租         賃
一.為什么要做租賃

二.接待租客的基本流程

三.租賃合同

四.做租賃應(yīng)注意的事項(xiàng)

五.租賃的實(shí)戰(zhàn)案例分析

一.為什么要做租賃
1.新員工做租房是最快的入職之路

2.租房的擁金來得快, 抽成也高

3.租房的業(yè)績可當(dāng)月結(jié)算

4.租房更容上手

5.泉州的租房市場(chǎng)非?；钴S,高傭金50%.
二.接待租客的基本流程
1.問好
2.了解客戶的需求（永遠(yuǎn)都有客戶所要的房子）
3.告之客戶我們的收費(fèi)（傭金、看房費(fèi)簽委托書）
4.約房東看房（事先要跟房東說好價(jià)格）
5.簽委托書
6.帶看（最好能給客戶制造一些緊張氣氛,現(xiàn)場(chǎng)迫定）
7.簽定合同（或下定）
8.物業(yè)交接做好（交接物業(yè)時(shí)要注意多為客戶想，比如看看冰箱有沒有壞呀等）
9.把客戶的歸檔做好, （我司成交）
二.接待房東的基本流程
1.問好
2.了解房子的祥細(xì)情況（永遠(yuǎn)都有客戶）
3.告之客戶我們的收費(fèi)（傭金、看房費(fèi)簽委托書）
4.簽委托書（留鎖匙,當(dāng)場(chǎng)看房,壓價(jià)等）
5.帶看
6.簽定合同（或下定）
7.物業(yè)交接做好
8.把房源的歸檔做好（我司成交）;
三.租賃合同
1.租賃合同的定義、內(nèi)容、特征

2.租賃合同的范本

3.各種租房收據(jù)

1.租賃合同的定義、內(nèi)容、特征
A.租賃合同的內(nèi)容：

   1）當(dāng)事人的姓名或者名稱及住所2）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況3）租賃用途4）房屋交付日期5）租賃期限6）租金及支付方式和期限7）房屋的使用要求和修繕責(zé)任8）房屋返還時(shí)的狀態(tài)9）違約責(zé)任10)當(dāng)事人約定的其他條款。

 

B.租賃合同的定義：
１、什么是房屋租賃? 房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權(quán)人)將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)，由承租人向出租人支付租金的行為。

 

２、什么是房屋 租賃合同？房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承擔(dān)人支付租金的合同。主要是指出租人和承租人之間為租賃一定財(cái)產(chǎn)而明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)分工越來越細(xì)，任何企業(yè)都不能包羅萬象，因此，租賃企業(yè)也將日趨發(fā)展，租賃合同的簽訂將越來越普遍

C.租賃合同的特征：

（1）房屋租賃合同是雙務(wù)有償合同；   
（2）房屋租賃合同只轉(zhuǎn)移房屋的占有、使用權(quán)利，房屋的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移；
（3）房屋租賃合同的標(biāo)的物是房屋，它是不動(dòng)產(chǎn)，而且是特定物；
（4）房屋租賃是屬于對(duì)特定物的持續(xù)性行為。
（5）房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式。
2.租賃合同
套房,寫字樓租賃合同

 

店面租賃合同
         ※租賃期間，甲方的同意下乙方將房屋的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借給第三者，但第三者要跟甲方簽定正式合同

租    賃    稅
[泉州] 今日起泉州租賃房稅每月最高120
今天起，泉州市各地稅部門將委托當(dāng)?shù)氐牧鲃?dòng)人口管理服務(wù)站，代征個(gè)人出租私房住宅的稅款。地稅部門將建立稅收征收管理臺(tái)賬，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)簽章后，受委托代征單位將據(jù)此代征。
　　日前，泉州市地稅局出臺(tái)《泉州市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人出租私房住宅稅收征收管理的通知》（以下簡稱《通知》）稱，個(gè)人出租私房住宅的稅收征收方式實(shí)行按實(shí)征收和核定征收兩種。對(duì)個(gè)人出租私房住宅的租金收入申報(bào)屬實(shí)、能提供真實(shí)有效的房屋租賃合同、協(xié)議或收費(fèi)依據(jù)的，以實(shí)際租金收入征收相關(guān)稅費(fèi)。如納稅人拒不向地稅機(jī)關(guān)提供房屋租賃合同（協(xié)議）等納稅資料或提供虛假資料，或納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)確定個(gè)人出租私房住宅租金收入，核定其應(yīng)納稅費(fèi)額。
　　《通知》規(guī)定了核定征收個(gè)人出租私房住宅的稅額標(biāo)準(zhǔn)。一套間50平方米以下（不含50平方米）的核定其應(yīng)納稅額20元/月，50（含）~100平方米（不含）的核定其應(yīng)納稅額50元/月，100（含）~150平方米（不含）的核定其應(yīng)納稅額90元/月，150平方米以上（含150平方米）的核定其應(yīng)納稅額120元/月。各縣級(jí)地稅部門可根據(jù)各地不同情況在此標(biāo)準(zhǔn)上下30%幅度內(nèi)制定。
　 此外，今后納稅人收取租金時(shí)，應(yīng)按規(guī)定給承租人開具地稅部門統(tǒng)一印制的房租專用發(fā)票；個(gè)人出租私房住宅的納稅人未取得房租專用發(fā)票自開票資格的，可持租賃合同原件、房屋產(chǎn)權(quán)證書（商品房買賣合同或村〈居〉民建房用地申請(qǐng)表〈呈報(bào)表〉）、身份證、完稅憑證等資料向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開具稅務(wù)機(jī)關(guān)代開統(tǒng)一發(fā)票。
　　本報(bào)訊 今天起，流動(dòng)人口服務(wù)管理新模式就要逐步推開。不過，您原來持有的暫住證還可以繼續(xù)使用。
　　泉州市公安局戶政處陳兵副處長介紹，目前新版的暫住證還在制作中，估計(jì)新證要到9月底才可以完全印刷好分發(fā)到各地。各流動(dòng)人口管理服務(wù)所（站）從現(xiàn)在起，就陸續(xù)進(jìn)入集中辦公的狀態(tài)。眼下雖然還不能辦理新版的暫住證，但這并不影響外來流動(dòng)人口享受應(yīng)有的政策。
　　在新政策完全啟動(dòng)之前，各地派出所還是舊版暫住證負(fù)責(zé)辦理的單位。比如這個(gè)周末的正常工作時(shí)間內(nèi)，各派出所的窗口值班人員還照?？梢赞k理舊款式的暫住證
3.各種租房收據(jù)
鎖匙收據(jù)

租房定金收據(jù)

租房意向金

租房押金收據(jù)

租房租金收據(jù)

傭金收據(jù)
鎖匙收據(jù)
         茲收到       先生/小姐的座落于                   的鑰匙    把。 此據(jù)！
                                               經(jīng)收人:
                                             日期：

 

傭 金 收 據(jù)
傭金收據(jù)統(tǒng)一由業(yè)務(wù)經(jīng)理保管，要簽單時(shí)可以向經(jīng)理索取，約完后要立即歸還給經(jīng)理；

收多少錢，開多少金額的票據(jù),且傭金要及時(shí)上交經(jīng)理；

在簽約當(dāng)天要在收據(jù)的編號(hào)上方注明公司的合同編號(hào)，如果是跟其他公司合作，要備注其他公司名稱及聯(lián)系電話；

簽約后當(dāng)日把經(jīng)紀(jì)人各自業(yè)績的祥情寫在收據(jù)后面；

合同交經(jīng)理備案;
四.做租賃應(yīng)注意的事項(xiàng)
1.租賃專員每日工作指標(biāo)
     （1）、看各類報(bào)紙的分類廣告;
     （2）、回訪房源和客戶,并保持前臺(tái)房源的有效性;
     （3）、泉州主要幾個(gè)網(wǎng)站上傳房源及客戶:
              a.泉州房地產(chǎn)信息網(wǎng); b.泉州樓市網(wǎng);c.泉州在線網(wǎng);d.泉商網(wǎng);e.大泉州房產(chǎn)網(wǎng);f.都市圈;g.泉州E房網(wǎng)
     （4）、重要房源重復(fù)，反復(fù)的推薦；
   
     （5）、走出去拿進(jìn)來；
           a.貼紅布條及紅紙
                b.地毯式搜索（問各店面有沒有轉(zhuǎn)讓或搞門問套房有沒有出租出售）
    （6）、租賃專員每月工作指標(biāo):新增房源20個(gè),新增客戶20個(gè),帶看30個(gè),電話回訪260個(gè);
    （7）、今日事今日畢, （李一雄從清蒙拿鎖匙看房子,并當(dāng)場(chǎng)簽合同）

2.建立租賃房源和客戶檔案（與其他中介合作完后要拿回對(duì)方客戶電話）;

3.組建租賃團(tuán)隊(duì),建立自己品牌;

4.內(nèi)部流通快（快、狠、準(zhǔn)、集體作戰(zhàn)）;

5.租賃客戶也同樣需要引導(dǎo)的（租客剛才始租房的條件都是很苛刻 , 一開始說要租兩房一廳的600左右,到最后卻租了不租了1000以上的房子）

四.做租賃應(yīng)注意的事項(xiàng)
6.不能帶客戶看太多的房子,我們要為他做主（特殊例子除外）.

7.與其他中介合作要事先問他們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).

8.定金一般放在我們中介方（1.房東有簽字寫定金條,2.房東沒有過來最好寫意向金收條,要不然房東把房子租了,我們中介要賠償,客戶定金下得少的,不能要求房東配設(shè)備太多）.

9.簽協(xié)議時(shí)房東拿產(chǎn)權(quán)證或有關(guān)房屋的證明和身份證,客戶拿身份證及房租押金

10.簽租房合同可以有復(fù)寫紙,但簽字一定不能復(fù)寫;

11.在簽租房合同中,盡量打斷客戶和房東的談話,以免產(chǎn)生不必要的話題.
五.租賃的實(shí)戰(zhàn)案例分析
1. 年底了,房東要租2500,而客戶只能出2300,那你怎么辦?

2.房東要求最少起租一年時(shí)間,而客戶卻只要租3個(gè)月,這時(shí)你怎么辦?

3.其他什么都談好了,但客戶要求房東收房租時(shí)提供發(fā)票,而房東卻不知道去哪里弄,你又怎么辦?
4.在平時(shí)的租房過程中,房東要2500,而客戶只能出2400,你怎么辦?

5.租客一看就知道很有誠意,但就是目前公司沒有這樣的房子,你怎么辦?

6.說服客戶與人合租及說服客戶把房子轉(zhuǎn)租的方法.

7.如何讓客戶看完房子就下定（李一雄與黃福濤的例子）
五.租賃的實(shí)戰(zhàn)案例分析
8.好的服務(wù)會(huì)得到很多回頭客戶;
    在驗(yàn)收房子設(shè)備時(shí)，我們多一點(diǎn)心，如冰箱，彩電是否有損壞等，盡量為客戶想。抄水電表最好要求客戶去看看。
9.碧水灣店東美小區(qū)的案例:a.如果告知客戶的權(quán)力;b.中介費(fèi)可以不退c.如何與客戶交流,推拖拉法.產(chǎn)權(quán)證要放中介方;
10.如何把定金轉(zhuǎn)為中介傭金;
11.如何接聽廣告電話:
     a.這是我朋友的房子;
          b.或者先給他看房子,什么也不說;
          c.有鎖匙的房子可以說把鎖匙放在南新,叫他來我們公司,自然也就知道我們南新房產(chǎn)了.
12.說服房東對(duì)房子進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼模ˋ某和B某的陽光巴黎單子:a.永不放棄b.房子本身的改變也是很重要的c.贏得房東的歡迎）

五.租賃的實(shí)戰(zhàn)案例分析
13.有下定金的要跟對(duì)方講清楚,能簽定合同,不要下定;
14.帶租客看房子，一定不要讓客戶跟物業(yè)保安溝通；
15.當(dāng)一個(gè)客戶來店,你是怎么判斷客戶的誠意,之后又是怎么去帶好他的;
 16.
五.租賃的實(shí)戰(zhàn)案例分析

1.店鋪?zhàn)赓U如何做好？
     .店面的客戶一般是網(wǎng)絡(luò)或貼紅布條及紅紙,

     .簽店面合同,要注意轉(zhuǎn)讓費(fèi),租期,遞增等其他事項(xiàng)
  
     .店面有轉(zhuǎn)讓費(fèi)的可以跟轉(zhuǎn)租的客戶談多給傭金
    
     .店面一定要跟原房東簽合同

     .沒有貼出來的店面才最好轉(zhuǎn)讓,報(bào)紙分類廣告更有效.
2.店面案例分析
客戶要求見房東,而現(xiàn)有的客戶就是不讓客戶去見房東,主要是現(xiàn)租客怕客戶見了房東后跳開他不給轉(zhuǎn)讓費(fèi),這是我們可以讓客戶寫保證書;
客戶經(jīng)常要求簽3-5年,甚至更長,而房東卻不想,這是怎么辦呢?
如何防止客戶上門找租客跳單?

 

下面我們來共同討論一下平時(shí)我們所見到的問題吧!
課程結(jié)束！　　　          謝謝大家！