2010-11-30 13:04:54 來(lái)源：中華建筑報(bào) 2010年11月30日 第7版 記者：賈俊杰 李曉磊 發(fā)表評(píng)論

河南省新鄭市龍湖鎮(zhèn)泰山村委會(huì)以新農(nóng)村建設(shè)為名，規(guī)劃占地5000畝，欲開(kāi)發(fā)7期名曰“龍騰盛地”的生態(tài)別墅群，目前首期近百套現(xiàn)房已銷售完畢，二期200余套別墅住宅進(jìn)入施工階段，并對(duì)外賣期房，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門回應(yīng)“所有建設(shè)均系違法，但礙于有關(guān)方面的壓力，執(zhí)行起來(lái)很難”。



已建成的別墅外觀豪華，還附帶花園。


10月15日，河南新鄭市國(guó)土資源局一位副局長(zhǎng)，再次去當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ簠f(xié)調(diào)“什么時(shí)間執(zhí)行泰山村違法占地建別墅、公墓、商品房等案件”，但并沒(méi)有結(jié)果和進(jìn)展。“拆除不可能，因?yàn)槟壳耙蜒a(bǔ)辦了部分用地手續(xù)，只希望幾十萬(wàn)的罰款會(huì)盡快到位！”法制監(jiān)察科賈科長(zhǎng)說(shuō)。
　　盡管從2003年開(kāi)始，中央有關(guān)部委幾乎每年都發(fā)布和下達(dá)“禁別墅”“停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)”的文件或通知，更不得套用國(guó)家政策性項(xiàng)目搞此類工程建設(shè)，但亦有碰“高壓線”者，相繼也出現(xiàn)因此而落馬的政府要員。
　　新鄭龍湖鎮(zhèn)泰山村委會(huì)就從2008年開(kāi)始，以“新農(nóng)村建設(shè)”之名，開(kāi)發(fā)“龍騰盛地”別墅群，面向社會(huì)銷售。
　　“基層挺難的，我們也很無(wú)語(yǔ)，‘龍騰盛地’別墅是鄭州某位市領(lǐng)導(dǎo)親自抓的，局里能有什么辦法？”新鄭國(guó)土資源局一工作人員告訴記者。


新農(nóng)村建設(shè)“變臉”別墅開(kāi)發(fā)


　　落成的“龍騰盛地”別墅群，位于新鄭龍湖鎮(zhèn)區(qū)西南部3公里泰山坡上，距離河南省會(huì)僅有15公里，而且鄭州市區(qū)大學(xué)南路修通以后，從鄭州到達(dá)該位置時(shí)間將縮短為20分鐘左右，交通十分便利。
　　“這些年很多房產(chǎn)商將目光盯在龍湖鎮(zhèn)，一是開(kāi)發(fā)成本較低，二是升值空間巨大！”某知情人士說(shuō)，“但很多項(xiàng)目都是小產(chǎn)權(quán)或?yàn)槲慈〉谜?guī)手續(xù)的違法建筑，能不能撐住上面查處，就看上層活動(dòng)能力了。”
　　據(jù)公開(kāi)資料顯示，泰山村規(guī)劃建設(shè)5000畝的別墅群，僅僅通過(guò)了一份新鄭市新農(nóng)村建設(shè)工程指揮部《2008年新農(nóng)村建設(shè)任務(wù)的通知》，至于其他手續(xù)和諸多在此落戶的房產(chǎn)項(xiàng)目一樣“沒(méi)有經(jīng)起考驗(yàn)的”，“邊建邊報(bào)邊批”成為共同的操作模式。
　　“‘龍騰盛地’分7期開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)的別墅現(xiàn)在已開(kāi)始入住，二期也已進(jìn)行地基修建，另外上百套多層住房也開(kāi)始面向社會(huì)銷售，”一當(dāng)?shù)厝罕姼嬖V記者“整個(gè)泰山村9個(gè)自然村一共才300多戶人口，就算每家都住還能剩余很多，每棟別墅少說(shuō)也得50萬(wàn)元，都賣給有錢主了”。
　　“不給辦理房產(chǎn)證，不能銀行貸款，這叫什么住宅？”某欲購(gòu)房者問(wèn)。
　　“我們是政府支持的新農(nóng)村建設(shè)，和新鄭本地職能部門沒(méi)有一點(diǎn)關(guān)系，可以辦理宅基地證，還加蓋省政府公章，比當(dāng)?shù)胤抗芫职l(fā)的房產(chǎn)證權(quán)威多了，你看那么多別墅，要違法早查了。”一姓楊的置業(yè)顧問(wèn)回答。對(duì)于國(guó)家早就明令禁止的別墅類住宅，對(duì)方卻表示“不知道，也不用理會(huì)”。
　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，當(dāng)下已完工的上百套別墅，主體呈2層結(jié)構(gòu)，全部為雙拼戶型，并有多棟6層的商品樓房屹立于村委會(huì)附近，現(xiàn)場(chǎng)到處散發(fā)著銷售別墅的宣傳彩頁(yè)。
　　“被占用的土地，大部分為丘陵地，還有少量通過(guò)拆遷獲得。”附近一位商戶告訴媒體。
　　那么該宗地塊是否取得了有關(guān)土地使用手續(xù)，村民并不知道，但他們清楚土地是國(guó)家的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)同意不能隨意占用，就算政策性使用，也得有劃撥土地的文件。
　　另外，“龍騰盛地”別墅區(qū)還被當(dāng)?shù)卣_定為“新農(nóng)村建設(shè)試點(diǎn)”，正因?yàn)檫@一決定，讓售房人員樓盤具備合法性，而更多準(zhǔn)備在此購(gòu)房的群眾，也陷入買與不買的困局，“買的話樓盤沒(méi)有五證，不買的話有新農(nóng)村建設(shè)的幌子。”
　　當(dāng)?shù)卮迕駞s表示“當(dāng)初說(shuō)搞新農(nóng)村建設(shè)，還是比較擁護(hù)的，可眼下變成不管什么地方人，只要有錢都可以買，我們感覺(jué)是被忽悠了，而且外地人購(gòu)房后自己并不使用，都等著升值呢。”
　　事實(shí)上，按照有關(guān)規(guī)定，新農(nóng)村建設(shè)不準(zhǔn)大改大建，所建住房，受用者只限于規(guī)劃范圍內(nèi)居民，嚴(yán)禁“超限”買賣。


套取國(guó)家資金，流失國(guó)有土地

　　新鄭泰山村“龍騰盛地”別墅區(qū)的銷售中心，設(shè)在鄭州市友愛(ài)路“長(zhǎng)城花苑”商務(wù)樓內(nèi)，而且每周星期三和星期六早上，可以在綠城廣場(chǎng)西門搭乘免費(fèi)看房車前去“參觀”。

　　據(jù)“龍騰盛地”工作人員介紹，該項(xiàng)目從2008年開(kāi)始運(yùn)作，2009年一期工程建成并開(kāi)始售賣，一期共90余套，面積最大的近200平方米，最小的也有150平方米，銷售異?；鸨?，目前成交量達(dá)100%。

　　已經(jīng)開(kāi)工的二期別墅將再建２00余套，而剩下的5期預(yù)留地，也都用于別墅建設(shè)，多層住宅面積則從42平方米到96.21平方米不等，均價(jià)每平方米1580元，兩者產(chǎn)權(quán)均為70年。

　　“因?yàn)闃潜P所處位置畢竟在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，又是政府支持項(xiàng)目，所以價(jià)格在當(dāng)?shù)貏e墅市場(chǎng)算較低的，均價(jià)每平方米2980元，首期已經(jīng)賣完，只能預(yù)定二期期房，定金為1萬(wàn)元，購(gòu)房所有款項(xiàng)一次性付清，或者一年內(nèi)三次繳清，不能辦理房貸。”售樓中心業(yè)務(wù)人士說(shuō)。

　　“用低價(jià)來(lái)吸引外界眼球和提高購(gòu)買力，非位置偏僻，原因則為項(xiàng)目本身不受法律保護(hù)，不能辦理房貸，違法建筑和不具備進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)條件的商品房，金融機(jī)構(gòu)肯定不會(huì)為其提供貸款服務(wù)，和小產(chǎn)權(quán)差不多。”一參與此工程施工的知情人坦言，“它的利潤(rùn)點(diǎn)在于，用新農(nóng)村建設(shè)名義，政府財(cái)政不僅會(huì)撥大量專項(xiàng)資金，還省去巨額土地出讓金，這樣所建住宅每套還有進(jìn)一半利潤(rùn)。”

　　據(jù)記者調(diào)查，泰山村啟動(dòng)的新農(nóng)村建設(shè)，每期將會(huì)獲得300萬(wàn)元財(cái)政支持，按照售樓人員宣稱的7期工程來(lái)算，將會(huì)有2100萬(wàn)元補(bǔ)貼款到賬，而泰山村委會(huì)將這筆錢用于別墅建設(shè)，再次盈利。

　　對(duì)于上述說(shuō)法，有房地產(chǎn)投資專家稱“這種套取國(guó)家資產(chǎn)行為，流失了國(guó)有土地。”

　　另外，記者從售樓中心得到消息，購(gòu)買別墅的住戶可以得到泰山村榮譽(yù)村民稱號(hào)，且能享有土地之外的各項(xiàng)分紅，“入住幾年便可把買房的投資賺回來(lái)。”

　　“凡是購(gòu)買該村房地產(chǎn)的業(yè)主都要求把戶口遷過(guò)來(lái)，雖然不能辦房產(chǎn)證，但可辦理宅基地證，而且宅基地證期限是長(zhǎng)期的”，有內(nèi)部人士爆料，“這樣一來(lái)，就成了‘村民’自建房，假若政府調(diào)查起來(lái)，也有理由推脫。”

　　有關(guān)法律規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，禁止在集體所有土地上開(kāi)發(fā)商品房”，“禁止村民將宅基地上建設(shè)的住宅向城鎮(zhèn)居民出售”，“禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地”。

　　“這是為了規(guī)避政策法規(guī)的管理，才想出的‘妙招’”。有學(xué)者指出。

　　“宅基地證”能否等價(jià)“房屋產(chǎn)權(quán)證”？

　　“買‘龍騰盛地’別墅很長(zhǎng)時(shí)間了，當(dāng)初說(shuō)能辦房產(chǎn)證，現(xiàn)在又說(shuō)不能辦”，某業(yè)主稱，“前后催了很多次，他們工作人員總是用各種理由推脫，再這樣下去，我準(zhǔn)備起訴到法院。”

　　許多買房者埋怨，“辦個(gè)宅基地證真是可笑，好不容易把戶口轉(zhuǎn)到市區(qū)了，這一下子又打回原形。”

　　“該說(shuō)法不存在，房子特別安全，房錢繳齊后一年內(nèi)集體辦理宅基地證，三四年內(nèi)發(fā)下房產(chǎn)證，領(lǐng)導(dǎo)正在跑這塊事情，現(xiàn)在可以簽訂合同”。售樓部工作人員說(shuō)，“我們是大手筆開(kāi)發(fā)，上面還給錢呢，同時(shí)這里還是鄭州12個(gè)村入選全省百村萬(wàn)戶旅游富民工程，如果購(gòu)房一次性付款的話，還可以讓利2個(gè)點(diǎn)，這么多人都用此證，誰(shuí)還能給拆了！”

　　相關(guān)資料顯示，國(guó)家規(guī)定各地必須使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門和單位制作的類似證書均無(wú)效。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。否則開(kāi)發(fā)商違約，業(yè)主拿產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間會(huì)拖后。

　　“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例”以及“城市商品房預(yù)售管理辦法”中也規(guī)定，預(yù)售合同購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證；現(xiàn)房購(gòu)房人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。

　　那么“龍騰盛地”別墅承諾的三四年后辦證是否真能實(shí)現(xiàn)，這是個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　遺憾的是，很多購(gòu)房者并不知道這是一個(gè)違法建筑群。售樓人員稱，“龍騰盛地目前大部分購(gòu)房者是政界官員，以及在鄭州投資建廠的商人，而且出現(xiàn)了地方電力公司團(tuán)購(gòu)的現(xiàn)象”。

　　國(guó)土局：泰山村別墅屬于違法占地

　　 “該項(xiàng)目是新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目，大可放心”。暗訪過(guò)程中，銷售人員向記者表示，“領(lǐng)導(dǎo)讓這樣介紹的。”

　　銷售人員告訴記者，“我們是一條龍服務(wù)，連占地70畝的公墓都建好了！”

　　“從開(kāi)始到現(xiàn)在，泰山村所建的任何項(xiàng)目沒(méi)有通過(guò)國(guó)土資源局批準(zhǔn)和發(fā)放證件，可以認(rèn)定是違法占地，2008年就發(fā)現(xiàn)了，并下發(fā)處罰文書，但兩年來(lái)其并未接受處罰，早就交法院了，最近可能有結(jié)果。”新鄭市國(guó)土資源局法制監(jiān)察科賈科長(zhǎng)稱，“我們沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，只能等待，國(guó)土局該做的都做了，現(xiàn)在也沒(méi)有什么責(zé)任”。

　　“不知道政策怎么規(guī)定，如果土地不合法，規(guī)劃部門不會(huì)為其辦理手續(xù)和證件！”新鄭市城鄉(xiāng)規(guī)劃和城市管理局辦公室主任說(shuō)，“到其他部門調(diào)查吧。”

　　在新鄭市房地產(chǎn)管理局采訪時(shí)，該局負(fù)責(zé)人稱，“從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣一個(gè)項(xiàng)目，別墅早就不讓建了，膽子實(shí)在太大，進(jìn)入市場(chǎng)交易的住房，必須要辦理商品房預(yù)售許可證，否則全屬于違法！”

　　“新農(nóng)村建設(shè)就更不允許出現(xiàn)這種情況，下一步將通過(guò)調(diào)查后，向公眾作出滿意的處理結(jié)果，同時(shí)也提醒廣大市民，不要在此購(gòu)房！”新鄭市房產(chǎn)局表示。

　　一政策理論學(xué)者坦言，“沒(méi)有合法的證件，質(zhì)監(jiān)和消防部門也不可予驗(yàn)收，所有工程的招投標(biāo)也存在暗箱操作！”

　　今年3月10日，國(guó)土資源部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，具體提出19條調(diào)控措施。第一條中強(qiáng)調(diào)，“要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。”

　　記者結(jié)束采訪時(shí)，新鄭市龍湖鎮(zhèn)泰山村委會(huì)黨支部書記打來(lái)電話：“我們是新農(nóng)村建設(shè)，不是別墅，完全合法。”而面對(duì)無(wú)證賣房和銷售別墅的廣告，該負(fù)責(zé)人并未給予答復(fù)。