自2010年10月以來，央行已經(jīng)四度加息，一年期存款利率由2.25%上調(diào)至3.25%，一年期貸款利率由5.31%上調(diào)至6.31%。“沒什么辦法，月供目前增加了200多元，但如果繼續(xù)加下去，明年的壓力則更大了。”鄭先生提及加息顯得很無奈。

“目前通脹壓力大，全球流動性泛濫，我國在被動加息中，加息節(jié)奏比較慢，但后續(xù)仍會有加息動作。”宏亞世代宏觀分析師陳軍在接受第一財經(jīng)日報《財商》采訪時表示，短期內(nèi)并沒有太大的加息壓力，但后續(xù)進一步緊縮政策的出臺則是大概率事件。“加息并沒有完全見頂，主要還看通脹情況。”

不但市場預計央行后續(xù)還會有加息動作，近期一系列房貸政策也在調(diào)整，以往的七折、八折優(yōu)惠利率正在進一步被取消，在加息周期中，房奴族很“受傷”。

100萬元20年期房貸 利息增加12萬

以100萬元房貸，20年為還貸周期為例，如果按照等額本息還款方式還款，在去年10月20日上調(diào)利率之前，五年期及以上貸款基準利率為5.94%，100萬元房貸合計需支付利息為71.11萬元，每月還款7129.74元；而當2010年10月20日利率上調(diào)至6.14%后，合計需支付的利息則增加至73.88萬 ，月供則增加為7254.3元；2010年12月26日利率上調(diào)至6.4%后，需支付的利息為77.52萬元，月供增加至7396.98元；2011年2月9日利率上調(diào)至6.6%后，需支付的利息為80.35萬元，月供為7514.72元；2011年4月6日利率上調(diào)至6.8%后，需支付的利息為83.2萬元，月供為7633.4元。

由此可見，在四次加息后，100萬元20年期房貸的利息共增加12.09萬元，月供增加503.66元。不過與存款利率不同，各個銀行貸款在利率調(diào)整后有不同的執(zhí)行方式。據(jù)了解，銀行在房貸利率方面有三種形式：一是銀行利率調(diào)整后，貸款的利率在次年的年初執(zhí)行新的利率；二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年調(diào)整執(zhí)行新的利率；三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率。

據(jù)記者了解，目前，大多數(shù)銀行房貸合同利率調(diào)整都采取第一種利率執(zhí)行方式，即以每年1月1日的央行基準利率來決定房貸老客戶當年的還貸利率。這樣，今年的兩次加息尚未波及老房貸客戶。

七折優(yōu)惠取消影響大于加息

目前，首套房利率幾乎已沒有了七折優(yōu)惠的政策。2010年10月底，監(jiān)管部門做出了首套房貸款利率不低于八五折的最新規(guī)定：從2010年11月起，全國商業(yè)銀行開始全面執(zhí)行。目前，大部分商業(yè)銀行執(zhí)行的都是首套房貸款利率不低于八五折的政策。其實，取消首套房七折利率給貸款者增加的成本遠大于一次加息。

以一筆20年期100萬元商業(yè)貸款為例，對于首套購房買家來說，在去年10月20日加息之前，如果執(zhí)行5.94%基準利率七折的優(yōu)惠，貸款利率僅為4.16%，月供僅為6144.44元；按照目前6.8%的基準利率，即使享受八五折優(yōu)惠，利率也升為5.78%，月供增加至7037.97元，貸款人每月還款增加了近1000元。購房利率由4.16%上升至5.78%，以目前央行每次0.25%的加息幅度來算，給購房者增加的成本支出相當于加息6次。

姜先生2009年在上海浦東購買一套總價135萬元的房產(chǎn)，首付63萬元，貸款72萬元，其中公積金貸款20萬元，商業(yè)貸款52萬元。他在申請商業(yè)貸款時享受了七折優(yōu)惠，貸款利率為4.16%，由于2010年的兩次加息，今年起，姜先生的貸款利率上調(diào)至4.48%，月供增加僅200元。

“目前對于我來說，影響并不算太大。”姜先生表示，在七折利率優(yōu)惠下，他目前的房貸利率并不算高。“4.48%的貸款利率比目前6個月以下貸款利率都還要低。”

公積金貸款仍有優(yōu)勢

在商業(yè)貸款利率上調(diào)的同時，公積金貸款利率也水漲船高。今年在4月初央行加息后，住房公積金貸款利率也隨之上調(diào)，五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，由4.50%上調(diào)至4.70%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，由4.00%上調(diào)至4.20%。

公積金貸款利率此次調(diào)整引起不少購房者關(guān)注。有購房者指出，此次調(diào)整后，五年期以上個人住房公積金貸款利率將達到4.70%，已非常接近同期商貸利率的七折。根據(jù)最新利率，五年以上商貸基準利率為6.80%，此前購買首套房的業(yè)主如果享受七折優(yōu)惠，其貸款利率為4.76%。

在目前的加息通道中，央行還可能會有加息動作，未來公積金貸款利率很有可能超過商貸優(yōu)惠利率。但是由于目前各大銀行已基本取消首套房貸利率優(yōu)惠，連續(xù)四次加息后，住房公積金貸款和商業(yè)貸款之間的“利差”有望進一步擴大。5年期以上商業(yè)貸款利率目前為6.8%，公積金則為4.7%，兩者利差高達2.1個百分點，公積金貸款的優(yōu)勢進一步凸顯。

假設同樣貸款100萬元、20年期等額本息還款，按照目前公積金貸款4.7%利率，每月還款6434.96元，但如果按照八五折商貸計算，每月還款7073.97元，如果按照基準利率上浮1.1倍，月供則為8043.71元，分別相差639.01元和1608.75元。

此外，與商業(yè)貸款相比，自由還款是公積金貸款獨有的還款方式。與傳統(tǒng)的等額本息或是等額本金還款相比，公積金自由還款方式更為靈活。只要每月的還款額不低于最低還款額即可，多出的部分系統(tǒng)會自動劃為提前還貸，這在更方便借款人合理安排自己的房貸還款計劃的同時，還能達到房貸理財的目的。

需要提醒的是，如始終按照最低還款額自由還款，借款人在最后一期還款時將面臨數(shù)十萬元的高額“月供”，所以應采取自由還款與等額本息相結(jié)合的方式，確定每月的還款額，以避免還款末期的巨額還貸壓力。

附表　四次加息后,100萬元20年房貸月還款

五年期 支付 月供

以上貸款 利息 (元)

基準利率 (萬元)

2011年4月6日 6.80% 83.2 7633.4

2011年2月9日 6.60% 80.35 7514.72

2010年12月26日 6.40% 77.52 7396.98

2010年10月20日 6.14% 73.88 7245.3

2008年12月23日 5.94% 71.11 7129.74