限購令下，廣州房產(chǎn)中介是度日如年還是賺得盆滿缽滿？面對最嚴(yán)調(diào)控，房產(chǎn)中介是挖掘潛能還是劍走偏鋒？從今日開始，新快報(bào)將陸續(xù)推出揭秘房產(chǎn)中介生存法則的系列報(bào)道，其中將曝光中介人員用假客戶探業(yè)主實(shí)價(jià)、以求購之名釣房源、中介業(yè)主聯(lián)手合圍買家等伎倆，徹底踢爆部分中介為賺取傭金而無所不用其極的不良行為。

　　專題統(tǒng)籌：新快報(bào)記者 尹輝 專題采寫：實(shí)習(xí)生 鄧娟 陶琪 記者 尹輝

　　“××華庭，63方才九十幾萬元？”這讓不少欲購房者心動(dòng)，可這是去年的價(jià)格，中介只是用它作“誘餌”，引誘顧客進(jìn)門。從4月11日開始，新快報(bào)兩路記者以求職方式，進(jìn)入珠江新城和天河北兩家房產(chǎn)中介臥底。半個(gè)月的臥底經(jīng)歷，不僅讓房產(chǎn)中介違規(guī)辦理虛假納稅證明的黑幕大白天下，也讓房產(chǎn)中介原生態(tài)的生存狀態(tài)進(jìn)入公共視野，更讓一些鮮為人知的中介騙術(shù)浮出水面。

　　第1招無中生有

　　假房源引顧客 假客戶探業(yè)主

　　“××華庭，63方才九十幾萬元？”駐足店外的路人指著廣告單滿臉懷疑：“這都好久了吧？”

　　站在一旁的中介員小林笑容可掬：“是真的，但是這幾套已經(jīng)賣出去了，不如您進(jìn)店坐一坐，我們電腦里還有很多房源，您喝杯水慢慢挑。”

　　邀約不成功，客人一走，小林便笑：“幾個(gè)月都不止了，去年的價(jià)格，你說久不久？”

　　虛假房源已成中介兜客的手段，目的都是為了引客人來店，來了就推說之前那套房子租（賣）出去了，“現(xiàn)在成交都很迅速，不過沒關(guān)系，我這里還有其他房源，總有一款適合您，但是下手要快哦！”

　　如果你是業(yè)主，一定經(jīng)常接到中介這樣的電話：“您的房子租出去了嗎？我這邊有客人想看房，什么時(shí)間方便呢？”等你回答之后，中介也許會(huì)說，我這客戶是女孩，白領(lǐng)，很愛干凈。等你流露出滿意的話語，中介便話鋒一轉(zhuǎn)不過我這位客人的預(yù)算是2300元，您覺得怎樣？

　　最后一番討價(jià)還價(jià)，你不得不亮底牌說實(shí)價(jià)，不過，那頭的看房卻杳無回音。沒錯(cuò)，你接到的不過是中介跟進(jìn)房源和套底價(jià)的問話。編造物美價(jià)廉的房源吸引顧客，捏造子虛烏有的客人試探業(yè)主，在房產(chǎn)中介已是最常規(guī)的手段。

　　記者在中原地產(chǎn)新僑怡分行臥底期間發(fā)現(xiàn)，門店最顯眼的筍盤推薦，報(bào)價(jià)基本都是虛的；各大房產(chǎn)門戶上放的網(wǎng)盤，很可能連房源都是假的，圖片不過是從別處復(fù)制粘貼。

　　第2招拋磚引玉

　　求購是誘餌 釣房源是真

　　“求購房屋（中介勿擾）”并非出自賣家之手，而是附近中介派發(fā)

　　兵法有云：拋磚引玉，類以誘之，擊蒙也。中介業(yè)務(wù)員不一定都熟讀《孫子兵法》，但釣魚這一招，他們卻耍得游刃有余。

　　記者臥底期間就多次發(fā)現(xiàn)，在一些樓盤樓梯口撿到寫著“求購房屋（中介勿擾）”字樣的紙條，并非出自想省掉中介費(fèi)的賣家之手，而正是樓盤附近中介業(yè)務(wù)員所派發(fā)。

　　聯(lián)系方式一到手，什么都好談，軟磨硬泡，業(yè)主也不會(huì)拒絕中介的主動(dòng)服務(wù)。等到有實(shí)客介紹給業(yè)主，談妥簽約，這套房源的中介費(fèi)自然就兌現(xiàn)了。

　　當(dāng)然，還有更省事的收集房源方式，找小區(qū)物業(yè)，找保安，關(guān)系拉得好，可能只是兩包煙的人情，以后這小區(qū)有什么房子賣或租，中介業(yè)務(wù)員都能很快知道。

　　中介“前輩”告訴記者，還有一種途徑是找別的中介公司，當(dāng)然不是光明正大跑去買資料，私下找到里面的小員工，搞關(guān)系，給好處，房源到手，互惠互利，很多小中介都是這么做的。

　　記者了解到，房源稀少的小中介慣用這些方式，每隔一段時(shí)間，到小區(qū)各個(gè)出入口張貼或派發(fā)這樣的傳單，求購就寫明購房心切，求租最好強(qiáng)調(diào)“大學(xué)生”，等上一陣多少能收到幾個(gè)房東的電話，許多房源就是這么來的。

　　第3招瞞天過海

　　中介費(fèi)讓利 其實(shí)是幌子

　　九折！別人問你，你一定要說是我們的?？团叮蝗还緯?huì)追究我的！

　　臥底期間，記者發(fā)現(xiàn)，在房產(chǎn)中介，中介費(fèi)的優(yōu)惠名目，實(shí)在是一項(xiàng)進(jìn)可要價(jià)、退可讓利的“誘餌”。

　　當(dāng)業(yè)主明確表明不會(huì)支付中介費(fèi)，買家自然成了中介的攻心對象。“購房傭金打折”是慣用促銷手段。

　　4月20日，在中原地產(chǎn)新僑怡分行，一單買賣房價(jià)談妥，但買家也不愿意單方支付3個(gè)點(diǎn)。中介業(yè)務(wù)員黃小姐一副勉為其難的樣子：“這樣吧，我?guī)湍銧幦∥覀僔IP的折扣，九折！別人問你，你一定要說是我們的?？团叮蝗还緯?huì)追究我的！”

　　買家還是不同意，艱苦的拉鋸戰(zhàn)之后，小黃痛下決心打了若干個(gè)“請示”電話，最終讓步：“2個(gè)點(diǎn)，底價(jià)啦！”

　　買家心花怒放，當(dāng)即成交?？此茡炝吮阋?，其實(shí)仍是幌子，而就在4月19日，這家中介成交了一單買賣，因?yàn)橘I家態(tài)度堅(jiān)決，中介狠心答應(yīng)“只收一個(gè)點(diǎn)”，畢竟“少賺也是賺”。

　　第4招欲擒故縱

　　三方談價(jià)錢 中介是導(dǎo)演

　　談價(jià)雖然以買家的堅(jiān)持而破裂，但經(jīng)理并不失望，笑著說，“業(yè)主今天演得很好。”

　　中介都是最佳演員，也是最佳導(dǎo)演。臥底期間，記者就欣賞了這樣一場“好戲”。

　　4月20日晚，在中原地產(chǎn)天河?xùn)|分行，買家、賣家、中介三方會(huì)談，買家多一萬不給，賣方退一步不讓，最后雙方拂袖而去，眼看工夫白費(fèi)，中介仍鎮(zhèn)定自若，因?yàn)椋@一場戲，完全在他們意料之中。

　　當(dāng)天上午買家看房，中意的一套房放盤價(jià)210萬元，而買家預(yù)算200萬元。中原地產(chǎn)新僑怡分行中介業(yè)務(wù)員黃小姐表示業(yè)主已是底價(jià)，但自己會(huì)盡量替買家爭取，回頭給消息。

　　回店后，記者聽到黃小姐打電話發(fā)出指示：“你給業(yè)主打電話，給他洗腦，你知道怎么洗腦的哦，狠狠地壓價(jià)”。另一邊的經(jīng)理也插話“也不是說狠狠壓，你給他說新政策”。黃小姐接著對電話那頭說：“嗯，說個(gè)人所得稅要改成增值部分20%征收，以后更難賣了。”

　　沒多久，黃小姐接到電話，聽起來應(yīng)該是業(yè)主接受了“200萬”的價(jià)格。

　　當(dāng)晚7時(shí)，買家和業(yè)主被中介請到了鄰近的一家分店。之所以不在自己店里，是擔(dān)心另一組的人“搶單”。

　　記者未能進(jìn)入會(huì)議室，卻見證了另一番“各個(gè)擊破”的場景。談判兩小時(shí)中，業(yè)主夫婦分別被經(jīng)理請到會(huì)議室外“開小會(huì)”各一次，共同請出一次；買家被黃小姐請出一次。根據(jù)經(jīng)理之前的指導(dǎo)，這是“在業(yè)主面前，你要讓他感覺你完全是在幫他爭取；在客人面前，你要讓他相信你是站在他這邊”。

　　雖然下午的電話攻勢應(yīng)該已讓業(yè)主能接受200萬元的底價(jià)，但當(dāng)晚業(yè)主咬定205萬元，中介則苦口婆心。業(yè)主不時(shí)接到“其他客戶”打來的電話。

　　雖未談成，但業(yè)主和買家離開后，經(jīng)理并無失望，笑著說，“業(yè)主今天演得很好。”當(dāng)?shù)弥I家出門后進(jìn)了隔壁地產(chǎn)，經(jīng)理和黃小姐打消找人假扮其他中介試探買家的念頭，“馬上約明天！”