2011-03-07 12:54

    1.開發(fā)商自制商品房認購書或預(yù)購協(xié)議，人為制造緊張氣氛，誘導(dǎo)消費者草率簽訂合同，侵害消費者的合法權(quán)益。

    當(dāng)銷售的樓盤具有較強吸引力時，會有不少消費者產(chǎn)生購房意愿，導(dǎo)致房源緊張。部分開發(fā)商通過人為制造緊張氣氛，讓消費者打消再觀察、再選擇的念頭，然后趁機利用自制的商品房認購書或預(yù)購協(xié)議牟取非法利益。

    在房源的保留與交易機會的保障方面，簽訂商品房認購協(xié)議書或預(yù)購協(xié)議具有一定的積極意義，只要雙方愿意，法律并不禁止。需要注意的是，商品房認購書或預(yù)購協(xié)議的法律性質(zhì)屬于預(yù)約，根據(jù)預(yù)約的本意，若雙方無法就正式合同的主要條款達成一致，應(yīng)當(dāng)允許解除預(yù)約，退還消費者預(yù)交的定金。但據(jù)調(diào)查，一些開發(fā)商自行擬定商品房認購書或預(yù)購協(xié)議，并人為制造房源緊張氣氛，步步進逼，誘導(dǎo)或者變相強迫消費者盡快交付定金，或者在不明真相、不具有主觀意愿的情況下簽訂正式合同。

    據(jù)了解，消費者從簽訂商品房認購書或預(yù)購協(xié)議到簽訂正式合同，一般只允許有很短的考慮時間（多為7天）。開發(fā)商之所以如此“進逼”，并且通過在商品房認購書或預(yù)購協(xié)議中單方面約定“如在一定期限內(nèi)不簽訂正式商品房買賣合同，則定金不予退還”等，就是為了制造緊張氣氛，誘導(dǎo)消費者草率簽訂所謂的正式合同，從而喪失保護自身合法權(quán)益的最佳時機。

    2.開發(fā)商通過故意設(shè)計不公平的格式條款，侵害消費者合法權(quán)益。

    格式條款是指合同文本提供方為了方便重復(fù)使用而預(yù)先擬定的條款，特點是在訂立合同時，條款的起草方并不與消費者進行協(xié)商。適當(dāng)利用格式條款可以節(jié)省交易成本，但不正當(dāng)使用容易侵害消費者的合法權(quán)益。一些開發(fā)商之所以不愿意使用由工商機關(guān)及有關(guān)方面共同推廣的商品房買賣合同示范文本，就是因為這種示范文本堅持的是公平交易原則和誠實信用原則，對格式條款進行了周密設(shè)計，使開發(fā)商無機可乘。

    為了方便合同雙方協(xié)商和約定相關(guān)事宜，工商機關(guān)在設(shè)計商品房買賣合同示范文本時，會增設(shè)空白附件，建議合同雙方自行約定，或者列出一些可選擇的條款，由合同雙方協(xié)商確定后進行選擇。但是，有的開發(fā)商趁機在附件的空白處填寫不平等的格式條款內(nèi)容，并單方面約定“不得更改附件中所填寫的內(nèi)容”等。比如，在延期交房原因的空白欄內(nèi)，將政府部門審批程序、施工單位逾期交工等定性為不可抗力因素，將本應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險的事項作為免責(zé)事項予以約定，回避自身責(zé)任，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給消費者。

    有的開發(fā)商采用將合同示范文本中的可選擇項目劃掉（直接在相應(yīng)條款前選擇打“×”）的方法，把示范文本中規(guī)定的可選擇條款排除掉，同時在附件空白處自行填寫免除或減輕自身責(zé)任的內(nèi)容，加重消費者的責(zé)任。這樣，就在客觀上造成消費者可以選擇的格式條款變成了必須選擇的格式條款，消費者沒有了選擇余地，嚴重侵害了消費者的選擇權(quán)。比如，有的開發(fā)商在商品房產(chǎn)權(quán)初始登記欄，將示范文本中規(guī)定的90天辦理期限單方面延長至180天，將“違約金”概念中涉及的計算方式單方面限制定義為“根據(jù)銀行同期活期存款利率計算”等。

    房地產(chǎn)交易具有一定的專業(yè)性和復(fù)雜性，在簽訂商品房買賣合同時，經(jīng)常會就合同示范文本中未約定或約定不詳?shù)氖马椇炗喴环菅a充協(xié)議，這本來是很正常的合同行為。但是，有的開發(fā)商借機減輕或者逃避自己應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，嚴格限制消費者的權(quán)利或者加重消費者的義務(wù)。比如有的補充協(xié)議規(guī)定：“若買受人原因?qū)е虏荒苋〉冒唇屹J款的，買受人應(yīng)于三日內(nèi)一次性付清房款，逾期付款，按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。”這樣一來，當(dāng)因買受人之外的原因?qū)е聼o法辦理按揭貸款手續(xù)而買受人又無力直接支付房款時，合同就難以履行，買受人只好選擇退房并賠款，遭受重大損失。有的開發(fā)商在補充協(xié)議中單方面約定：“本補充協(xié)議為主合同的組成部分，如本補充協(xié)議的條款與主合同的任何條款存在抵觸或沖突的，均以本補充協(xié)議條款為準。”一旦出現(xiàn)合同糾紛，開發(fā)商便借口此類條款已經(jīng)消費者簽字生效，而消費者往往難以證明簽訂補充協(xié)議并非自身意愿，難以維護自身的合法權(quán)益。

    3.開發(fā)商排除或回避將商品房銷售廣告、宣傳資料內(nèi)容視為要約，侵害消費者合法權(quán)益。

    《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”有的開發(fā)商在前期宣傳中，為了吸引消費者購房，有意在售樓廣告、宣傳資料中對預(yù)售樓盤的綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等情況進行動人的描述，而在簽訂合同時，卻又回避前期宣傳內(nèi)容，不將相關(guān)數(shù)據(jù)寫入合同，并且在合同附件或者補充協(xié)議中單方面約定如下：“出賣人針對該商品房項目所做的效果圖、樣板間、沙盤、模型、廣告、售樓書、折頁、戶型資料、宣傳資料等僅供參考，不作為要約，交房標準以政府最后批準的規(guī)劃方案及本合同約定為準。”這樣，開發(fā)商便逃避了相關(guān)責(zé)任。

    上述問題的存在有多方面的原因，比如房地產(chǎn)企業(yè)缺失誠信，有意虛假宣傳；房屋質(zhì)量鑒定困難多、費用高、時間長，房地產(chǎn)企業(yè)不愿先行墊付鑒定費用；房地產(chǎn)方面的訴訟耗時費力，消費者難以掌握有力的證據(jù)；相關(guān)法律規(guī)定不明確，行政處罰力度不夠等。工商機關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮職能作用，著力加強商品房買賣合同監(jiān)管，進一步宣傳和推廣商品房買賣合同示范文本，建立和完善房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管制度和商品房買賣合同備案制度，積極受理消費者申訴、舉報，及時收集違法行為線索并嚴肅查處違法行為，切實維護消費者的合法權(quán)益。

    □湖北省武漢市工商局江漢分局　夏躍進