記者 劉因 文/楊雅婷

隨著土地市場進入門檻逐步抬高，目前，大型房企紛紛將眼光轉向房地產基金。悄然間，首批中國房地產私募基金浮出水面。

土地拍賣市場上，動輒上十億的地價，對大型房企來說，也是不小的數(shù)字。如何分散土地市場風險、如何用有限的資金操作更多項目，做大企業(yè)的市場規(guī)模？房地產基金成為最佳選擇。

2007年《合伙企業(yè)法》的出臺為成立房地產私募基金提供了法律依據(jù)。上海浦東新區(qū)金融辦也在2008年出臺了相關細則鼓勵私募基金的發(fā)展。去年則被稱為是房地產私募基金元年，一批本土房地產私募基金相繼成立。目前市場中活躍的房地產基金近10只。除了傳統(tǒng)的金融服務機構外，華潤、金地[簡介 最新動態(tài)]、復地[簡介 最新動態(tài)]等房地產開發(fā)商也以各種形式參與基金構建。

2009年復地發(fā)布了總額為5.5億元人民幣的景業(yè)基金，是最早發(fā)起私募基金的一批房地產公司。據(jù)復地智盈投資董事總經理董偉海介紹，復地在2004年前后就開始與外資基金合作，積累了不少經驗；而目前市場上擁有高凈值資產的個人以及企業(yè)在尋找新的投資方向，為私募基金的發(fā)展提供了機會。

據(jù)了解，房地產基金主要投資于房地產開發(fā)、房地產抵押，或有關公司發(fā)行的股票。在為房地產項目注入資金的同時，也為項目的開發(fā)提供資金和風險管理。董偉海表示選擇合理的合作伙伴對于基金的風險控制十分重要：“源頭是否有優(yōu)質的項目、基金管理團隊的能力如何都是需要考量的條件。開發(fā)商的加入能為基金帶來項目資源、開發(fā)經驗等附加值。開發(fā)商也可由此獲得穩(wěn)定的收益，并拓寬融資渠道”。

相比較國外發(fā)達市場，我國的房地產私募基金處于起步階段，主要有房企、房企聯(lián)盟及傳統(tǒng)金融機構三類發(fā)起人。目前市場活躍的基金中，境外機構成為重要的參與者，而國內私募無論從資金來源、管理機制、投資方向及退出渠道等來看，要讓房地產私募成為社會普遍接受的投資方式，還有很長的路要走。

但不爭的事實是，我國城市化進程帶來了住房的剛性需求；快速積累的社會財富也在尋找新的投資渠道。這為房地產基金的發(fā)展創(chuàng)造了良好的土壤。未來，房產基金在中國將有著誘人的發(fā)展前景。

案例分析

基金公司：智盈投資

投資策略：作為復地控股的房地產基金管理公司，其管理的復地景業(yè)基金以優(yōu)選復地項目作為主要的投資策略，充分利用復地的品牌效應和項目管理能力，為投資者創(chuàng)造風險可控的投資回報。

智盈投資著力做好利益沖突的解決機制，項目的進入價格和條件依據(jù)管理團隊專業(yè)、獨立的判斷，退出機制亦通過與復地的協(xié)議得到保障。

投資項目：復地雍湖灣

項目位于成都南部新城外環(huán)路以南，占地6.38萬平方米，總建設規(guī)模約31.23萬平方米，規(guī)劃開發(fā)住宅、商務公寓及配套商業(yè)。該項目西側緊鄰約200畝的市政公園，景觀優(yōu)勢明顯。此外，周邊區(qū)域住宅供應以高層為主，本項目內的低密度產品競爭力強。

復地景業(yè)基金于2009年第4季度投資進入該項目，目前項目已準備在2010年下半年首期預售，并獲得成都9月銷售雙冠王。