu)惠。
　　案例6：甲企業(yè)以土地使用權出資，乙房地產企業(yè)以資金出資，雙方成立聯(lián)營企業(yè)。協(xié)議約定，甲企業(yè)土地使用權賬面價值1000萬元，房屋建成后甲方分得1800萬元的房屋，由于甲企業(yè)沒有相關的開發(fā)資質，該項目由乙方進行操作，經營中的一切風險由乙方承擔（包括虧損）。
　　分析：根據《公司法》及國稅函發(fā)[1995]156號文件，此種經營方式不符合財稅[2002]191號文件中以無形資產投資免征營業(yè)稅的范圍。因此，首先對甲方向聯(lián)營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業(yè)額界定為1000萬元至1800萬元之間，由稅務機關按下列順序核定。⑴按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。⑵按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。⑶按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。其次，在房屋分配給甲乙方后，如果各自銷售，再按“銷售不動產”征營業(yè)稅。因“轉讓無形資產”時，其營業(yè)額是核定的，那么在計算土地增值稅時，是無法享受到優(yōu)惠政策的，根據稅法的基本原則，凡是核定征收項目不得享受任何優(yōu)惠政策。加計20%的扣除在理論上應該無法實現了。在企業(yè)所得稅中，當初節(jié)稅的設想也將全部落空。
　　案例7：甲企業(yè)擁有土地使用權，乙企業(yè)為房地產開發(fā)公司，甲企業(yè)將土地使用權出租給乙方18年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。
　　分析：在這一經營過程中，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權。對于這一經營方式，國稅函發(fā)[1995]156號文件規(guī)定：甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)—租賃業(yè)”征營業(yè)稅，乙方發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業(yè)稅，對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第15條的規(guī)定核定。這種經營方式還涉及房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。由于乙方在租賃期滿后將房屋產權轉移到甲方，符合融資租賃房屋的條件，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收，稅率為1.2%，至于租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。企業(yè)在協(xié)議中應明確房產稅的納稅人，否則，由稅務機關確定，屬于雙方約定不明，易引起糾紛。
　　案例8：甲企業(yè)與乙企業(yè)以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。
　　分析：國稅函發(fā)[1995]156號文件認定此種方式為純粹的“以物易物”，即雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為，乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅，對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第15條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。其實該種方式在會計處理上是作為非貨幣性交易進行處理的，以前曾有不少企業(yè)利用此法進行避稅籌劃，但目前稅法上的漏洞已經填補，會計準則也已進行了改動，此籌劃點已無意義。
　　3.代建房屋是個極其簡單的問題，就其提供勞務所取得的收入按“服務業(yè)——代理業(yè)”科目繳納5.5%的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，將收入并入應納稅所得額，扣除成本、費用、稅金及損失，再征一道企業(yè)所得稅就萬事大吉了。但是，將一普通的房地產開發(fā)銷售通過合法的形式演變成代建房屋卻是個相當復雜的問題，企業(yè)因此將獲得巨大的稅收利益。試想，銷售房屋環(huán)節(jié)，是按成交價格全額計征營業(yè)稅、城建稅及教育費附加，而代建只就結算勞務所得計征；銷售房屋所需回避或繳納的巨額土地增值稅根本不屬代建行為的征收范圍；購房者應納的契稅由于未發(fā)生產權轉移，完全可以回避；關于所得稅方面，由于稅基的大幅減少，少納稅款是顯而易見的；至于節(jié)省的印花稅，在這里就顯得微乎其微了。當然，這需要全盤的策劃和詳盡的操作步驟，而且為了防范不應有的法律風險，要在房地產律師的協(xié)助下，與委托方簽訂一攬子協(xié)議，將預期利潤化整為零在各項協(xié)議中或以管理費的形式體現。下面通過案例說明。
　　案例9：某綜合性大學為解決教師住房問題，需要質優(yōu)價廉且地理位置好交通方便的住房1000套。
　　分析：當然，該大學最直接也最簡便的方法是花錢購買某小區(qū)或某小區(qū)中若干棟住宅樓，但價格、房屋的格局或小區(qū)的環(huán)境往往難盡如人意。該大學也可以選擇自建自用，但其技術、運作模式及經驗與專業(yè)的房地產開發(fā)公司是無法相提并論的，可能花了許多冤枉錢卻無法達到預期的效果，還可能間接促成腐敗，并且要承擔相應的風險。這些，為房地產開發(fā)公司提供了籌劃的可能。房地產開發(fā)公司首要的任務就是要確定最終的客戶群或客戶，然后，只要符合下面代建的條件就可以了。
　?、盼蟹綋碛型恋厥褂脵?。作為受托方的房地產開發(fā)公司可以幫助取得或將自己的土地使用權轉讓給該大學。
　?、莆蟹饺〉孟嚓P批文。受托方應予協(xié)助。
　?、鞘芡蟹讲荒軌|付資金。
　?、仁┕挝粚l(fā)票開給委托方，受托方原票轉交。
　?、墒芡蟹桨凑諈f(xié)議收取管理費。
　　三、房地產開發(fā)企業(yè)可利用的籌劃點
　　1.國稅函[2002]165號文件規(guī)定，轉讓企業(yè)產權是整體轉讓企業(yè)資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業(yè)銷售不動產，轉讓無形資產的行為完全不同。因此，轉讓企業(yè)產權的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應征收營業(yè)稅。
　　案例10：某房地產開發(fā)公司在市中心繁華地段取得土地使用權，擬建成商業(yè)中心。
　　分析：如果房地產開發(fā)公司建成并銷售，將涉及營業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅眾多稅種，購買企業(yè)將涉及契稅及印花稅。而房地產開發(fā)公司如能事先確定最終用戶，可以通過一攬子協(xié)議將上述銷售行為轉化為股權轉讓，那么房地產開發(fā)公司可以避開營業(yè)稅、土地增值稅，受讓企業(yè)可以避開契稅。首先，房地產開發(fā)公司成立控股子公司“某某商廈有限公司”，利用注冊資金和向母公司借款建樓。其次，待竣工后將該控股子公司的全部投份轉讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項籌劃中，由于“某某商廈有限公司”的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產權過戶相關的稅種完全規(guī)避，房地產開發(fā)企業(yè)只需就股權轉讓的增值部分繳納企業(yè)所得稅即可。當然，雙方的印花稅是不可避免的。
　　2.《營業(yè)稅暫行條例》第5條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務，轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第14條進一步明確，價外費用，包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。凡價外費用，無論會計制度如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額。
　　分析：對于這類規(guī)定，房地產企業(yè)應該減少本企業(yè)向受讓方收取的價款和價外費用或將價款和價外費用分解。如企業(yè)可設立控股子公司“某某裝飾裝修有限公司”，房地產企業(yè)只提供最基本的毛坯房，以降低房屋價款，然后再讓受讓方與“某某裝飾裝修有限公司”簽訂一份裝修合同，并盡量將利潤轉移到該裝修合同中。這樣，房地產公司銷售不動產應納稅額的稅基減少了，少繳納了營業(yè)稅，土地增值稅的計算就占得了先機，完全可以利用優(yōu)惠政策避開，企業(yè)所得稅的稅基同樣減少。那么“某某裝飾裝修有限公司”產生了應納營業(yè)稅的義務，由于該兩份合同將房款一分為二，房地產開發(fā)公司房價中減少的部分必然體現在“裝修公司”的營業(yè)額中，但房地產開發(fā)公司是按“銷售不動產”科目征收5%的營業(yè)稅，而“裝修公司”是按“建筑業(yè)”稅目征收3%的營業(yè)稅，并且“裝修公司”的營業(yè)額與土地增值稅無關，這就為房地產開發(fā)公司籌劃土地增值稅提供了廣闊的空間。對于受讓方所征收的契稅是以房屋的成交價格為計稅依據的，房屋裝修當然不包含在內，這樣，受讓方的契稅稅基也得以減少，對雙方其實是雙贏的結果。按照這個思路，類似于空調、電梯甚至綠化工程都是明顯的籌劃點。
　　3.《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第54條規(guī)定，關聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關聯(lián)關系的企業(yè)之間所能同意的數額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務的正常利率的，稅務機關可以調整其應納稅額。財稅字[2000]007號文件規(guī)定，企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位，并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業(yè)稅。
　　分析：雖然《稅收征收管理法實施細則》第54條的規(guī)定是關于稅務機關納稅調整的權力，但同時也明確了關聯(lián)企業(yè)之間的融資有個上、下限的利率框架。如果母、子公司所在地的稅賦不同，那么企業(yè)就可在這一規(guī)定的框架內靈活選擇關聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節(jié)稅效果。如母公司所在地稅賦高，而子公司所在地稅賦低，當子公司占用母公司資金時，母公司可以采用同類業(yè)務同期下限利率與公司結算，使稅賦較高的母公司稅基減少，所減少的稅基轉移到稅率較低的子公司；反之，當母公司所在地稅賦低時，可以采用同類業(yè)務同期上限利率與子公司結算。在關聯(lián)企業(yè)之間轉移利潤是企業(yè)經常采用的避稅手段，國際跨國公司尤其如此，相應的，國家對這方面所采取的措施也較多，在這個方面進行稅收籌劃已存在一定的法律風險了，企業(yè)應慎之又慎。
　　4.單項的籌劃點。
　?、蓬A提費用。房地產企業(yè)項目完成時，可以預提費用，預計該項目以后的支出，此費用由財務人員依據經驗提取，由于金額較大，使用時間長，直接計入成本，具有較強的可操作性。在允許范圍內就高預提，隨著銷售實現，先行計入的成本增加。其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時間，為企業(yè)贏得資金時間價值。
　?、拼黉N方式的籌劃。將“購房屋送空調”變?yōu)?#8220;銷售帶空調的房屋”。因贈送空調視同銷售，企業(yè)要繳納增值稅，而“銷售帶空調的房屋”是把空調價值加到了房屋價值里，這樣，房屋和空調不可分割，只需按房價繳納銷售不動產的營業(yè)稅，而避開17%的增值稅。
　?、菍⑽词凵唐贩哭D為出租房。企業(yè)一旦出現房屋滯銷，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租以攤低成本。即將開發(fā)商品房轉入出租商品房科目，這樣，企業(yè)可以按月提折舊，使企業(yè)的庫存成本接近實際成本。雖然出租房屋要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅，而且收入并入企業(yè)應納稅所得額，但稅賦不會超過收入，對企業(yè)而言還是利大于弊。
　?、妊泳徏{稅義務發(fā)生的時間。國稅發(fā)[1994]159號文件中列舉了四項建筑業(yè)營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的時間。房地產開發(fā)企業(yè)應從中選擇最有利的方式，盡量延緩納稅義務發(fā)生的時間，以實現貨幣的時間價值。
　?、蓛炔拷Y算。國稅函發(fā)[1995]156號文件規(guī)定，內部施工隊伍為本單位承擔建筑安裝業(yè)務，凡同本單位結算工程價款的，不論是否編制工程概（預）算，也不論工程價款中是否包括營業(yè)稅稅金，均應當征收營業(yè)稅；凡不與本單位結算工程價款的，不征營業(yè)稅。企業(yè)要充分利用該項政策，避開建筑業(yè)稅目中3%的營業(yè)稅。
　?、使芾碣M用。企業(yè)應將暗含在職工工資中的交通費、房租、電話費等轉化為管理費用。如某員工工資為每月1100元，所有費用均包含在固定工資之內，現將該員工工資降為每月800元，同時允許其每月報銷交通費100元、房租費150元、電話費50元，這樣，企業(yè)的管理費用增加300元，在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，員工不用再繳納個人所得稅，而實際收入并未減少。在涉及企業(yè)所得稅扣除的管理費用中，一些有扣除限額的二級科目也應注意籌劃，如屬于沒有扣除限額的會議費和董事會費的票據，不要一味地只計入有扣除限額的業(yè)務招待費。
　?、藸I業(yè)費用。主要是從集團總體進行策劃廣告費，因廣告費的扣除標準也是有限額的，房地產開發(fā)企業(yè)是在收入8%的比例內據實扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以后納稅年度結轉。此項規(guī)定，企業(yè)應注意盡量由集團歸集廣告費，在總體上符合扣除標準。
　?、特攧召M用。房地產開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)幾個項目，有的利用股權式融資，有的利用債權式融資，關于利息費用要注意在幾個項目中合理分配，以達到節(jié)稅的目的。
　　綜上所述，房地產企業(yè)的稅收籌劃是一項業(yè)務復雜而又要求工作細致的浩大工程，涉及營銷策劃、市場調研、法律、稅務、會計及財務管理等眾多學科。稅收籌劃是一門科學，需要技巧，而且要通盤考慮，顧及全局。不能因為籌劃一個稅種而不考慮其他稅種，更不能為了減少某一小稅種的稅基而加大另一大稅種的稅基。最終的判斷標準只有一個，那就是企業(yè)凈利潤。無論什么稅種的籌劃，只要比未經籌劃時增加了凈利潤就是成功的籌劃，否則，毫無意義，甚至會造成損失。任何籌劃方案都是在一定的地區(qū)、一定的時間、一定的法律法規(guī)環(huán)境條件下，以一定的企業(yè)的經濟活動為背景制定的。切不可盲目地照抄照搬，否則，很容易陷入偷逃稅款的境地。另外，稅收籌劃具有極強的時效性，今天可行的方案到了明天很可能就變成違法，企業(yè)必須密切關注國家有關法律法規(guī)的變化。隨著新修訂的《公司法》、《證券法》的實施，個人所得稅征收起點的提高，一些方面的籌劃空間已經變得狹小，而同時，又為企業(yè)在其他方面開辟了新的籌劃空間。企業(yè)應將稅收籌劃視為一種理財活動，一種策劃活動，但絕不能突破法律的底線，類似于偽造、變造、隱匿、擅自銷毀財簿、記賬憑證，多到支出或者不列、少列收入及明暗兩套賬的做法，不但不會增加企業(yè)財富，反而會將企業(yè)引向毀滅。稅收籌劃是陽光下的籌劃，絕對可以面對任何形式的稅務檢查?？傊愂栈I劃是可行的，只要熟知法律，就可以在尊重法律的前提下利用法律來達到一定的經濟目的，反而會將企業(yè)引向毀滅。稅收籌劃是陽光下的籌劃，絕對可以面對任何形式的稅務檢查?？傊?，稅收籌劃是可行的，只要熟知法律，就可以在尊重法律的前提下利用法律來達到一定的經濟目的。