房開企業(yè)政府返還土地款計入收入風險點提示
土地增值稅清算如火如荼，一個非常突出的爭議問題是：開發(fā)商取得政府返還土地款如何計稅問題。很多開發(fā)商將返還款計入營業(yè)外收入中，先繳納了所得稅，但在土地增值稅清算中，稅務機關要將返還款沖減土地成本。當年想以不沖成本，計收入，從而加計20%扣除的籌劃方案落空。
目前基層稅務機關普遍認可的是沖減的處理方法。這樣處理，可能與很多專家的意見不太相同。建議開發(fā)企業(yè)認真對待。沖成本是合法以的，也是合理的。分析如下：

房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地出讓金返還款的會計和稅務處理

肖宏偉

 

由于土地招拍掛制度約束，各地政府在招商引資中，通過各種名義和方式，對開發(fā)商繳納的土地出讓金，給予一定比例的返還。

雖然計入營業(yè)外收入，可以減少土地增值稅的支出。但此會計和稅務處理方法，稅務機關在土地增值稅清算時，一般不認可。

 

一、會計處理

 

返還款名義上屬于政府補助的性質(zhì)，但從政府土地出讓業(yè)務實質(zhì)來看，企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計入土地受讓成本，而后政府給予的返還，是轉(zhuǎn)讓土地發(fā)生的銷售折扣或折讓行為。如被稅務機關認定認為是返還業(yè)務，應直接沖減土地成本，而不應適用《企業(yè)會計準則第16號――政府補助（2006）》財會[2006]3號的規(guī)定，作為營業(yè)外收入進行處理。

 

二、企業(yè)所得稅處理

 

由于政府土地返還款，不符合財稅〔2008〕151號文件的規(guī)定，不是企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的財政性資金，因此，不能作為不征稅收入在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

如被稅務機關認定認為是土地款返還業(yè)務，無論企業(yè)會計上如何處理，所得稅征收管理上，可以直接沖減土地成本。

 

所以，此土地返還款應當沖減土地成本，如果企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，按實際成本原則，對完工產(chǎn)品分攤土地成本，計算繳納企業(yè)所得稅。

當然，如果企業(yè)將返還款計入營業(yè)外收入，提前繳納企業(yè)所得稅，稅務機關也不會拒絕。

 

三、土地增值稅處理

 

根據(jù)土地增值稅相關法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計算征收?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

這里所稱“地價款”，應為實際支付的價款，應為扣除政府返還后的土地實際價款。

這是實際發(fā)生原則在稅收征管中的具體應用。

政府返還土地款，沖減土地成本，在各地稅務機關具體文件解釋中都有明確規(guī)定。

遼寧省大連市地方稅務局《關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》 大地稅函2008 188號（一）關于土地使用權(quán)價款的扣除問題

納稅人應當憑政府或政府有關部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據(jù)計算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計入扣除項目。

再如：青島地方稅務局：《青島市土地增值稅清算管理辦法》

青地稅發(fā)[2008]100號》第二十二條

對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

 

基層稅務機關在土地增值稅清算管理上，大多認同政府返還土地款，直接沖減土地成本的處理方法。不能加計扣除。