原告李某1995年中專畢業(yè)后到被告某水利建筑勘察設(shè)計(jì)院工作（無正式人事編制）。1997年被告為了改善職工福利，決定以集資建房形式建職工宿舍樓。同年8月19日，原、被告雙方簽訂集資建房協(xié)議書一份，對住房面積、集資款額、住房分配辦法和房改等內(nèi)容進(jìn)行了約定。此后原告依約取得訴爭房屋居住至今。1998年6月至同年底，被告為其他集資戶相繼辦理了房改和產(chǎn)權(quán)登記，但一直以原告無正式人事編制為由，拒絕為其辦理。2009年4月原告訴訟來院，要求被告按集資建房協(xié)議的約定辦理房改及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

    【分歧】

    對本案的處理有兩種觀點(diǎn)。第一種是，涉案集資房仍屬于國有資產(chǎn)，是否能為原告辦理房改和產(chǎn)權(quán)登記，須由被告的主管部門及有關(guān)部門審批決定。對原告的訴訟請求應(yīng)予駁回。第二種觀點(diǎn)是，本案中的集資建房協(xié)議有效，被告以原告無正式人事編制為由實(shí)行區(qū)別對待的做法，違反了誠實(shí)信用的合同法原則。應(yīng)支持原告的訴訟請求。

    【評析】

    筆者傾向第二種意見。理由如下：

    其一，集資建房協(xié)議屬于附條件的房屋買賣合同。集資房即政策性住房，是國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會團(tuán)體等組織為了解決內(nèi)部職工的住房問題，以國家劃撥的土地建設(shè)并按成本價(jià)出售給內(nèi)部職工的房屋。集資房是我國城鎮(zhèn)住房制度改革轉(zhuǎn)型時(shí)期的特定產(chǎn)物。集資房的建設(shè)，一般由單位以國有劃撥土地報(bào)經(jīng)主管及相關(guān)政府部門批準(zhǔn)后，以核算的建筑成本收取內(nèi)部職工的集資款項(xiàng)，并由單位作為發(fā)包方與建筑施工企業(yè)簽訂施工合同，待房屋竣工驗(yàn)收合格后按集資建房方案移交給內(nèi)部職工。對單位職工而言，集資房具有一定的政策福利性。其福利性主要體現(xiàn)在集資房的建設(shè)用地屬于國有劃撥土地，只需支付少量的土地使用費(fèi)，而普通商品房建設(shè)用地則需交納大額的土地出讓金。這也是早期的房主對集資房只享有部分產(chǎn)權(quán)的原因所在。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，這類住房經(jīng)第二次房改后，房主就成為真正意義上的產(chǎn)權(quán)所有者。從一般的集資建房協(xié)議來看，其主要內(nèi)容包括兩部分，一是有關(guān)住房面積、集資款額及繳納時(shí)間、住房分配辦法的約定。二是有關(guān)前提性條件和房改的約定，如：職工此前享有其他政策性福利住房的，必須騰退后才能購買新的集資房；職工不愿意參與房改的，則退出所購的集資房；等等。因此，從集資建房協(xié)議的主要權(quán)利義務(wù)看，其屬于附生效及解除條件的買賣合同。職工在交納全部集資款并滿足所附生效條件后（如騰退其他政策性福利住房），集資建房協(xié)議生效，單位須履行交付集資房的義務(wù)。如果職工拒絕參與房改，則合同所附的解除條件成就，產(chǎn)生雙方互返財(cái)產(chǎn)的法律后果。集資房所涉土地使用權(quán)及房改和產(chǎn)權(quán)登記上的特殊性，以及由此所體現(xiàn)的政策福利性，容易產(chǎn)生合同性質(zhì)認(rèn)定上的分歧。事實(shí)上，參照高法《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條的規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同”，也宜認(rèn)定本案中的集資建房協(xié)議屬于房屋買賣合同。

    其二，本案中的集資建房協(xié)議無阻卻生效事由，依法具有法律效力。雙方爭議的焦點(diǎn)在于，涉案集資房所占用的國有劃撥土地及原告的臨時(shí)工身份是否影響協(xié)議的效力。從合同法的角度看，因集資房建設(shè)方案事先經(jīng)過了被告主管及相關(guān)政府部門的審批，集資房的出售不構(gòu)成對國有劃撥土地的無權(quán)處分，該協(xié)議的生效沒有實(shí)質(zhì)性的法律障礙。但從原告的臨時(shí)工身份及相關(guān)人事制度和政策，并結(jié)合集資房占用的國有劃撥土地這一資產(chǎn)來看，還有待進(jìn)一步的分析和考量。在我國，事業(yè)單位的社會公益性決定了其與政府之間千絲萬縷的聯(lián)系。政府與事業(yè)單位的關(guān)系，從政策調(diào)控到財(cái)政保障或補(bǔ)貼、土地劃撥直至人事安排，幾乎無所不包。這其中也包括與本案相關(guān)的職工編制問題。按通行有效的做法，編內(nèi)人員享受相關(guān)政策福利和保障、編外人員不享受或只享受少部分利益是不爭的事實(shí)。因此，被告認(rèn)為，本案中的集資房事關(guān)職工重大福利，沒有主管及相關(guān)部門的審批，單位無權(quán)決定臨時(shí)工可以享受這一福利。顯然，被告忽略了另一個(gè)事實(shí)，即，臨時(shí)工能否享受及享受福利的多少，在不違反法律和相關(guān)政策的前提下，單位有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況自主決定。而本案訴爭的集資建房協(xié)議，正是集資建房方案報(bào)經(jīng)被告的主管及相關(guān)政府部門審批同意后，被告在本單位具有人事編制的“正式職工”有房可居或不愿意購買的情況下，自主決定將剩下的一套集資房（即本案訴爭住房）出售給了原告。根據(jù)1994年國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，“城鎮(zhèn)公有住房，除政府認(rèn)為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職工出售”。因此，本案中的集資建房協(xié)議符合我國城鎮(zhèn)住房制度的改革政策，也契合了同工同酬的勞動(dòng)合同法宗旨，依法具有法律效力。