九、如何檢查二手房的質(zhì)量

購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)，要對(duì)二手房質(zhì)量的下述方面進(jìn)行仔細(xì)審查：

檢查房屋有無(wú)裂縫

首先仔細(xì)察看二手房屋的地面和頂上有無(wú)裂縫，沒(méi)有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)．與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問(wèn)題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。

其次，看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬于嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。

第三，看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患。對(duì)這類存在嚴(yán)重隱患的房屋，購(gòu)買(mǎi)者一定不能報(bào)僥幸心理。

檢查房屋有無(wú)傾斜

雖然專業(yè)檢測(cè)房屋的傾斜度需用專門(mén)的儀器，但購(gòu)房者用目測(cè)的方法從四周不同角度、遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測(cè)也能基本上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題?？稍诜宽斏嫌眉?xì)繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。

檢查房屋有無(wú)滲漏

選擇頂樓的購(gòu)買(mǎi)者，應(yīng)仔細(xì)觀察頂層是否有裂縫。同時(shí)，還要仔細(xì)觀察墻角是否有發(fā)黃的痕跡和墻面石灰較大面積的變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。再者，還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口有否滲漏情況。

選擇底樓的購(gòu)房者還得注意察看房屋的地面滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻腳是否有變色、起泡的痕跡。若有，這表明該房地面嚴(yán)重潮濕，必須改造。再觀察地面水泥的顏色是否比層外地面的顏色過(guò)重，有無(wú)陰冷的感覺(jué)，通風(fēng)條件如何。也可用硬物敲擊地面，檢查其是否堅(jiān)實(shí)。房屋頂層和衛(wèi)生間管道出入口的滲漏，以及底樓地面的潮濕是目前較為普遍的質(zhì)量問(wèn)題，雖不危及安全，但十分惱人，不得不查。

檢查墻面有無(wú)石灰“爆點(diǎn)”

這是由于石灰沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠的時(shí)間熟化或水泥中所滲的泥沙過(guò)多或攪拌不均所致，可用鐵器敲打“爆點(diǎn)”。若發(fā)現(xiàn)面積比較大的疏松、脫落，也屬質(zhì)量問(wèn)題，將會(huì)給您的居住和裝修帶來(lái)極大的麻煩，不可忽視。

另外，還不妨在衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)等處作一個(gè)排水試驗(yàn)，即在此處澆上一些水，看其是否能暢通無(wú)阻地排向出水口。否則，將給您的居住帶來(lái)不便或增大您的裝修改造費(fèi)用。

十、如何考查房間的空間組合

　　室內(nèi)空間的質(zhì)量還在于室內(nèi)空間的序列、室內(nèi)空間的層次，這些都體現(xiàn)在室內(nèi)空間的組合上。購(gòu)房者應(yīng)如何來(lái)挑選二手房房間的空間組合呢？

　　一般來(lái)說(shuō)，各使用空間應(yīng)存在對(duì)比和變化，不同功能的房間，其空間大小、形狀一定存在差異，在設(shè)計(jì)中如若精心安排，可使空間對(duì)比效果強(qiáng)烈，取得良好的空間效果。如在大空間周?chē)O(shè)置一些小空間，可使人覺(jué)得小空間更小，大空間更大。若在建筑內(nèi)有較長(zhǎng)的流線，最好能形成空間序列?？臻g序列是指在建筑內(nèi)按一定的流線組織空間的起、承、開(kāi)、合等轉(zhuǎn)折變化。一幢建筑內(nèi)有許多流線，但主流線上的空間變化是最重要的，購(gòu)房者選擇時(shí)，也應(yīng)針對(duì)主流線的變化選擇。

　　對(duì)于居住性二手房的室內(nèi)空間組合，首先應(yīng)實(shí)用。居住性二手房中空間組合一般以客廳、飯廳為中心樞紐展開(kāi)，一般不應(yīng)設(shè)置專門(mén)的緩沖空間來(lái)過(guò)渡和銜接。如出現(xiàn)一些小過(guò)道，最好能連接較多的方向和人口。住宅的空間變化應(yīng)體現(xiàn)在門(mén)廳與客廳、客廳與臥室、客廳與飯廳之間，尤其以人口、門(mén)廳、客廳、飯廳這幾者的關(guān)系為重要。門(mén)廳應(yīng)小巧、簡(jiǎn)潔，客廳要獨(dú)立完整，最好有一個(gè)完整的角，有一完整墻面（墻面上無(wú)門(mén)、窗），同時(shí)，客廳要能快速、簡(jiǎn)捷地將人流分開(kāi)，從客廳到各房間繞行距離要短。飯廳要與客廳聯(lián)系緊密，飯廳也可承擔(dān)部分疏散任務(wù)。

十一、考查二手房的幾項(xiàng)常用指標(biāo)

　　單個(gè)房間的物理性能包括房間內(nèi)的溫度、濕度、光線的明暗和強(qiáng)弱，房間內(nèi)的色彩和色調(diào)，空間的形狀，空間的大小。

　　對(duì)于居住性二手房，除了客廳以外，其空間的形狀以規(guī)整為宜，消費(fèi)者要避免選擇異形房間做臥室。

　　臥室中要布置床，床為規(guī)則的矩形，若房間為異形，易形成角落空間，不好再布置其他家具，造成空間的利用程度低。異形房間較多的住宅，其施工的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化程度低，造價(jià)一般高于規(guī)則形套房，高造價(jià)必是高售價(jià)。

　　客廳的形狀可為異形，但是空間不能過(guò)于狹長(zhǎng)，以呈方形為宜。各使用空間大小要有良好比例，建議購(gòu)房者不要選擇那種片面追求客廳大、臥室小的設(shè)計(jì)。主臥室的建筑面積應(yīng)有12平方米以上為宜，非開(kāi)放性家庭客廳面積也不宜超過(guò)20平方米，廚房、衛(wèi)生間的空間大小要滿足基本的操作要求。總面積大，而出現(xiàn)“瓶頸”制約空間的住宅套房不宜選用。

　　購(gòu)房者應(yīng)察看室內(nèi)形狀、燈頭位置是否恰當(dāng)，數(shù)量是否滿足基本要求；察看室內(nèi)粉刷是否細(xì)致，用手摸墻，看是否易掉粉。如果地面處理過(guò)，應(yīng)查看地面色調(diào)與墻面是否協(xié)調(diào)，圖案是否符合自己的心愿。

十二、二手房的平面布局最重要

　　平面組合是房屋建筑的基本，在很大程度上決定著房屋的適用性效果。在挑選二手房時(shí)，一定要仔細(xì)考察、反復(fù)推敲擬購(gòu)二手房的建筑平面，注意建筑的平面組合效果。

　　注意房間的功能分區(qū)是否明確

　　一般而言，房屋的公共空間（如客廳）與私密空間（如臥室）既要保持良好的聯(lián)系又不互相干擾。因此，可看客廳內(nèi)門(mén)開(kāi)得是否過(guò)多，客廳門(mén)多者不宜；可看客廳與外空間隔效果如何，客廳的聲響以不影響臥室休息為宜；另外，在只有一個(gè)衛(wèi)生間的情況下，衛(wèi)生間應(yīng)既要與客廳聯(lián)系方便，又要接近臥室，其門(mén)開(kāi)啟位置要隱蔽。服務(wù)空間（如廚房、衛(wèi)生間）與被服務(wù)空間（如臥室）在使用上要聯(lián)系方便，同時(shí)要避免服務(wù)空間對(duì)被服務(wù)空間的影響和干擾。從入口到廚房的距離應(yīng)短、直接，與臥室的分區(qū)應(yīng)明確。如進(jìn)門(mén)要繞一個(gè)大圈才到廚房，廚房的廢棄物要在房屋內(nèi)許多部分經(jīng)過(guò)，不但有礙觀瞻，而且這些東西容易使其他地方受到污染。

　　檢查平面組合“水分”是否過(guò)大，走道是否過(guò)多，是否必要

　　一般而言，房間越大，自然對(duì)交通聯(lián)系空間的面積要求越大。在一些大面積房間中出現(xiàn)走道也是理所當(dāng)然。但是，由于過(guò)去不少房屋設(shè)計(jì)技巧不高，在房屋面積不大的情況下，內(nèi)部也出現(xiàn)了走道，而且這些走道一般不采光、不通風(fēng)。這種走道，對(duì)面積只有幾十平方米的住宅利用率不高，也不可能帶來(lái)多大空間效果，在選擇二手房時(shí)要盡量避免這種房屋。購(gòu)房者在對(duì)二手房使用空間審視時(shí)，一定要堅(jiān)持這一原則：空間的靈活性要大，適應(yīng)性要強(qiáng)。具體的選擇方法是：角落、過(guò)道、走廊空間以少為宜，空間的采光面以多為宜，房間的進(jìn)深以小為宜，房間的開(kāi)間以大為宜，房間中的門(mén)以少而集中為宜。

　　分析整個(gè)建筑的平面組合

　　了解一下擬購(gòu)二手房所在的整個(gè)大樓是如何組織空間的，是一梯四戶、一梯三戶還是一梯二戶。每層樓戶數(shù)過(guò)多，那么每戶的來(lái)光面積和采光方向要受到局限，在通風(fēng)、采光、防夕曬方面均要受到影響；同時(shí)，一梯四戶對(duì)樓梯的使用頻率較高，造成樓梯對(duì)各用戶的干擾也較大，對(duì)用戶的好處就是各戶分擔(dān)的樓道面積較小。購(gòu)房者在選二手房時(shí)，同樣的套型、同樣的面積，如果每平方米和售價(jià)相差不大，平面中樓梯服務(wù)戶數(shù)較少的應(yīng)優(yōu)先。購(gòu)房者再要檢查的就是戶與戶之間的“獨(dú)立性”強(qiáng)不強(qiáng)？比如，有些住宅外墻凸凹過(guò)多，雖然爭(zhēng)取到了采光面，但易造成戶與戶之間窗戶過(guò)近，而且“面對(duì)面”，這樣，房間的私密性降低，房間的質(zhì)量也大打折扣。還有，戶與戶之間是否可以“攀越”。如果兩戶人的外窗離得過(guò)近，一戶可以輕而易舉攀越到另一戶，房屋的安全性也隨之下降。

十三、如何檢驗(yàn)底層或頂層的二手房

　　由于二手房多為舊房，其房屋建筑在使用過(guò)程中會(huì)或多或少地暴露出一些問(wèn)題，特別是一些特殊的樓層更是如此。因此，購(gòu)房者在選擇二手房時(shí)，應(yīng)明確自己的購(gòu)房目的和使用狀況，分析各樓層的優(yōu)劣，選擇最適宜自己的樓層。在選擇一些特殊樓層（如底層、頂層）時(shí)，更要注意仔細(xì)分析和考察。雖然說(shuō)現(xiàn)在有“頂天立地”的說(shuō)法，底層可利用周邊空地種草養(yǎng)花，臨街面還能穿墻作店，頂層也可搞“屋頂花園”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不僅“頂天立地”會(huì)受到一定限制，而且還可能隱藏著不少其他樓層不一定具有的問(wèn)題。

如何選擇底層

　　底層如果沒(méi)有架空半層，室內(nèi)陸面只比地面高60至90厘米的話，購(gòu)房者一定要仔細(xì)檢查其防潮設(shè)計(jì)和措施。在南方潮濕多雨地區(qū)，底層的防潮措施如果不過(guò)關(guān)，當(dāng)天降大雨之時(shí)，地面、墻壁會(huì)特別潮濕。因此，在挑選二手房底樓時(shí)，應(yīng)該在天連續(xù)下雨的情況下去觀察房屋的潮濕程度。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此，在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過(guò)特殊處理、底層的排水系統(tǒng)是否獨(dú)立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來(lái)自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會(huì)出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面；如果底層的管道與上面各層是相連的，那么就要看其管道是否在一樓變粗、變大。另外，底層最容易接受地面環(huán)境的影響。如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶當(dāng)然是“近水樓臺(tái)先得月”。但如果底層四周下水管道處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng)，往往會(huì)造成臭氣熏天、蚊蟲(chóng)蒼蠅滋生。因此，購(gòu)房者在看完底層的室內(nèi)時(shí)，千萬(wàn)不要忘記看看室外，看陰、陽(yáng)溝是否通暢，化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)，地面排水系統(tǒng)是否完善，有沒(méi)有積水的可能，有沒(méi)有一些死角地帶等。

如何選擇頂層

　　要選擇好頂層，就要把握頂層特殊之處。頂層受太陽(yáng)直射的機(jī)會(huì)多，面積大，因此頂層的隔熱就直接關(guān)系到頂層空間的質(zhì)量。購(gòu)房者在挑選頂層時(shí)，就要考察頂層隔熱的措施和效果。購(gòu)房者可看屋面是否設(shè)置通風(fēng)板，位置和高度夠不夠；可看頂層的層高是否比其他的層高要高，是否利于空氣流動(dòng)和散熱；可看頂層的遮陽(yáng)是否有所改善或不同于下面各層，屋頂?shù)男问绞欠褡隽颂厥馓幚恚缣幚沓善挛蓓?，或退臺(tái)形式，是否有利于通風(fēng)，是否留出空間可用于晾曬和乘涼等。除了隔熱，購(gòu)房者還應(yīng)看頂層的防水、防雨措施。如果屋面壞了，當(dāng)其沖受害的就是頂層住戶。屋面是否有良好的防漏措施，并能耐久就成了問(wèn)題的關(guān)鍵。屋面漏雨，多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化部位（如結(jié)構(gòu)縫、沉降縫）、構(gòu)造變化部位（如伸縮縫等），因此購(gòu)房者在選房時(shí)，就要避免選擇處在結(jié)構(gòu)變化部位、構(gòu)造變化部位的房間。其次，要看其防漏措施的施工質(zhì)量，如泛水的處理是否做得結(jié)實(shí)、均勻。頂層的風(fēng)一般較大，下雨時(shí)雨水很容易被吹入室內(nèi)，購(gòu)房者在挑選時(shí)，可看其雨篷伸出距離是否加大,是否增加了其他方向的遮陽(yáng)板等。

十四、如何選擇二手房建筑的層高

　　任何房屋建筑都具有三維空間，在選擇合理的平面組合之后，還要注意較理想的剖面效果。購(gòu)房者在考察二手房建筑時(shí)，必須對(duì)二手房建筑的層高進(jìn)行合理選擇，注意處理好以下關(guān)系：

建筑層高與平面的關(guān)系

房屋空間是由墻、頂棚、地面合圍而成，各個(gè)界面的大小、高低、顏色、質(zhì)感不同，房屋空間給人的感受就不同。當(dāng)頂棚、地面都確定后，墻體的高度變化就會(huì)給人以不同的感受。如果整個(gè)房間的面積挺大，但是層面很矮，那么整個(gè)空間給人的感覺(jué)就很壓抑，人在里面會(huì)有壓抑、不透氣的感覺(jué)；如果房間的面積很小，但層高又特別高，容易給人以飄渺、向上的感覺(jué)。因此，購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)，必須注意建筑層高與平面的協(xié)調(diào)問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，層高在房間平面長(zhǎng)邊與短邊長(zhǎng)度之間為宜。如果房間平面是方形，層高與平面邊長(zhǎng)則以1：1為宜。

建筑層高與結(jié)構(gòu)的關(guān)系

建筑的結(jié)構(gòu)是建筑空間圍合的主要手段，結(jié)構(gòu)形式的不同，對(duì)空間的劃分、分割方式也不同，對(duì)建筑的層高也有一定的影響。框架結(jié)構(gòu)，由于墻體只是其中的分割構(gòu)件，而非承重構(gòu)件，其位置布置、更改就相對(duì)靈活。但由于梁的跨度一般較大，高度較高，在空間的分割中，有時(shí)候會(huì)橫在一間房子的中間暴露出來(lái)，橫梁使層高發(fā)生變化，整個(gè)空間的統(tǒng)一性被打破。即使房間的主要層高滿足要求，也給室內(nèi)空間的布置、使用帶來(lái)了難題。因此，購(gòu)房者在挑選二手房層高的時(shí)候，一定要注意考察房屋的結(jié)構(gòu)形式和結(jié)構(gòu)部位，看房?jī)?nèi)是否有梁突出，是否會(huì)破壞房屋的頂界面。

建筑層高與空間綜合利用關(guān)系

建筑的層高主要滿足人們的生理需要（如有足夠的空氣可以呼吸，光線可以大部分地進(jìn)入）和心理需要（對(duì)空間的感覺(jué)等）。因此，高明的建筑設(shè)計(jì)，往往會(huì)使建筑層高變化有致，使錯(cuò)落的空間得到充分合理的應(yīng)用。購(gòu)房者在選擇二手房時(shí)需看是否充分利用了上層空間做貯藏空間。過(guò)去我國(guó)的一般居民住宅，不會(huì)專門(mén)設(shè)計(jì)貯藏間，但貯藏卻是家庭功能中不可缺少的一項(xiàng)。不少家庭就以陽(yáng)臺(tái)為“雜貨間”，使其更是不堪重負(fù)。如果房間有門(mén)廳，可看是否設(shè)計(jì)吊柜。因門(mén)廳面積小，就空間感覺(jué)來(lái)說(shuō)，空間可以低一些，這樣就給吊柜留下了空間。由于門(mén)廳不會(huì)停留過(guò)多的人，因此即使空間壓低，也不會(huì)帶來(lái)空氣不新鮮、光線不充分的問(wèn)題。同時(shí)，由于門(mén)廳空間的相對(duì)收縮，與室內(nèi)空間在大小、明暗上的對(duì)比就更為強(qiáng)烈，使空間效果更加生動(dòng)鮮明。同樣，在走道處也可以檢查是否降低了層高，設(shè)置了貯藏空間。

十五、如何選擇二手房的朝向

建筑朝向與房間通風(fēng)的關(guān)系

房間內(nèi)能保持空氣新鮮是人們對(duì)房間的基本要求之一。房間要保持空氣新鮮，必須與外界保持良好的溝通。要達(dá)到此目的，就要考慮建筑的朝向和開(kāi)窗。購(gòu)房者在選擇二手房時(shí)首先應(yīng)看客廳的朝向。因客廳是一套住房中使用頻率最高，使用人數(shù)最多的房間，其空間質(zhì)量尤為重要。我國(guó)處于北半球，客廳一般以朝南為最佳。這樣，在冬天無(wú)凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又有涼風(fēng)習(xí)習(xí)。除此之外，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南。東、西南、北、西。其次，購(gòu)房者應(yīng)挑臥室的朝向。一套房?jī)?nèi)，臥室一般有二、三間，其朝向也不完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南向?yàn)榧?，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室雖有涼風(fēng)，但射入的陽(yáng)光也較北向房間多；若是西向外墻，室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要大多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但在夏天卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對(duì)次要些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。廚房由于本身會(huì)產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣必須與外界經(jīng)常保持交換。一般來(lái)說(shuō)，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大，引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向?yàn)橐恕?

建筑朝向與房間采光的關(guān)系

房間的朝向不同，各季節(jié)房間內(nèi)的光線變化規(guī)律將不一樣，在一天內(nèi)光線的變化也不一樣。在一般的住宅建筑中，購(gòu)房者對(duì)光線變化的要求不會(huì)太高。但是，消費(fèi)者對(duì)于陽(yáng)光的強(qiáng)弱和時(shí)間的長(zhǎng)短還是有自己的愿望。一般來(lái)說(shuō)，一天之內(nèi)陽(yáng)光能射入房間2～3小時(shí)，對(duì)于消除房間內(nèi)濕氣、殺滅細(xì)菌、調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、加速空氣流動(dòng)均有好處。對(duì)于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向?yàn)榧选?

對(duì)于廚房，應(yīng)避免西向?yàn)橐?，因廚房?jī)?nèi)本來(lái)已有熱源，再接受陽(yáng)光直射，其溫度會(huì)更高。衛(wèi)生間也以能接受一定的陽(yáng)光照射為宜，因衛(wèi)生間相對(duì)來(lái)說(shuō)陰暗潮濕，有陽(yáng)光的射入能避免病菌滋生。一套居室內(nèi)，最好有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中一個(gè)陽(yáng)臺(tái)一定要向陽(yáng)，使晾曬和休息有充足的陽(yáng)光。

建筑朝向與房間隔熱、保暖的關(guān)系

建筑的各個(gè)面由于朝向不同，接受太陽(yáng)的輻射也不同。一套屋中的不同房間，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)很大的溫差。一般來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者盡可能希望房間的保溫。隔熱措施較好，一套房?jī)?nèi)的溫度受外界影響不大，變化不大。因此，購(gòu)房者在挑選二手房時(shí)，應(yīng)對(duì)居室內(nèi)各房間的具體情況具體分析。朝向好的房間，其優(yōu)勢(shì)是否可為其他房間借用，流入室內(nèi)的風(fēng)是否可以在其他房間里流動(dòng)；朝向差的房間，是否采取了較為專門(mén)的措施。比如，朝西的房間是否延長(zhǎng)了遮陽(yáng)板,墻體的保濕措施是否有特殊的處理,是否用的是空心磚,是否加了隔熱材料等。

建筑朝向與戶型的關(guān)系

現(xiàn)在多數(shù)二手房住宅為一梯二戶型。對(duì)于條式一梯二戶，一套只有二個(gè)方向通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的，消費(fèi)者在挑選時(shí)，就要看設(shè)計(jì)者是否將較次要的房間放在北向。對(duì)于點(diǎn)式一梯二戶，一套房至少有三個(gè)面臨空，因此其房間的朝向應(yīng)該都較滿意。對(duì)于一梯三戶，一梯四戶，由于套數(shù)較多，要為各戶都留有一個(gè)相對(duì)較好的主朝向，故一戶的朝向很難完美，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)有較大缺陷的朝向。消費(fèi)者在挑選這種類型二手房住宅的時(shí)候，一定要去現(xiàn)場(chǎng)空地觀察，并要考慮到時(shí)間變化和季節(jié)變化。

十六、如何選擇二手房的地段

　　對(duì)于居住性二手房，購(gòu)房者應(yīng)找出擬購(gòu)二手房所在居住區(qū)，找出小區(qū)規(guī)劃圖，結(jié)合城市規(guī)劃著小區(qū)的發(fā)展前景，看小區(qū)在整個(gè)城市中處于哪個(gè)區(qū)域，是文化區(qū)，工業(yè)區(qū)，還是商業(yè)區(qū)。整個(gè)大區(qū)內(nèi)的交通是否便捷，到市內(nèi)其他各區(qū)是否方便？

　　選住宅的位置，應(yīng)選文化區(qū)為佳。因?yàn)槲幕瘏^(qū)內(nèi)校園較多，綠化面積也相對(duì)較多，而且文化區(qū)內(nèi)居住者的文化層次普遍較高，為形成良好的人文環(huán)境奠定了基礎(chǔ)。文化區(qū)內(nèi)由于不從事生產(chǎn)和服務(wù)，區(qū)內(nèi)物流較少，生產(chǎn)污染較小，利于形成良好的自然環(huán)境。因此，選擇在文化區(qū)居住，就有了一個(gè)好的大環(huán)境。

　　消費(fèi)者還可結(jié)合規(guī)劃圖，實(shí)地考察，檢驗(yàn)擬購(gòu)二手房所在小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施。小區(qū)的綠化面積應(yīng)在小區(qū)面積的8％之上。小區(qū)的人口密度以500～700人／公頃為宜。小區(qū)內(nèi)的人均用地一般應(yīng)在13～19平方米之間為宜。然后消費(fèi)者可看自己的住房離幼兒園，中小學(xué)的距離，是否要穿過(guò)小區(qū)內(nèi)主干道。小區(qū)內(nèi)的菜市場(chǎng)是否高自己的住宅有合適的距離，如果太近，難免不受其干擾；如果太遠(yuǎn)，購(gòu)物又不方便。小區(qū)內(nèi)應(yīng)有醫(yī)院或小型診所。小區(qū)內(nèi)的其他設(shè)施，如商店、理發(fā)店、小食店、郵亭也應(yīng)以使用方便為宜。消費(fèi)者要看小區(qū)內(nèi)陸面排水系統(tǒng)是否通暢，自己所選住宅是否位于地勢(shì)低洼地段。如果住宅處在低洼地段，排水口又少，那么，一降暴雨就會(huì)引起管道堵塞、排水不暢。垃圾收集點(diǎn)應(yīng)分布均勻，離各住房較近。在垃圾臨時(shí)存放點(diǎn)，消費(fèi)者要看有無(wú)防護(hù)設(shè)施，是否采取了隔離和隱蔽措施。無(wú)衛(wèi)生防護(hù)設(shè)施的垃圾臨時(shí)存放點(diǎn)，易成為污染源。

十七、二手房自用購(gòu)房與投資購(gòu)房在位置選擇上有哪些不同

　　二手房的購(gòu)買(mǎi)者可能具有兩種基本目的：自用和投資。對(duì)于自用型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何在二手房市場(chǎng)上，尋找并發(fā)現(xiàn)符合自己消費(fèi)水平或相對(duì)價(jià)廉物美的房屋，滿足其安居樂(lè)業(yè)的需要是重要的；而對(duì)于投資型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何在二手房市場(chǎng)上，尋找并發(fā)現(xiàn)能使自己投入的資金在最短的時(shí)間內(nèi)獲得盡可能多的效益的房屋是重要的。由于他們的目的不同，因而在二手房的位置選擇上也具有不同的側(cè)重點(diǎn)：

對(duì)二手房的地點(diǎn)環(huán)境因素考慮的側(cè)重點(diǎn)不同

自用型購(gòu)房者對(duì)二手房地點(diǎn)的環(huán)境質(zhì)量要求較高，這一方面體現(xiàn)在對(duì)房屋內(nèi)在環(huán)境要求居住舒適，另一方面還體現(xiàn)在對(duì)小區(qū)環(huán)境要求優(yōu)美宜人。作為投資性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然環(huán)境質(zhì)量高的二手房由于自用型購(gòu)房者的偏愛(ài)易于找到賣(mài)出對(duì)象，但是他們主要側(cè)重于考慮投資成本及房屋本身的升值潛力，對(duì)環(huán)境質(zhì)量的要求不是那么嚴(yán)格。更有些投資者熱衷于購(gòu)買(mǎi)城市低洼棚戶區(qū)的二手房，而等待舊城改造工程的實(shí)施而獲得高額的拆遷補(bǔ)償。

對(duì)二手房地點(diǎn)未來(lái)城市規(guī)劃考慮的側(cè)重點(diǎn)不同

自用型購(gòu)房者非?？粗厮?gòu)二手房地點(diǎn)，要求有一良好而穩(wěn)定的功能劃分、明確的城市規(guī)劃，以避免遷入后又很快被拆遷，或改變?cè)仍O(shè)定住用功能的房屋。不少自用型購(gòu)房往往就落入不穩(wěn)定規(guī)劃的陷講，而白白耗費(fèi)掉不少時(shí)間和精力不停地搬家。投資型購(gòu)房者則不然，他們考慮城市規(guī)劃的著重點(diǎn)，在于未來(lái)的城市規(guī)劃功能是否會(huì)令其所購(gòu)房變得更有利于其升值，甚至在城市規(guī)劃實(shí)施后所購(gòu)房屋突然由不臨街變?yōu)闉榕R街、由住宅類房屋變?yōu)榭捎米魃虡I(yè)用房等等。從總體上說(shuō)來(lái)，自用型購(gòu)房者希望所購(gòu)二手房地點(diǎn)不要有太多變化，至少是不改變其使用功能；而投資型購(gòu)房者希望通過(guò)城市規(guī)劃的實(shí)施，而使其所購(gòu)二手房增加附加價(jià)值，甚至改變使用功能而獲得轉(zhuǎn)手利潤(rùn)。

對(duì)二手房地點(diǎn)區(qū)位價(jià)值考慮的側(cè)重點(diǎn)不同

自用型購(gòu)房者在進(jìn)行所購(gòu)二手房地點(diǎn)選擇之前，往往先確定一個(gè)相對(duì)明確的購(gòu)房計(jì)劃，包括對(duì)房屋區(qū)位的大致篩選，然后重點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和談判。因此，自用型購(gòu)房者對(duì)自己所購(gòu)房屋區(qū)位價(jià)值都很明確，不會(huì)好高騖遠(yuǎn)或者是屈尊低就。對(duì)于投資型購(gòu)房者而言，雖然也考慮投資成本，但只要是其“操作”范圍內(nèi)的房屋和具有較快變化能力的房屋，將不過(guò)多考慮二手房地點(diǎn)的區(qū)位價(jià)值而迅速完成購(gòu)房行為。

對(duì)二手房地點(diǎn)選擇時(shí)限的側(cè)重點(diǎn)不同

自用型購(gòu)房者由于是有限次的購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)驗(yàn)欠缺以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及其運(yùn)作情況的生疏，加上對(duì)大多數(shù)自用型購(gòu)房者而言，購(gòu)房置業(yè)往往將傾注其畢生的積蓄，因此多種因素的共同影響，決定了自用型購(gòu)房者在下手時(shí)顯得尤為審慎，整個(gè)選擇過(guò)程相對(duì)漫長(zhǎng)。投資型購(gòu)房者則不然，因其對(duì)二手房市場(chǎng)相關(guān)市場(chǎng)行情及政策法規(guī)的熟稔，加上多次買(mǎi)賣(mài)進(jìn)出的豐富經(jīng)驗(yàn)，只要認(rèn)為二手房地點(diǎn)對(duì)所購(gòu)房屋提供了足夠的升值空間，就會(huì)迅速下手購(gòu)買(mǎi)，選擇時(shí)限相對(duì)他短得多。

 

證件及產(chǎn)權(quán)

一、買(mǎi)房時(shí)需要查看的證件

一、查看開(kāi)發(fā)商品的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》

營(yíng)業(yè)執(zhí)照是國(guó)家政府部門(mén)批準(zhǔn)一個(gè)單位依法經(jīng)營(yíng)的證明。查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照的目的有二：看這個(gè)單位是否存在，看該單位的營(yíng)業(yè)范圍。同時(shí)，還應(yīng)注意營(yíng)企業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)過(guò)年檢，若未經(jīng)年檢則為無(wú)效。當(dāng)一個(gè)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照為臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的時(shí)候，該企業(yè)注冊(cè)資金還未全部到位，這時(shí)的企業(yè)還未正式成立。若是開(kāi)發(fā)商委托銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售該住宅，需要查看《代理銷(xiāo)售委托書(shū)》及該機(jī)構(gòu)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。

二、查看開(kāi)發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

依據(jù)法律規(guī)定，城市土地的利用必須符合城市規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上應(yīng)與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。

三、查看開(kāi)發(fā)商的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

它可以確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，并作為建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。

四、查看《國(guó)有土地使用證》

依據(jù)我國(guó)法律，只有經(jīng)過(guò)出讓的土地才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商在向政府繳納一定地價(jià)款后，才能獲得國(guó)有土地使用證，沒(méi)有此證的企業(yè)開(kāi)發(fā)的房子不能買(mǎi)賣(mài)。

五、查看《建設(shè)工程施工許可證》

購(gòu)買(mǎi)期房應(yīng)查看開(kāi)工證，以確定開(kāi)工手續(xù)是否齊全，是否納入年度施工計(jì)劃。買(mǎi)現(xiàn)房檢查工程質(zhì)量檢驗(yàn)單看房子質(zhì)量是否合格。

六、查看《商品房預(yù)售許可證》

無(wú)論是銷(xiāo)售現(xiàn)房還是預(yù)售期房，都應(yīng)報(bào)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，并取得相應(yīng)許可證，才能從事銷(xiāo)售和預(yù)售，否則其銷(xiāo)售行為違法，最終影響產(chǎn)權(quán)證的辦理。

 

二、五證二書(shū)是指什么

商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證。

“兩書(shū)”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。

 

三、房屋產(chǎn)權(quán)是否只有七○年

購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房合同時(shí)，合同中有條款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地為70年。既然土地使用權(quán)只有70年，那么所買(mǎi)的房子其所有權(quán)也只有70年呢？

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。這一條規(guī)定說(shuō)明，土地使用年限屆滿時(shí)，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請(qǐng)繼續(xù)使用。所以購(gòu)房者買(mǎi)的房子所有權(quán)不只有70年。

四、產(chǎn)權(quán)證分哪幾種

房屋權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。

　　1.《房屋所有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。

　　2.《房屋共有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利人的法定憑證。共有的房屋，由權(quán)利人推舉持證人收?qǐng)?zhí)《房屋所有權(quán)證》。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書(shū)一份。房屋共有權(quán)證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)具有同等法律效力。

　　3.《房屋他項(xiàng)權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受?chē)?guó)家法律保護(hù)

 

五、集資建房的產(chǎn)權(quán)如何確定

對(duì)于職工和單位參與集資建房的，分兩種情況：

1）如果職工辦理入社手續(xù)后，并且職工個(gè)人按照建造費(fèi)用集資且單價(jià)高于當(dāng)年房改成本價(jià)的，所購(gòu)住房執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)規(guī)定。

2）對(duì)于單位參與住宅合作社建房，單位再以當(dāng)年的房改政策向職工出售所建集資建房，那么職工應(yīng)按照房改售房的有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記。

 

六、八類房屋產(chǎn)權(quán)

第一類是國(guó)有房產(chǎn)，即歸國(guó)家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建以及由國(guó)有單位用自籌資金建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。具體又分三個(gè)細(xì)類：直管產(chǎn)、自管產(chǎn)和軍產(chǎn)。直管產(chǎn)是由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥給單位的除外）大多數(shù)由政府地產(chǎn)管理部門(mén)直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。自管產(chǎn)包括國(guó)家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。軍產(chǎn)指中國(guó)人民解放軍部隊(duì)所有的房產(chǎn)，包括由國(guó)家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費(fèi)開(kāi)支購(gòu)建的房產(chǎn)以及軍隊(duì)自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。其中直管產(chǎn)又分中央級(jí)公產(chǎn)、市級(jí)公產(chǎn)、區(qū)（縣）級(jí)公產(chǎn)和撥用產(chǎn)（房屋產(chǎn)權(quán)屬于房地局所有、免租撥借給單位使用，由使用單位自管、自修的房產(chǎn)）四類。

　　第二大類是集體所有房產(chǎn)，指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。

　　第三大類是私有房產(chǎn)，是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國(guó)僑民、外國(guó)人所投資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)以及中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合作企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司）所投資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。它包含兩個(gè)細(xì)類，私產(chǎn)和部分產(chǎn)權(quán)。其中私產(chǎn)又有私產(chǎn)、個(gè)體產(chǎn)和外私產(chǎn)三種：私產(chǎn)指私人所有的房產(chǎn)，中國(guó)公民所投資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)；個(gè)體產(chǎn)指中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司）所投資購(gòu)建、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)；外私產(chǎn)指港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國(guó)僑民、外國(guó)人所投資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。部分產(chǎn)權(quán)是指按照房改政策，職工個(gè)人以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

    第四大類是聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)，指不同所有制性質(zhì)的單位之間共同做成新的法人型經(jīng)濟(jì)實(shí)體所投資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。

    第五大類是股份制企業(yè)房產(chǎn)，指股份制企業(yè)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。

    第六大類是港、澳、臺(tái)胞房產(chǎn)，指港、澳、臺(tái)地區(qū)投資者以合資、合作形式在祖國(guó)大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。具體有三種：合資產(chǎn)、合作產(chǎn)和獨(dú)資產(chǎn)。合資產(chǎn)是指港、澳、臺(tái)地區(qū)以合資的形式在祖國(guó)大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。合作產(chǎn)是指港、澳、臺(tái)地區(qū)以合作的形式在祖國(guó)大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。獨(dú)資產(chǎn)是指港、澳、臺(tái)地區(qū)以獨(dú)資的形式在祖國(guó)大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。

    第七大類是涉外房產(chǎn)，指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作企業(yè)和外資企業(yè)、外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造合伙購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，有中外合資、中外合作、外企產(chǎn)和外產(chǎn)。中外合資指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。中外合作是指中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。外企產(chǎn)指外資企業(yè)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。外產(chǎn)指外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。

    第八大類是其他產(chǎn)。凡不屬于以上各類別的房產(chǎn)，都?xì)w這一類。包括因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房產(chǎn)以及宗教、寺廟等房產(chǎn)。具體有四種：其他產(chǎn)、代管產(chǎn)（因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房產(chǎn)）、宗教產(chǎn)（宗教、寺廟等單位所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)）類和社團(tuán)類、社團(tuán)產(chǎn)（社會(huì)團(tuán)體所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)）。

    不同類型的房產(chǎn)在權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等許多過(guò)程中，所面臨的問(wèn)題也不一樣。有些類型的房屋產(chǎn)權(quán)享有一定的政策性優(yōu)惠。

 

七、什么是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)

▲房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。

▲房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中也稱業(yè)主、房主、房東　來(lái)行使，但有時(shí)也由別人來(lái)行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人房客　來(lái)行使。這時(shí)，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。

▲房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對(duì)房屋進(jìn)行事實(shí)上的利用。同樣通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對(duì)房屋的所有權(quán)。

▲房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時(shí)房主也將部分收益權(quán)通過(guò)法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來(lái)的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。 　　

▲房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈(zèng)與對(duì)象。有時(shí)房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時(shí)就可行使房屋的處分權(quán)。

 

八、辦理產(chǎn)權(quán)證的五個(gè)程序  

房地產(chǎn)登記一般分為五個(gè)程序，即登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證。

    （1）登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)，并交驗(yàn)有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請(qǐng)書(shū)，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。

    （2）勘丈繪圖。它是對(duì)已申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計(jì)算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補(bǔ)測(cè)或修測(cè)房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。

    （3）產(chǎn)權(quán)審查。對(duì)申請(qǐng)登記的房屋，經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。

    產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國(guó)家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對(duì)照申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書(shū)、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變化是否合法等

整個(gè)復(fù)雜細(xì)致的工作過(guò)程。

    （4）繪制權(quán)證。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)審查確認(rèn)可以頒發(fā) 產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒 發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。

    （5）收費(fèi)發(fā)證。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費(fèi)收繳入庫(kù)，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。

 

尾房選購(gòu)

一、購(gòu)買(mǎi)尾房的利與弊

購(gòu)買(mǎi)尾房的兩點(diǎn)不利之處

1.價(jià)格上不一定有優(yōu)勢(shì)

通常一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)盤(pán)到入住，其售價(jià)會(huì)逐步調(diào)高約5％—10％，因此，到尾房時(shí)價(jià)格正常來(lái)講是高過(guò)其早期售價(jià)。

2.品質(zhì)相應(yīng)差

通常留下的尾房是朝向、樓層、位置、戶型較差的住宅。

購(gòu)買(mǎi)尾房的四點(diǎn)優(yōu)勢(shì)

1.價(jià)格、付款方式及談判中有空間

　　由于不少尾房在銷(xiāo)售時(shí)開(kāi)發(fā)商的心氣不同，還有不少開(kāi)發(fā)商忙于收尾開(kāi)展其他新項(xiàng)目，因此，在購(gòu)買(mǎi)尾房時(shí)，買(mǎi)家可以在價(jià)格、付款方式上有一定的討價(jià)還價(jià)的空間，在一定意義上講往往有占優(yōu)的感覺(jué)。

2.能更客觀、冷靜

　　一般項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)時(shí)都能造成令人產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)的銷(xiāo)售氛圍，不少買(mǎi)家都是在這種被哄熱的情況下一時(shí)沖動(dòng)買(mǎi)房的。但隨著時(shí)間的推移，特別是不少項(xiàng)目從開(kāi)盤(pán)到入住要近一、二年時(shí)間，再加上市場(chǎng)中其他新項(xiàng)目的不斷問(wèn)市，當(dāng)初的熱情會(huì)在項(xiàng)目接近尾聲中變得更客觀、冷靜。

3.風(fēng)險(xiǎn)低、買(mǎi)得更踏實(shí)

　　在尾房時(shí)期去挑房，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的前期承諾、質(zhì)量，特別是將來(lái)鄰居的構(gòu)成有更準(zhǔn)確的認(rèn)定，能看到的東西總比圖畫(huà)中看到的更真實(shí)，買(mǎi)房也買(mǎi)得更踏實(shí)。

4.“性價(jià)比”更合算

　　許多人遇到中意的樓盤(pán)就急沖沖地購(gòu)買(mǎi)，最擔(dān)心的是慢了一步看中的樓層、戶型、朝向已售出，這時(shí)就要看你是如何看待一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)與售價(jià)比了，對(duì)于同一幢樓宇在房子的成本中其地價(jià)、配套設(shè)施、公共部分、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對(duì)每個(gè)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)分擔(dān)的是一樣的，而所不同的只是體現(xiàn)在其朝向、景觀、樓層中。

二、如何選購(gòu)尾房中的“好”房子

尾房不等于不好的房子

　　尾房容易給人的感覺(jué)是賣(mài)不出去的差房子，而實(shí)際上留到最后的不一定就不好。尾房應(yīng)分為兩大類：

一、有問(wèn)題、賣(mài)不出去的尾房，如：

　　朝向差；

　　樓層次；

　　景觀不理想；

　　戶型不合理等。

　　這類有問(wèn)題的尾房在銷(xiāo)售上是“困難戶”，極有可能在銷(xiāo)售過(guò)程中被剩余下來(lái)。

二、沒(méi)有問(wèn)題或沒(méi)打算賣(mài)出去的尾房，如：

　　開(kāi)發(fā)商留作自用；

　　開(kāi)發(fā)商留作日后出租；

　　大買(mǎi)家有意向要購(gòu)買(mǎi)而暫時(shí)保留的；

　　前期被人買(mǎi)走，后又提出退買(mǎi)的等。

　　這類尾房極有可能是一些比前期所購(gòu)買(mǎi)的還要好的房子，例如開(kāi)發(fā)商留作自用的一般都是好樓層、好朝向、好景觀、好戶型的房間。而前期已賣(mài)出去再被退回的也不一定就是不好。因?yàn)楸煌说脑蚝苡锌赡苁怯捎谫I(mǎi)家個(gè)人經(jīng)濟(jì)承擔(dān)力的問(wèn)題，或本來(lái)是已多買(mǎi)了二、三套，或是因?yàn)閭€(gè)人原因改買(mǎi)其他項(xiàng)目，因此，這些房子不屬于有問(wèn)題賣(mài)不出的、不好的房子。

巧妙看待尾房的購(gòu)買(mǎi)空間

　　通常對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)當(dāng)整體銷(xiāo)售超過(guò)60％就意味著該項(xiàng)目過(guò)了“生死線”，而當(dāng)銷(xiāo)售率超過(guò)80％時(shí)，超出部分就是項(xiàng)目賺錢(qián)的空間了。因此，面對(duì)這剩下的20％的尾房，需要開(kāi)發(fā)商做出非常理智的決定。若開(kāi)發(fā)商覺(jué)得這部分尾房是屬于不好的尾房，又要同樣銷(xiāo)售出去，就應(yīng)該在售價(jià)上做出相應(yīng)的調(diào)低。但不少項(xiàng)目，對(duì)所謂“降價(jià)”之事所采取的態(tài)度通常是能不降而扛在那兒，而其結(jié)果是剩下一些價(jià)格又高、品質(zhì)又差的房子，加上市場(chǎng)上新項(xiàng)目不斷，自己的尾房又已過(guò)了先前的銷(xiāo)售氣氛，徹底失去了與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，而成為真真正正的“尾房”。但若開(kāi)發(fā)商覺(jué)得在消化尾房時(shí)反正自己的資金壓力、風(fēng)險(xiǎn)已很少了，留在手上的又是好東西，開(kāi)發(fā)商會(huì)在價(jià)格上相應(yīng)提高售價(jià)。這種情況，若是在市場(chǎng)好的情況，是可以被買(mǎi)家接受的，也是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都合理的。但若市場(chǎng)不好，就要看買(mǎi)家對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)可程度了。另外，若市場(chǎng)不好時(shí)，開(kāi)發(fā)商愿意根據(jù)市場(chǎng)需求在售價(jià)上做出相應(yīng)的“犧牲”，對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)是一件劃得來(lái)的事情，即以相當(dāng)優(yōu)惠的價(jià)格買(mǎi)到了尾房中的“好”房子。

三、選購(gòu)尾房八項(xiàng)注意

1.量體裁衣，根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況確定需求條件

購(gòu)房者應(yīng)從自身的實(shí)際情況出發(fā)，如果經(jīng)濟(jì)承受力較低，購(gòu)房條件以滿足最基本需求為宜。根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況確定需求條件會(huì)避免一些因思想不明確而造成的購(gòu)房波折，有利于更快、更貼切地選到好房！

2.綜合考慮，社區(qū)狀況也是評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，社區(qū)屬性在房子綜合品質(zhì)中所占的比例已是越來(lái)越大。盡管社區(qū)狀況不一定在您的選房因素中占有多大比例，但把它作為綜合考慮的因素之一還是很有必要的！特別是追求舒適性的客戶，就應(yīng)該更多考慮社區(qū)狀況了。

3.舊貌換新顏，不要忽視尾房的改造特性

看過(guò)房的人都有這樣的體會(huì)，樣板房往往比實(shí)際交工的現(xiàn)房要漂亮許多，彌補(bǔ)了房子的很多缺陷，展現(xiàn)出很多意想不到的好效果。這主要得益于裝修改造的功勞。其實(shí)房子在戶型、朝向、設(shè)計(jì)方面的一些“毛病”，許多都可以通過(guò)裝修改造“消化掉”，所以對(duì)于尾房選購(gòu)中的這些問(wèn)題，不要立即否定，更不要發(fā)愁，仔細(xì)想一想，是否可以通過(guò)裝修改造來(lái)個(gè)“因地制宜”。

4.長(zhǎng)短結(jié)合，兼顧尾盤(pán)的投資收益性

如果您買(mǎi)房?jī)H僅是為了居住，也不妨考慮一下尾房的投資收益性，因?yàn)殡S著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，二、三級(jí)市場(chǎng)的逐漸完善，會(huì)有越來(lái)越多的房子用來(lái)交易流動(dòng)，買(mǎi)房投資的觀念會(huì)被更多人接受。如果在選購(gòu)尾房的時(shí)候兼顧一下它的投資性，將來(lái)即使不住了，也可以有個(gè)好收益。

5.眼見(jiàn)為實(shí)，打消疑問(wèn)和思想顧慮

尾房在很多人眼里，還是“剩房”、“問(wèn)題房”的概念，即使遇到不錯(cuò)的房子，但考慮到尾房的原因，總覺(jué)得房子一定是有什么問(wèn)題，才會(huì)成為尾房，因而顧慮重重，難以確定。其實(shí)這大可不必，造成尾盤(pán)的原因很多，不一定是別人挑剩的，而且尾盤(pán)當(dāng)中確實(shí)有大家所公認(rèn)的好房，這點(diǎn)毋庸置疑！所以您在買(mǎi)尾房的時(shí)候，要相信自己的眼睛，讓事實(shí)說(shuō)話，不必懷疑什么。只要是您親眼所見(jiàn)，確實(shí)挑不出什么毛病，就可以大膽地“搞定”它。

6.橫豎對(duì)比，了解尾盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)值

比新樓盤(pán)便宜是很多人購(gòu)買(mǎi)尾房的動(dòng)機(jī)。是真便宜，還是銷(xiāo)售上的策略？消費(fèi)者還是要相信自己的調(diào)查。分兩方面分析，和尾房的過(guò)去價(jià)格比，是不是真的便宜，和周邊的新盤(pán)或者尾盤(pán)比，又怎么樣？如果還沒(méi)有周邊的新盤(pán)便宜，或者便宜不多（當(dāng)然房子的其它條件要差不多），那不如買(mǎi)新盤(pán)。通過(guò)橫豎對(duì)比，有助于消費(fèi)者了解尾房的真實(shí)情況，不至于被開(kāi)發(fā)商的不實(shí)行為所蒙蔽，同時(shí)也有利于了解尾房的市場(chǎng)價(jià)值，看看自己的選擇是不是真的物有所值！

7.因人而異，關(guān)鍵看是否適合自己

經(jīng)常聽(tīng)人說(shuō)：“這房不好，不方正，到處都是斜角。”您可能也會(huì)這么認(rèn)為，可是仔細(xì)看看后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些角并不影響房屋的使用功能，完全可以利用起來(lái)，客廳的角可以放那盆很漂亮的巴西木，臥室的角作個(gè)酒柜，這時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，角對(duì)你確實(shí)不是什么太大的問(wèn)題。別人不喜歡的，不一定您就不喜歡，關(guān)鍵在于是否真正適合自己！

8.化解不利——不滿因素的解決之道

沒(méi)有十全十美的房子，買(mǎi)房只能滿足主要方面的需求。對(duì)于不利的因素，只要能找到較好的化解之道，就為購(gòu)房提供了更多的選擇和更有力的條件。買(mǎi)房不僅僅是和開(kāi)發(fā)商單純的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而是自己生活方式的一個(gè)改變和調(diào)整，應(yīng)該調(diào)動(dòng)更多因素，積極參與

四、正確看待尾房

　　尾房是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房的一種。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

　　一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到８０％以后，就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。尾房的出現(xiàn)主要是兩個(gè)方面的原因：一是它們之中有一些客觀上確實(shí)存在諸如朝向差、樓層次、景觀不理想、戶型不合理等問(wèn)題；二是其他主觀原因，比如因開(kāi)發(fā)商留作自用、開(kāi)發(fā)商留作日后出租、大買(mǎi)家有意向要購(gòu)買(mǎi)而暫時(shí)未打算賣(mài)出去的、前期被人買(mǎi)走后又提出退買(mǎi)的等。這類尾房極有可能是一些比前期所售出的單位還要好的房子。

　　由此可見(jiàn)，＂尾房＂不一定就是＂劣質(zhì)品＂，更不能把它簡(jiǎn)單地與＂爛尾房＂一樣地理解和看待。同時(shí)，正是因?yàn)槲卜颗c前期已售出的商品房在區(qū)位、環(huán)境、配套、質(zhì)量方面具有同樣的基礎(chǔ)條件和別無(wú)二致的市場(chǎng)評(píng)價(jià)，如果能夠以相對(duì)較低的價(jià)格購(gòu)置下來(lái)，無(wú)論自住還是投資都不失為一種明智而實(shí)惠的選擇。

五、如何購(gòu)買(mǎi)尾房

第一，最重要的一點(diǎn)就是認(rèn)真區(qū)分“尾房”、“爛尾房”和一般空置房。

所謂“爛尾房”，是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。而一般意義上的尾房，大多已進(jìn)入現(xiàn)房階段，項(xiàng)目的主體已經(jīng)基本完成，此時(shí)購(gòu)房者應(yīng)該可以仔細(xì)、客觀判斷開(kāi)發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目?jī)r(jià)值、未來(lái)居住環(huán)境及狀況的，從而可以有效避免購(gòu)到“爛尾房”。

空置房中還有因積壓、手續(xù)不全、歷史遺留、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置。人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)時(shí)只要照例查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否持有賣(mài)房所須的證件是否真實(shí)有效，就可避免意外的損失。

第二，比較物業(yè)的品質(zhì)優(yōu)劣，對(duì)物業(yè)管理、維護(hù)和修繕狀況等考察也很重要。

長(zhǎng)期而艱苦的實(shí)踐證明，減少尾房最有效的辦法就是追求住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)的“均好性”，開(kāi)發(fā)商對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、材料結(jié)構(gòu)、小區(qū)設(shè)施配套、物業(yè)管理等套餐式設(shè)計(jì)的重視以及使項(xiàng)目中全部單位的綜合質(zhì)量達(dá)到均衡的追求越來(lái)越顯現(xiàn)成效。

與此同時(shí)，“尾房”就該“低價(jià)房”、“降價(jià)房”的觀念也越來(lái)越顯得偏激，不夠全面客觀。因此現(xiàn)階段，即使在挑選尾房的過(guò)程中，也要認(rèn)真比較，擇優(yōu)購(gòu)買(mǎi)，切不可只圖價(jià)格上的優(yōu)惠而放過(guò)真正的實(shí)惠。

在驗(yàn)收住宅時(shí)應(yīng)仔細(xì)檢查住宅設(shè)備、設(shè)施，正常了才可簽字認(rèn)可。避免購(gòu)買(mǎi)建造質(zhì)量差或缺乏具有競(jìng)爭(zhēng)力的賣(mài)點(diǎn)，過(guò)于落后的物業(yè)。而且尾房在售出時(shí)，項(xiàng)目整體可能已經(jīng)售出多時(shí)，相差政策規(guī)定的保修期所剩無(wú)幾，購(gòu)房者也萬(wàn)不可掉以輕心，應(yīng)該與開(kāi)發(fā)商方面簽署相關(guān)文件以防保修期內(nèi)不保修，或出問(wèn)題后賣(mài)方和物管單位可能拒絕承擔(dān)責(zé)任。更不能購(gòu)買(mǎi)超過(guò)保修期的房產(chǎn)。

第三，希望從尾房上受益或者贏利，最好能請(qǐng)教專業(yè)人士，得到切實(shí)可信的指點(diǎn)與支持。

就目前情況而言，尾房的銷(xiāo)售與非尾房并沒(méi)有特別的差異，主要包括現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售、展會(huì)推廣兩種形式。如果你早就對(duì)某個(gè)或某幾個(gè)項(xiàng)目一直有所垂青，只是出于不同的原因遲遲沒(méi)有行動(dòng)，那么你可以通過(guò)實(shí)地考察的方式來(lái)選擇它們的尾房；如果你沒(méi)有特別明確的目標(biāo)，只是想在置業(yè)時(shí)獲得尾房在價(jià)格等方面的相對(duì)優(yōu)惠，“實(shí)地考察”的計(jì)劃就顯得不現(xiàn)實(shí)也不劃算。這種情況下參加房展會(huì)，不失為良策，開(kāi)發(fā)商會(huì)在房展會(huì)上推出尾房，只要多走幾個(gè)樓盤(pán)就有可能發(fā)現(xiàn)自己的所愛(ài)。

但是，毋庸諱言，尾房之所以吸引置業(yè)者的目光，最根本最主要的原因在于它有“價(jià)格優(yōu)勢(shì)”。但真正值得投資的項(xiàng)目卻寥寥無(wú)幾。

如果項(xiàng)目本身在某一方面或幾方面有明顯缺陷；或者項(xiàng)目的物業(yè)管理等方面出現(xiàn)了問(wèn)題未得到妥善解決，以至影響市場(chǎng)評(píng)價(jià)；再或者尾房的價(jià)格雖然比熱銷(xiāo)期時(shí)低，但已接近市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的預(yù)期值上限，這樣的尾房就沒(méi)有什么值得側(cè)目的實(shí)惠可言了。

六、投資期房與尾房誰(shuí)更保險(xiǎn)

商品房各階段都有不同程度的投資風(fēng)險(xiǎn):

開(kāi)盤(pán)期

樓盤(pán)剛開(kāi)始結(jié)構(gòu)施工，將來(lái)的房子是否和開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的，或者廣告所宣傳的一樣？能否如期入?。棵娣e有沒(méi)有縮水？工程質(zhì)量能保證嗎？……這一連串的疑問(wèn)，都需要時(shí)間去證實(shí)。此時(shí)的投資風(fēng)險(xiǎn)最大，保險(xiǎn)系數(shù)頂多為40％。

結(jié)構(gòu)封頂期

結(jié)構(gòu)封頂可以看作項(xiàng)目竣工的前哨戰(zhàn)，因?yàn)闃潜P(pán)結(jié)構(gòu)施工的投資約占樓盤(pán)整個(gè)投資的60％—70％，結(jié)構(gòu)封頂意味著開(kāi)發(fā)商的資金有一定保障。另外，結(jié)構(gòu)封頂也可以看出樓盤(pán)結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量，可以推測(cè)出樓盤(pán)竣工的大致期限等。此時(shí)，雖然項(xiàng)目還未竣工，但一些風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)可以化解，這一階段的保險(xiǎn)系數(shù)設(shè)定為60％較為適宜。

竣工入住期

通常以為，都已經(jīng)入住了，大概不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)了。其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)還是有的，比如：墻皮會(huì)不會(huì)裂縫？樓板會(huì)不會(huì)漏水？物業(yè)管理的水平怎么樣？暖氣熱不熱？社區(qū)什么時(shí)候完善？這些問(wèn)題只有住了一段后才有答案。這一階段的保險(xiǎn)系數(shù)會(huì)達(dá)到80％左右。

尾盤(pán)中期

此時(shí)不論是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，還是入住階段的問(wèn)題都已經(jīng)暴露出來(lái)了，買(mǎi)房者對(duì)項(xiàng)目有了確切真實(shí)的了解。因此，可以認(rèn)為保險(xiǎn)系數(shù)接近100％。

七、購(gòu)買(mǎi)尾房四要點(diǎn)

▲關(guān)注成熟社區(qū)　

最好選一個(gè)成熟社區(qū)，人氣足，配套全，交通好，管理優(yōu)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力強(qiáng)。這樣，生活的大環(huán)境便有了保證。

▲別選非法項(xiàng)目

在購(gòu)買(mǎi)尾房前一定要了解該項(xiàng)目的權(quán)屬狀況，有些尾房存在涉案糾紛，這些房子千萬(wàn)別選?！?

▲集團(tuán)消費(fèi)的剩余產(chǎn)品應(yīng)首選　

集團(tuán)留下的尾房通常無(wú)大的缺陷，而且住戶的素質(zhì)都處于較高的層面。

▲實(shí)地考察很重要

　　有些樓盤(pán)，大部分業(yè)主已入住。你可以對(duì)這些業(yè)主進(jìn)行走訪。而且，還要深入到房子中，檢查墻壁有無(wú)裂縫，廚衛(wèi)是否漏水，供暖是否有故障?，F(xiàn)房的好處也便在這里，各種問(wèn)題一目了然。

八、如何投資尾盤(pán)

　　投資買(mǎi)房已不是新鮮事，可什么時(shí)候投資樓盤(pán)最劃算？可能會(huì)有人告訴你，當(dāng)然是開(kāi)盤(pán)初期，價(jià)錢(qián)便宜，戶型多，選擇余地大。但細(xì)算一筆投資明細(xì)賬后，好像不一定是那么回事。

投資劃算與否通過(guò)公式來(lái)計(jì)算

　　做出投資決定前，需要對(duì)價(jià)格、風(fēng)險(xiǎn)和選擇范圍三方面綜合分析。那么，這三方面就會(huì)有孰輕孰重，其影響在商品房投資中所占比重的問(wèn)題，也就是通常所說(shuō)的權(quán)重。既然是投資，價(jià)格因素肯定是最重要的，起碼要占到60％的影響力，風(fēng)險(xiǎn)和選擇面的影響力旗鼓相當(dāng)，各占20％的權(quán)重。

　　知道了投資價(jià)格、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資范圍的關(guān)系，就可以對(duì)各階段投資價(jià)值進(jìn)行一個(gè)綜合分析。

　　先來(lái)看投資價(jià)格，設(shè)定尾盤(pán)中期的購(gòu)房總價(jià)為1，各階段的投資價(jià)格比＝尾盤(pán)中期價(jià)／階段價(jià)。價(jià)格比越高，說(shuō)明房?jī)r(jià)越便宜，對(duì)投資越有利。

　　有了價(jià)格比，就可以算出價(jià)格權(quán)重值，該值可以反映房屋價(jià)格在房屋投資中所占的比重：價(jià)格權(quán)重值＝價(jià)格比×價(jià)格權(quán)重（60％），同樣道理可以得出投資風(fēng)險(xiǎn)和投資選擇的權(quán)重值。投資綜合值：將投資價(jià)格、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資選擇三者權(quán)重值相加就是我們需要的投資綜合分析數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)越大，投資就越劃算！

　　從表中可以看出，開(kāi)盤(pán)期權(quán)重值總和最大，為0.8632，也就是說(shuō)這時(shí)買(mǎi)房投資最劃算，最值！這和市場(chǎng)投資的實(shí)際情況比較吻合，說(shuō)明投資者已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到了開(kāi)盤(pán)期的投資價(jià)值，而尾盤(pán)中期以0.8222的分值位居第二可能是很多人都沒(méi)有想到的，這說(shuō)明尾盤(pán)期購(gòu)房也是有很好的投資價(jià)值的，但似乎這個(gè)價(jià)值在市場(chǎng)上還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。人們?cè)跓嶂杂谛卤P(pán)投資，甚至是結(jié)構(gòu)封定期、竣工入住期的樓盤(pán)投資時(shí)，殊不知尾盤(pán)期的投資會(huì)是一個(gè)更好、更劃算的投資時(shí)期。

尾盤(pán)期投資最佳期

　　上面的投資只是單純從投入、支出的角度去分析的，并沒(méi)有考慮投資收益的問(wèn)題，實(shí)際當(dāng)中，投資是必須考慮收益的，收支相比才可以準(zhǔn)確體現(xiàn)出投資的價(jià)值，上面的例子可以看出，開(kāi)盤(pán)期和尾盤(pán)期是房產(chǎn)投資的兩個(gè)最佳時(shí)期，那么結(jié)合收益情況還會(huì)不會(huì)是這樣呢？我們來(lái)看一下。

　　商品房投資收益最常見(jiàn)的兩種方式是出租和出售，由于我們對(duì)比的是同一套房子不同時(shí)期的投資價(jià)值，所以無(wú)論你什么時(shí)候買(mǎi)的房子，房子本身的品質(zhì)沒(méi)有什么變化，購(gòu)買(mǎi)時(shí)期的不同不會(huì)影響房子的租金和售價(jià)，而收益的不同主要體現(xiàn)在時(shí)間和收益預(yù)測(cè)上，開(kāi)盤(pán)期買(mǎi)房無(wú)論出租或出售都要等到入住以后，所以不能立刻取得收益，而尾盤(pán)期則不同，支出和收益幾乎是同步的，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，尾盤(pán)期的收益性要好于開(kāi)盤(pán)期，起碼可以立刻以租售的收益來(lái)緩解購(gòu)房的壓力，開(kāi)盤(pán)期則不能，這是其一。另外，開(kāi)盤(pán)期由于對(duì)項(xiàng)目太多的未知，對(duì)將來(lái)的收益情況難以做出較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，也就是說(shuō)，投資收益的風(fēng)險(xiǎn)比較高，而尾盤(pán)期的樓盤(pán)，因?yàn)槎家呀?jīng)成為眼見(jiàn)為實(shí)的現(xiàn)實(shí)，對(duì)收益的預(yù)測(cè)和評(píng)估就容易和準(zhǔn)確得多，客戶沒(méi)有什么太多風(fēng)險(xiǎn)，完全可以憑當(dāng)時(shí)情況判斷投資的可行性。所以，對(duì)于同一套房子，在收益性方面，尾盤(pán)期要優(yōu)于開(kāi)盤(pán)期。如果考慮到這點(diǎn)，在投資價(jià)值方面，開(kāi)盤(pán)期和尾盤(pán)期應(yīng)該不相上下，都是商品房投資的絕佳時(shí)期。

　　投資期房至少60％的風(fēng)險(xiǎn)

　　投資尾房可能會(huì)化險(xiǎn)為夷

商品房各階段都有不同程度的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　開(kāi)盤(pán)期：樓盤(pán)剛開(kāi)始結(jié)構(gòu)施工，將來(lái)的房子是否和開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的，或者廣告所宣傳的一樣？能否如期入住？面積有沒(méi)有縮水？工程質(zhì)量能保證嗎？……這一連串的疑問(wèn)，都需要時(shí)間去證實(shí)。此時(shí)的投資風(fēng)險(xiǎn)最大，保險(xiǎn)系數(shù)頂多為40％。

　　結(jié)構(gòu)封定期：結(jié)構(gòu)封頂可以看作項(xiàng)目竣工的前哨戰(zhàn)，因?yàn)闃潜P(pán)結(jié)構(gòu)施工的投資約占樓盤(pán)整個(gè)投資的60～70％，結(jié)構(gòu)封頂意味著開(kāi)發(fā)商的資金有一定保障。另外，結(jié)構(gòu)封頂也可以看出樓盤(pán)結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量，可以推測(cè)出樓盤(pán)竣工的大致期限等。此時(shí)，雖然項(xiàng)目還未竣工，但一些風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)可以化解，這一階段的保險(xiǎn)系數(shù)設(shè)定為60％較為適宜。

　　竣工入住期：大家想，都已經(jīng)入住了，大概不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)了。其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)還是有的，比如：墻皮會(huì)不會(huì)裂縫？樓板會(huì)不會(huì)漏水？物業(yè)管理的水平怎么樣？暖氣熱不熱？社區(qū)什么時(shí)候完善？這些問(wèn)題只有住了一段后才有答案。這一階段的保險(xiǎn)系數(shù)會(huì)達(dá)到80％左右。

　　尾盤(pán)中期：此時(shí)不論是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段、物業(yè)管理，還是入住階段的問(wèn)題都已經(jīng)暴露出來(lái)了，買(mǎi)房者對(duì)項(xiàng)目有了確切真實(shí)的了解。因此，可以認(rèn)為保險(xiǎn)系數(shù)接近100％。

細(xì)算一筆價(jià)格賬　尾盤(pán)要比新盤(pán)值

　　目前，樓盤(pán)多采取低價(jià)入市策略來(lái)聚集人氣。而后，再依據(jù)階段逐漸提高售價(jià)，以彌補(bǔ)開(kāi)盤(pán)期收益的損失。一般情況下，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，房屋售價(jià)會(huì)提高5％左右，竣工（到入住）時(shí)可提高到8～10％，此時(shí)房子已經(jīng)賣(mài)得差不多了，樓盤(pán)開(kāi)始進(jìn)入尾盤(pán)期，尾盤(pán)期基本可以分成初期、中期和后期三個(gè)階段，每個(gè)階段售價(jià)不一樣。

　　尾盤(pán)初期：樓盤(pán)入住半年內(nèi) 房?jī)r(jià)約為入住價(jià)9.5折

　　尾盤(pán)中期：樓盤(pán)入住1～2年 房?jī)r(jià)約為入住價(jià)9折

　　尾盤(pán)后期：樓盤(pán)入住兩年以上 房?jī)r(jià)約為入住價(jià)8.5折

　　以某一普通樓盤(pán)為例：這是一棟24層的蝶型塔樓。開(kāi)盤(pán)期，起價(jià)4080元／平方米，最高5860元／平方米。首層價(jià)格最低，向上依次遞增，20層以上反降，每層間差價(jià)約50元／平方米，我們選擇兩套有尾盤(pán)傾向的房子進(jìn)行分析：頂層（24層）125平方米北向三居，開(kāi)盤(pán)價(jià)4912元／平方米（該戶型4080元／平方米起，20層最高5120元／平方米）；4層96 平方米西向兩居，開(kāi)盤(pán)價(jià)4706元／平方米（該戶型4550元／平方米起，20層最高5120元／平方米）。

　　從表中可以看出樓盤(pán)各階段A、B兩套房屋的價(jià)格變化情況。樓盤(pán)可分為：開(kāi)盤(pán)價(jià)、結(jié)構(gòu)封頂價(jià)、竣工價(jià)（入住價(jià)）和尾盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)。

不同的挑盤(pán)期　不同的選擇范圍

　　這里所說(shuō)的投資選擇是指客戶在不同時(shí)期選購(gòu)?fù)粯潜P(pán)時(shí)，挑選房子范圍的大小。

　　開(kāi)盤(pán)期：客戶的選擇范圍最廣，但考慮到開(kāi)發(fā)商之前可能進(jìn)行的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、客戶同時(shí)認(rèn)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商有意留房等因素，此時(shí)客戶的選擇范圍在80～90％之間，這里取上限90％。

　　結(jié)構(gòu)封頂期：經(jīng)歷了“興旺”的開(kāi)盤(pán)期后，隨著樓盤(pán)入市效應(yīng)的逐步淡化，在結(jié)構(gòu)施工中，樓盤(pán)基本處于銷(xiāo)售狀況平穩(wěn)的銷(xiāo)售中期，到結(jié)構(gòu)封頂，樓盤(pán)的銷(xiāo)售率可以達(dá)到60％左右，這時(shí)買(mǎi)房客戶的選擇面為40％。

　　竣工入住期：這一時(shí)期的樓盤(pán)銷(xiāo)售率在80～85％左右，選擇面取15％。

　　尾盤(pán)中期：這時(shí)候留有10％左右的房子，所以選擇范圍是10％。

 

期房選購(gòu)

一、購(gòu)買(mǎi)期房注意事項(xiàng)

審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)及經(jīng)營(yíng)范圍

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)是相關(guān)的行業(yè)主管部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說(shuō)明其開(kāi)發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)，反之亦然。如果某一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，多半情況是這個(gè)企業(yè)第一次涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，資金及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)欠缺，可能因?yàn)榉椒矫婷娴年P(guān)系或施工組織設(shè)計(jì)等原因?qū)е卵悠诮环浚顕?yán)重的后果是沒(méi)有后續(xù)資金跟上，在預(yù)售不理想的情況下，不能及時(shí)回款，建筑承包商，材料設(shè)備商拒絕與開(kāi)發(fā)商繼續(xù)合作，最終導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾。在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，一定要看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否有允許銷(xiāo)售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，如果沒(méi)有銷(xiāo)售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，那么消費(fèi)者與其簽訂的售房合同就是無(wú)效合同。

提防商品房使用面積“縮水”

新實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》將面積誤差比絕對(duì)值的3%作為一個(gè)“分水嶺”，在雙方對(duì)建筑面積、公攤面積沒(méi)有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來(lái)處理，但這個(gè)原則并沒(méi)有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統(tǒng)地加以規(guī)定。實(shí)際上商品房“縮水”，主要體現(xiàn)在公攤面積的擴(kuò)大上，糾紛也往往出現(xiàn)在這里。建議購(gòu)房者在處理面積誤差時(shí)明確在合同中約定：在建筑面積不變或在3%誤差以內(nèi)時(shí)，公攤面積的增長(zhǎng)比例不能超過(guò)總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問(wèn)題的出現(xiàn)。

謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)

購(gòu)房者從開(kāi)發(fā)商那里了解樓盤(pán)情況，聽(tīng)到的往往都是對(duì)此項(xiàng)目的溢美之詞，如果您看到開(kāi)發(fā)商的廣告、樓書(shū)、沙盤(pán)、樣板間的情況，就認(rèn)為將來(lái)房屋交付時(shí)就像你所見(jiàn)所想的那樣，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。樓書(shū)、沙盤(pán)、樣板間在合同的締結(jié)過(guò)程中屬于要約引誘，它是相對(duì)于不特定的多數(shù)人發(fā)出的，除非購(gòu)房者將廣告、樓書(shū)、沙盤(pán)、樣板間已明示的部分作為合同的一部分，才對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力，將來(lái)出現(xiàn)與宣傳不符的地方，開(kāi)發(fā)商才會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。這里提醒您，不能讓一些美好的設(shè)想誤導(dǎo)您，使您做出不客觀的、不全面的評(píng)價(jià)?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》對(duì)有關(guān)房產(chǎn)廣告、樣板間問(wèn)題做出了有利于購(gòu)房者的規(guī)定，但實(shí)際上執(zhí)行起來(lái)非常難，開(kāi)發(fā)商很容易規(guī)避。

慎交購(gòu)房訂金

目前在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中訂金問(wèn)題的爭(zhēng)議很多，主要表現(xiàn)在購(gòu)房者在正式簽約前要向開(kāi)發(fā)商交納一定數(shù)額的款項(xiàng)，作為訂金。但在簽約談判時(shí)雙方因?yàn)楹贤哪承l款達(dá)不成協(xié)議時(shí)開(kāi)發(fā)商都以對(duì)方?jīng)]有簽約違反訂金的約定為由，拒不退還訂金。購(gòu)房者往往在訂金不退的壓力下，違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則，但購(gòu)房者一般都舉證不能，即不能用證據(jù)證明自己是在不平等狀態(tài)下違背自己的真實(shí)意愿與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同。如果您與開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確了所交款項(xiàng)為訂金，且在規(guī)定的日期內(nèi)沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂成協(xié)議，那您將面臨訂金不能退回的損失，雖然您在交這筆錢(qián)時(shí)真的不知道會(huì)有這樣的法律后果，但這種民事行為的后果只能由您自己來(lái)承擔(dān)，除非您能證明自己是在受脅迫、欺詐的情況下交的這筆錢(qián)。如果開(kāi)發(fā)商所售項(xiàng)目不具備合法銷(xiāo)售條件或雙方約定所交款項(xiàng)為預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的，那么您的所謂“訂金”在合同簽不成的情況下是可以退還的。

購(gòu)買(mǎi)期房要注意的問(wèn)題還有很多，比如房產(chǎn)證的辦理，設(shè)計(jì)變更，交付條件，質(zhì)量問(wèn)題，房產(chǎn)抵押等問(wèn)題都很重要，我們將在以后的文章中陸續(xù)向讀者介紹。

 

二、買(mǎi)期房注意四種風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)期房有其有利的一面，也有其不利的一面，這不利的一面主要表現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)的四大風(fēng)險(xiǎn)上。

風(fēng)險(xiǎn)之一：房屋延期交付使用的風(fēng)險(xiǎn)，包括使用居住功能無(wú)法體現(xiàn)和屬于投資性購(gòu)房者延遲收取投資回報(bào)時(shí)間，也就是延遲回收利息及利潤(rùn)的時(shí)間。

風(fēng)險(xiǎn)之二 ：房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商由于市場(chǎng)信譽(yù)和資金實(shí)力等方面的原因，對(duì)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套、建筑裝飾材料等進(jìn)行了與購(gòu)房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用，使購(gòu)房者蒙受損失。

風(fēng)險(xiǎn)之三 ：房屋權(quán)屬證件無(wú)法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)。有的期房項(xiàng)目有可能無(wú)法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件，購(gòu)房的業(yè)主也由此可能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)讓無(wú)法實(shí)現(xiàn)或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)之四 ：房屋"爛尾"，也就是最大的風(fēng)險(xiǎn)。即由于各種原因，使正在建設(shè)的項(xiàng)目停工或無(wú)法繼續(xù)建設(shè)，給消費(fèi)者帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失的風(fēng)險(xiǎn)。

 

三、如何減少購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)

作為消費(fèi)者，如何能買(mǎi)到自己滿意的期房，而又盡量減少期房的風(fēng)險(xiǎn)呢？要做到這些，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)該做到以下三項(xiàng)注意：

　　購(gòu)買(mǎi)期房前可以委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)所購(gòu)房屋項(xiàng)目的市場(chǎng)前景進(jìn)行客觀評(píng)估，如果市場(chǎng)潛力不被看好，切不可輕易買(mǎi)期房，以免上當(dāng)受騙，為他人做嫁衣。

　　購(gòu)買(mǎi)期房前要委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、信譽(yù)度進(jìn)行調(diào)查。對(duì)于資質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商而言，僅從自身的品牌出發(fā)，也不會(huì)讓項(xiàng)目"爛尾"。

而對(duì)于那種資質(zhì)和信譽(yù)都一般的甚至不好的最好要小心謹(jǐn)慎，甚至不買(mǎi)。在簽訂購(gòu)房契約階段要委托律師對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行認(rèn)真審核，盡可能增加更為詳實(shí)的補(bǔ)充條款。

 

四、買(mǎi)期房的利與弊

　　預(yù)售商品房是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。作為購(gòu)房者，在買(mǎi)期房前，先看清購(gòu)買(mǎi)期房的利與弊。

　　購(gòu)買(mǎi)期房的好處主要體現(xiàn)在兩方面：一是價(jià)格更優(yōu)惠，資金是有時(shí)間價(jià)值的，一般而言開(kāi)盤(pán)價(jià)格與后期價(jià)格每平方米相差幾百元，甚至上千元；二是越早購(gòu)買(mǎi)，對(duì)樓內(nèi)的戶型、朝向選擇余地更大，可以挑出更適合自己需要的房屋。

　　購(gòu)買(mǎi)期房主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：一是房屋延期交付使用；二是房屋內(nèi)在品質(zhì)（如房屋質(zhì)量、配套建設(shè)等）變換的風(fēng)險(xiǎn)；三是房屋權(quán)屬證件無(wú)法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)，由此可能導(dǎo)致購(gòu)房人蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換無(wú)法實(shí)現(xiàn)或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。

　　正因?yàn)橛欣斜?，所以面?duì)期房的誘惑，購(gòu)房者選擇買(mǎi)與不買(mǎi)關(guān)鍵在于如何有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，取得更大收益。以下介紹一些購(gòu)買(mǎi)期房的注意事項(xiàng)：

　　第一，在作出決定前，對(duì)項(xiàng)目整體情況做全面透徹的調(diào)查。調(diào)查對(duì)象主要包括：開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)狀況；物業(yè)的合法性；項(xiàng)目的權(quán)屬狀況；周邊及小區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)情況；小區(qū)和房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及工程建設(shè)進(jìn)度等。

　　第二，在簽定預(yù)售合同時(shí)，認(rèn)真研究合同的條款，盡量爭(zhēng)取更多的利益和保障。由于期房不確定因素太多，所以合同條款要求更加嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在工程進(jìn)度、房屋質(zhì)量、配套建設(shè)、住房面積、相關(guān)費(fèi)用及付款方式等，描述盡量詳盡清楚，同時(shí)，將違約責(zé)任明確。

　　第三，在簽定合同以后，購(gòu)房者應(yīng)經(jīng)常與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，了解所購(gòu)房屋的建設(shè)進(jìn)度，以防止意外事件的發(fā)生。

　　第四，由于期房風(fēng)險(xiǎn)比較大，可以選擇做合同公證和房產(chǎn)保險(xiǎn)，以進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。

總之，在買(mǎi)期房時(shí)，購(gòu)房者必須慎重些！

 

五、購(gòu)買(mǎi)期房的四大優(yōu)勢(shì)與六項(xiàng)注意

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟和銀行利率的連連下調(diào)，許多市民對(duì)購(gòu)買(mǎi)期房顯示出良好的信心。而期房的暢銷(xiāo)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都有利，它可以減少開(kāi)發(fā)商的投資壓力，從而有可能更大地降低價(jià)格。對(duì)消費(fèi)者而言，期房的潛在優(yōu)點(diǎn)也很多。

 

買(mǎi)期房四大優(yōu)勢(shì)

　　首先是價(jià)格優(yōu)勢(shì)。期房在開(kāi)發(fā)之初賣(mài)出去，是開(kāi)發(fā)商為了募集資金的一個(gè)渠道。資金對(duì)哪家開(kāi)發(fā)商而言都是很有吸引力的，為了更多地吸引資金，在期房的銷(xiāo)售中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在價(jià)格上有較大的優(yōu)惠。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)期房比買(mǎi)現(xiàn)房在價(jià)格上可優(yōu)惠10％以上。因此說(shuō)，在如今利息連連下調(diào)的今天，買(mǎi)期房其實(shí)也是一種投資。

而買(mǎi)期房的第二大優(yōu)點(diǎn)則是房型設(shè)計(jì)上的優(yōu)點(diǎn)，從市場(chǎng)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們對(duì)設(shè)計(jì)是十分看重的，因?yàn)樵O(shè)計(jì)好壞直接影響產(chǎn)品的銷(xiāo)售，所以相對(duì)而言，期房的設(shè)計(jì)大多避開(kāi)了當(dāng)前市場(chǎng)上現(xiàn)房的設(shè)計(jì)弱點(diǎn)。

買(mǎi)期房的第三個(gè)優(yōu)勢(shì)是，當(dāng)人們通?？砂l(fā)現(xiàn)在一棟已建好的現(xiàn)房中去選房時(shí)，往往層次好和朝向較好的房子基本上早已是名花有主，余下的大多是一些層次不太理想，朝向不佳的房子了。而買(mǎi)房可說(shuō)是每個(gè)家庭的大事，住房層次朝向是否適合將影響采光、通風(fēng)，而這些直接影響生活質(zhì)量。

 

買(mǎi)期房六項(xiàng)注意

　　 　　期房盡管顯示出許多優(yōu)越性，但伴之而來(lái)的，則是期房的購(gòu)買(mǎi)也有風(fēng)險(xiǎn)，一旦不慎，則會(huì)惹出許多麻煩。那么如何避免風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)一套好期房呢？業(yè)內(nèi)人士提出了六項(xiàng)注意：

　　一是對(duì)公司的信譽(yù)、實(shí)力要細(xì)細(xì)考證。引發(fā)出期房購(gòu)買(mǎi)煩惱的，大多是購(gòu)買(mǎi)者選擇了那些實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好的開(kāi)發(fā)商，從而造成不能按時(shí)交房，質(zhì)量太差。因此，購(gòu)房者首先要選好公司，選擇那些信譽(yù)好，實(shí)力強(qiáng)的大企業(yè)，到他們公司買(mǎi)房。這些公司考慮到信譽(yù)，都能做到按期按質(zhì)交房。

　　二是購(gòu)房資金不能一次性投入。購(gòu)房時(shí)，有的公司對(duì)一次性交費(fèi)的優(yōu)惠很大，有的達(dá)到了5％以上，這確實(shí)是一筆不少的開(kāi)支。購(gòu)現(xiàn)房不妨為之，購(gòu)期房則要慎重了。如果一次性交費(fèi)，到時(shí)開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房，購(gòu)房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢(qián)未一次交清，則可憑未付余款去交涉，購(gòu)房者便由被動(dòng)變主動(dòng)了。

　　三是購(gòu)期房要選好時(shí)機(jī)。在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工的基礎(chǔ)上去購(gòu)買(mǎi)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)工并初步開(kāi)始建設(shè)，表明按期交工有了初步保障，同時(shí)可以在動(dòng)工之期到工地察看其施工質(zhì)量，從而做到心中有數(shù)。如果僅憑設(shè)計(jì)圖去購(gòu)買(mǎi)，到時(shí)開(kāi)發(fā)商以手續(xù)未辦完而遲遲不開(kāi)工，延了工期，吃虧的是購(gòu)房者。

　　四是對(duì)周邊環(huán)境要心中有數(shù)。購(gòu)期房不象買(mǎi)現(xiàn)房，現(xiàn)買(mǎi)現(xiàn)住，周邊的環(huán)境一清二楚。買(mǎi)期房有一個(gè)過(guò)程，因此對(duì)周邊環(huán)境的潛在變化要心中有數(shù)，看一看買(mǎi)期房之處是否有環(huán)境惡化的可能，有沒(méi)有制造"三廢"的工廠也在建設(shè)。因?yàn)橘?gòu)期房的一個(gè)目的就為了購(gòu)一間稱心房，如果周邊環(huán)境不好，又有什么意義呢？

　　五是關(guān)注開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理承諾。影響人們購(gòu)期房積極性的一個(gè)重要原因，則是對(duì)未來(lái)物業(yè)管理的擔(dān)憂。通常而言，現(xiàn)房的物業(yè)管理好壞易于看出來(lái)，必竟這時(shí)的物業(yè)公司已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)。而期房則不一樣，那么它將來(lái)被誰(shuí)管理、怎么管理、如何收費(fèi)，都是一個(gè)未知數(shù)。如果買(mǎi)了套物業(yè)管理不好的房子，不僅不安全，也生活不舒暢。因此，購(gòu)期房時(shí)，必須先要向開(kāi)發(fā)商了解將來(lái)的物業(yè)管理構(gòu)想，并要他們給一定的承諾，以保證將來(lái)入住時(shí)，享受到良好的物業(yè)管理。

六是合同簽訂必須請(qǐng)律師辦，購(gòu)房是一件大事，有的花費(fèi)幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)、甚至幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元。如今購(gòu)房引發(fā)的糾紛也越來(lái)越多，在購(gòu)期房中，其潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，那么如何避免它，或者在發(fā)生糾紛時(shí)，如何對(duì)自己有利呢？為了實(shí)現(xiàn)上述目的，業(yè)內(nèi)人士建議，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行購(gòu)房合同的簽訂時(shí)，要請(qǐng)律師去辦理，以保障自己的合法權(quán)益。

 

六、購(gòu)買(mǎi)期房十技巧

1．親自到項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地體會(huì)

對(duì)于開(kāi)發(fā)商精心選取的這個(gè)園、那個(gè)苑，不要被迷惑，就當(dāng)它是1號(hào)房、2號(hào)房，千萬(wàn)別被誤導(dǎo)以為某某花園，就一定是個(gè)花園。一定要到工地現(xiàn)場(chǎng)去走走，看看開(kāi)發(fā)商的工地管理是否有序，樓與樓之間的距離是否是開(kāi)發(fā)商承諾的。

2．會(huì)看地理位置。

所有房地產(chǎn)廣告都會(huì)畫(huà)個(gè)位置示意圖，越畫(huà)越藝術(shù)，仿佛個(gè)個(gè)都地理位置優(yōu)越。您最好到實(shí)地去看看才會(huì)知道樓盤(pán)的具體位置。

3．看清價(jià)格。

購(gòu)房人應(yīng)弄明白是均價(jià)還是起價(jià)，如果是起價(jià)，就是樓盤(pán)房屋的最低價(jià)格，而實(shí)際價(jià)格，會(huì)因樓層、朝向、戶型以及施工進(jìn)度而增加。

4．會(huì)分辨外觀圖。

您得將漂亮的外觀圖看清楚，是實(shí)景圖還是效果圖，千萬(wàn)別將效果圖當(dāng)成實(shí)景圖，那是電腦擬制的，太當(dāng)真會(huì)讓您失望的。

5．別被戶型圖、模型、樣板間所迷。

戶型圖對(duì)購(gòu)房人有吸引力，但您千萬(wàn)要注意有的戶型圖比例不當(dāng)，感覺(jué)上會(huì)比實(shí)測(cè)中空曠得多。而模型、樣板間通常經(jīng)過(guò)了開(kāi)發(fā)商的精心包裝，不要被迷惑。

6．了解開(kāi)發(fā)商。

購(gòu)房人看房地產(chǎn)廣告時(shí)，一定要看廣告中有哪些是值得依賴的企業(yè)。如果對(duì)廣告中列出的開(kāi)發(fā)商或其他參與項(xiàng)目單位從不了解，別輕易購(gòu)房，先了解一下再說(shuō)。

7．別被優(yōu)惠迷眼。

目前房地產(chǎn)廣告中都登有項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與優(yōu)惠。卻從來(lái)看不到該項(xiàng)目的弱勢(shì)與弱項(xiàng)。聰明購(gòu)房人別被什么機(jī)不可失之類的優(yōu)惠所迷惑，更別為這種優(yōu)惠而心動(dòng)，那一小點(diǎn)優(yōu)惠對(duì)大量的購(gòu)房款來(lái)說(shuō)算個(gè)啥。

8．仔細(xì)看按揭，算算是否合算？

購(gòu)房人應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況選擇付款方式，很多廣告中都會(huì)標(biāo)明按揭哪家銀行、多少年、幾成，您應(yīng)向?qū)＜易稍円幌沦J款政策和知識(shí)，然后仔細(xì)算算，哪種方法合算。

10．其他。別忘了廣告中還有綠化、物業(yè)、保安、熱水等許多承諾。現(xiàn)房還可以親自查看，但期房則別信廣告之詞、無(wú)憑無(wú)據(jù)，您在簽合同時(shí)，還真別忘了這些內(nèi)容。

 

七、期房應(yīng)注意的法律問(wèn)題

期房“只能遠(yuǎn)觀，不可近瞧”，這種時(shí)間上的差異往往為日后的糾紛留下隱患，為避免損失，購(gòu)房人應(yīng)注意下面的法律問(wèn)題。

 

八、弄清開(kāi)發(fā)商的“老底”

購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資信和商品房的證件進(jìn)行縝密的調(diào)查了解，這至關(guān)重要。選擇信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)、業(yè)績(jī)好的開(kāi)發(fā)商可以降低業(yè)主的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)盡量主張看原件，因?yàn)閺?fù)印件比較容易篡改和偽造。除此之外，常見(jiàn)的欺詐手段還有用一期項(xiàng)目手續(xù)賣(mài)二期商品房或用甲手續(xù)賣(mài)乙方商品房等。

 

九、把牢房屋產(chǎn)權(quán)證

在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源齊全的，登房機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記后即頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說(shuō)，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不來(lái)的原因一般在于開(kāi)發(fā)商，比如，開(kāi)發(fā)手續(xù)不健全、欠繳土地出讓金、程序有誤等，一旦屬于這種情況，購(gòu)房人要提高警惕。

 

十、重視“不可抗力”

延期交房是商品房交易中的一個(gè)突出問(wèn)題，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。

 

十一、一分一厘算面積

對(duì)于期房購(gòu)買(mǎi)人來(lái)講，暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差不可避免。很多時(shí)候，實(shí)測(cè)面積要比暫測(cè)面積高出許多，遇到這種情況，購(gòu)房人可能會(huì)損失預(yù)購(gòu)契約中約定的“誤差面積”的相應(yīng)價(jià)款。與房屋面積有關(guān)的另一個(gè)引起爭(zhēng)議的問(wèn)題是房屋使用率與售樓說(shuō)明書(shū)房產(chǎn)平面圖不符。為避免處于被動(dòng)境地，購(gòu)房者可以這樣自保：在契約中約定，誤差率超過(guò)±0．5％時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)單方面解除合同并要求雙倍返還定金，并追究法律責(zé)任。

 

十二、謹(jǐn)慎簽署管理公約

物業(yè)管理收費(fèi)混亂已成為業(yè)主投訴的一個(gè)熱點(diǎn)。為防止這方面的問(wèn)題，在開(kāi)始簽訂合同時(shí)就要注意，身為業(yè)主，一定要明白自己有權(quán)對(duì)不平等的合約提出修改意見(jiàn)，一時(shí)大意可能會(huì)引來(lái)長(zhǎng)久的煩惱。

 

十三、在房屋質(zhì)量上較真

房屋質(zhì)量及保修是一個(gè)極為敏感的問(wèn)題，它常常會(huì)引發(fā)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的沖突，為維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，建設(shè)部門(mén)專門(mén)下發(fā)了實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)的規(guī)定，目前，該規(guī)定已正式實(shí)行。

 

十四、購(gòu)買(mǎi)期房三要素

信譽(yù)當(dāng)做第一要素

　　期房交現(xiàn)后發(fā)現(xiàn)房屋面積“縮水”，綠化率低于開(kāi)發(fā)商的許諾，交房日期一拖再拖，諸如此類常常困擾著購(gòu)房者。因此，要確保期房許多不確定因素的落實(shí)，信譽(yù)尤為重要。要綜合評(píng)估開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，如開(kāi)發(fā)商的企業(yè)背景、行業(yè)口碑、管理經(jīng)驗(yàn)等都應(yīng)在消費(fèi)者考慮之列。

　　消費(fèi)者在考察房產(chǎn)商信譽(yù)的同時(shí)，對(duì)公司實(shí)力不容忽視。開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與期房質(zhì)量的優(yōu)劣息息相關(guān)。如前幾年，一些實(shí)力有限的“項(xiàng)目公司”無(wú)法支撐下去，引起了工程停滯或偷工減料等現(xiàn)象，而其中有些房產(chǎn)商不是沒(méi)有信譽(yù)，只是心有余而力不足，最后吃虧的還是消費(fèi)者。

價(jià)格不是惟一因素

　　房產(chǎn)交易中的價(jià)格一向是消費(fèi)者關(guān)注的問(wèn)題，但是消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)要警惕低價(jià)陷阱。

　　據(jù)有關(guān)部門(mén)反映，多宗對(duì)期房質(zhì)量投訴的案件均因消費(fèi)者受低價(jià)的誘惑所致。同時(shí)要注意，價(jià)高并不一定是好房，消費(fèi)者更要警惕以劣充優(yōu)的不良商人。根據(jù)期房的地段、配套設(shè)施、環(huán)境、開(kāi)發(fā)周期等多種因素來(lái)判斷價(jià)格的合理性，是投資期房的一個(gè)重要因素。

物業(yè)管理更為重要

　　買(mǎi)期房對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)就是買(mǎi)“夢(mèng)想”，可是一些消費(fèi)者在滿懷喜悅地搬進(jìn)新居后才發(fā)現(xiàn)是失落的天堂。

原因是不盡人意的物業(yè)管理服務(wù)讓入住者每天都碰到新問(wèn)題。目前，智能化管理，網(wǎng)絡(luò)生活，以“服務(wù)”為核心進(jìn)一步健全小區(qū)環(huán)境，人性化設(shè)施等社區(qū)物業(yè)理念，受到社會(huì)的廣泛重視。所以，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，不僅要關(guān)注您想購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)本身，更要看看其房產(chǎn)商對(duì)期房物業(yè)管理的規(guī)劃。

 

十五購(gòu)房：購(gòu)期房四要點(diǎn)

第一，要善于簽訂對(duì)自己較為有利的合同。

　　對(duì)于預(yù)售房的預(yù)售面積與交屋時(shí)的實(shí)際面積，例如，當(dāng)預(yù)售面積超過(guò)實(shí)際面積怎么辦？當(dāng)預(yù)售面積小于實(shí)際面積怎么辦？對(duì)于類似條件，客戶應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，并寫(xiě)入合同中；其次，在合同中諸如交屋日期、煤氣開(kāi)通日期、公共部分如大堂和電梯間的建材品牌、電梯品牌等，均可在合同中詳細(xì)注明并簽定相應(yīng)的違約條款。第二，在購(gòu)預(yù)售房時(shí)，看平面示意圖一定要帶上“立體”眼鏡。

　　因?yàn)槠矫媸疽鈭D能夠提供的僅是室內(nèi)平面格局的區(qū)劃，對(duì)于室內(nèi)空間布局，應(yīng)盡量避免錯(cuò)綜復(fù)雜的梁柱穿過(guò)，否則對(duì)空間會(huì)有極大的壓感。對(duì)于此類問(wèn)題，在簽訂預(yù)售合同前，最好能向發(fā)展商借閱工程藍(lán)圖，或請(qǐng)較好的物業(yè)代理公司代為咨詢。諸如此類問(wèn)題，還有購(gòu)買(mǎi)頂層屋的客戶，應(yīng)注意供暖回水管道，一般都從頂層橫穿，會(huì)對(duì)裝修帶來(lái)許多麻煩。

　　第三，在購(gòu)買(mǎi)高層住宅時(shí)，一定要注意樓與樓之間的間距及采光問(wèn)題。

　　首先是比較本開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各棟之間的關(guān)系，其次要注意與周邊建筑物的關(guān)系。小區(qū)內(nèi)應(yīng)盡量避開(kāi)與鍋爐房和煙囪相鄰，外圍未來(lái)是否會(huì)有高大的建筑物遮擋或產(chǎn)生不利影響，這許多內(nèi)容都應(yīng)事先了解清楚。

第四，現(xiàn)今購(gòu)置預(yù)售房，一定要關(guān)注是否有足夠的綠地與車(chē)位。

 

十六、買(mǎi)期房要學(xué)會(huì)五看

商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售，并由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款。近年來(lái)，因商品房預(yù)售行為發(fā)生糾紛呈上升趨勢(shì)，其主要原因在于商品房開(kāi)發(fā)商不按約定的時(shí)間、內(nèi)容履行合同，嚴(yán)重?fù)p害了預(yù)售方的權(quán)益。因此，消費(fèi)者關(guān)注商品房?jī)r(jià)格因素的同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行“五看”。

一要看證件商品房預(yù)售必須取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證；

二要看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和資信狀況預(yù)售商市場(chǎng)信譽(yù)好、建設(shè)資金雄厚、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)是消費(fèi)者選擇是否購(gòu)買(mǎi)此房的首先要素；

三要看建筑設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的商品房屋的主要結(jié)構(gòu)及設(shè)備應(yīng)合理、符合預(yù)購(gòu)者的實(shí)際需求；

四要看建筑施工隊(duì)伍的資格和工程質(zhì)量工程施工單位應(yīng)達(dá)到設(shè)計(jì)所要求的建筑資質(zhì)，施工質(zhì)量高，并且沒(méi)有轉(zhuǎn)包給資質(zhì)低或無(wú)資質(zhì)的施工隊(duì)伍的現(xiàn)象；

五要看預(yù)售商品房合同是否規(guī)范。預(yù)售合同應(yīng)載明商品房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售款的給付、交付使用日期、交付使用后的物業(yè)管理以及社區(qū)服務(wù)和房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理等條款，還應(yīng)專門(mén)約定雙方的違約責(zé)任。

 

 

 

現(xiàn)房選購(gòu)

一、購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的7個(gè)要點(diǎn)

1、土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題。

2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照印章和各種法定批文是否屬于原件，與被確認(rèn)的名稱是否相符。

3、房屋結(jié)構(gòu)、套型、質(zhì)量、配套設(shè)施等是否與廣告內(nèi)容一致。

4、供水、供電、供氣能否保證，交通、排污、通訊是否通暢。

5、房屋的面積是否按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，有無(wú)“短尺少寸”現(xiàn)象。

6、房?jī)r(jià)計(jì)算是否已按各種應(yīng)該優(yōu)惠的價(jià)格執(zhí)行，是否合理。

7、其他承諾的條件（如戶口、物業(yè)管理等）是否兌現(xiàn)。

二、現(xiàn)房選購(gòu)12技巧

一、白天、夜晚看現(xiàn)場(chǎng)。因?yàn)橥砩峡捶磕芨玫亓私夥课莸闹車(chē)h(huán)境、噪音及照明等情況。

二、晴天要看，雨天看房容易發(fā)現(xiàn)房屋的門(mén)窗、墻壁、屋頂?shù)扔袩o(wú)進(jìn)入、滲漏現(xiàn)象。如能碰上連續(xù)雨天，則看房效果更佳。

三、房?jī)?nèi)要看，房外也要看。只有通過(guò)看房，才能更好地了解有關(guān)通風(fēng)、采光、排氣等情況。

四、建材要看，布局也要看。房屋的有效使用敕于房屋布局是否合理。合理的布局一般應(yīng)該是：先客廳、后餐廳、廚房、臥室不正對(duì)客廳等。

五、墻面要看，墻角也要看。墻面應(yīng)該平整，而墻角則必須方正，因?yàn)閴浅惺艿氖欠矿w結(jié)構(gòu)上下左右的力量，同時(shí)對(duì)裝修也影響很大。

六、裝潢要看，做工也要看。做工的好壞直接關(guān)系到房屋質(zhì)量的高低，其中接角、墻角、窗沿、天花板等做工是否細(xì)致精巧尤其重要。

七、電梯要看，樓梯也看。樓梯是發(fā)生危急情況時(shí)的惟一逃生之路，這就要注意樓道是否暢通，是否有雜物堆積等不便能行的現(xiàn)象。

八、要仔細(xì)查看房屋的地面是否平整光潔，是否出現(xiàn)積水、漏水現(xiàn)象。

九、要仔細(xì)相看廚房的衛(wèi)生間的設(shè)備安裝情況。因?yàn)檫@兩個(gè)地方最好容易出現(xiàn)問(wèn)題，大意必留后患。

十、要仔細(xì)查看電路布置、電線粗細(xì)、插座及開(kāi)關(guān)安置是否科學(xué)合理、方便實(shí)用和留有余地。

十一、要注意目測(cè)房間的高度。房間高度不夠，會(huì)給生活帶來(lái)不便。合理的房間高度通常應(yīng)大于2.8米。

十二、 向有關(guān)人員了解房子周?chē)h(huán)境的治安、管理、人才素質(zhì)、居民結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施等情況，以便做到心中有數(shù)。

三、現(xiàn)房如何選

選擇現(xiàn)房首先是否明廳明室。起居室（客廳）、臥室、廚房、餐室、衛(wèi)生間、書(shū)房等，是家人經(jīng)常活動(dòng)的空間，直接采光可以避免白天開(kāi)燈，節(jié)約能源。另外，陽(yáng)光燦爛會(huì)使您的生活更開(kāi)心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動(dòng)的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。

　　廚房設(shè)施的合理與否是房型設(shè)計(jì)的重要方面，因?yàn)榧彝ブ鲖D每天有許多時(shí)間要在廚房度過(guò)?，F(xiàn)代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛(wèi)生間一般只設(shè)浴盆、坐便器、洗手池三件，其實(shí)再小的空間，加裝一個(gè)男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節(jié)省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛(wèi)生間布局合理。還有，通風(fēng)問(wèn)題也要認(rèn)真考慮。選房時(shí)要看好廚房、廁所、廳是否附設(shè)垂直排氣煙囪，以保持室內(nèi)有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時(shí)應(yīng)格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對(duì)你的居室溫度會(huì)有很大影響。

四、現(xiàn)房好，期房好

　　消費(fèi)者在決定購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，首先遇到的是選擇現(xiàn)房還是期房，哪種更適合自己？現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。消費(fèi)者在購(gòu)房前可以對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)房屋的質(zhì)量、裝修、區(qū)位、室內(nèi)格局等各個(gè)方面詳細(xì)地了解，將實(shí)地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書(shū)上的介紹進(jìn)行對(duì)照比較。由于現(xiàn)房是已經(jīng)建好的實(shí)物，購(gòu)房者可以親眼看到自己將要入住房屋的具體情況，不必為房屋是否會(huì)延期交付、質(zhì)量有無(wú)保證等問(wèn)題擔(dān)心，能夠避免購(gòu)買(mǎi)期房可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，做到心中有數(shù)，具有較大的安全性。由于現(xiàn)房是已完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目，購(gòu)房者要對(duì)此項(xiàng)目的合法性、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行調(diào)查也是比較容易的。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房如果要說(shuō)有什么不利之處的話，當(dāng)然，與期房相比，現(xiàn)房的價(jià)格要高一些。

五、購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)——

1、房子就在眼前，直觀。隨時(shí)都可以進(jìn)入房子去看一看，選中了買(mǎi)下便可。

2、入住便利。

3、房屋價(jià)格基本穩(wěn)定，不會(huì)再有大的變動(dòng)，購(gòu)房時(shí)只需與周?chē)貐^(qū)、同類型房屋價(jià)格相比便可。

4、既有房屋的宣傳材料，又可以實(shí)物一一對(duì)照。

5、家庭計(jì)劃便于安排。買(mǎi)房子是家中的大事，或?yàn)榱烁淖兙幼…h(huán)境，或?yàn)榱斯ぷ麝P(guān)系等等，都要以到房子為第一步，而要想拿到房子僅需付完房款便可。

缺點(diǎn)——

1、付款方式靈活度低。

2、價(jià)格較高，難以優(yōu)惠。

3、隱蔽工程難以看到。房屋的墻體、上下水設(shè)備、房屋電路走向只有經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的使用期后才會(huì)知道。

 

其它相關(guān)資料

1、結(jié)婚以后，夫妻只能按揭購(gòu)買(mǎi)一套商品用房嗎？能否以各自的名義、憑單方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力自己購(gòu)買(mǎi)商品房？

答：夫妻雙方可以以各自名義購(gòu)買(mǎi)商品房，但由于婚后雙方的工資等收入是共有財(cái)產(chǎn)，因此購(gòu)買(mǎi)的房屋仍是共有財(cái)產(chǎn)，除非雙方能夠證明購(gòu)房資金不是共有。 

2、辦理公積金貸款后，能否支取夫妻雙方或一方每月交納的公積金用于還貸？

答：可以在貸款未還清前，每年由職工夫妻雙方所在單位分別填寫(xiě)《職工購(gòu)建房支取個(gè)人公積金申請(qǐng)表》并附住房貸款合同原件、還貸存折賬號(hào)、結(jié)婚證原件，經(jīng)住房公積金管理中心審核蓋章后由所在單位開(kāi)具轉(zhuǎn)賬支票到公積金繳存銀行辦理轉(zhuǎn)賬支取手續(xù)。住房公積金每年支取一次，每次支取金額為上一年度已結(jié)息金額，且不能超過(guò)一年的還貸總額。

3、若買(mǎi)方辦理了臨時(shí)身份證可否辦理貸款？

答：不可以，必須是正式的身份證，且不得有開(kāi)啟、毀損等現(xiàn)象，非成都市六區(qū)十二縣的必須辦理暫住證，但暫住證只要拿到領(lǐng)證通知單就可以辦理了。

4、購(gòu)房前房產(chǎn)公司已將房屋抵押，現(xiàn)在大產(chǎn)權(quán)也未辦下來(lái)，不知這是否會(huì)影響辦理分戶產(chǎn)權(quán)？ 

答： 抵押的房屋在抵押權(quán)人同意的情況下是可以出售并辦理備案登記的，開(kāi)發(fā)商提供辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料齊備的情況下房管部門(mén)在7個(gè)工作日內(nèi)即可將產(chǎn)權(quán)登記辦理完畢。

5、商品房土地使用到期后，政府對(duì)樓房進(jìn)行拆除需補(bǔ)償嗎？如何補(bǔ)償？ 

答：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》主席令[1995]第29號(hào)，第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期。除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。 如果國(guó)家收回該處土地，房屋拆遷也會(huì)補(bǔ)償，但只能補(bǔ)償房屋殘值，不包括地價(jià)。 

6、購(gòu)買(mǎi)單位集資房，能否辦理戶口？ 

答：根據(jù)成都市公安局相關(guān)規(guī)定，非本市五城區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)的人員，在本市五城區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房（含按揭，不含二手房）才能申請(qǐng)辦理成都市戶口，集資房不能辦理。

7、撤遷戶在撤遷后一年內(nèi)購(gòu)房，領(lǐng)取購(gòu)房補(bǔ)助金需要辦理甚麼手續(xù)？

答：在城市房屋拆遷和農(nóng)村征地拆遷中，實(shí)行貨幣化補(bǔ)償?shù)谋徊疬w入，在訂立拆遷協(xié)議的一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建普通商品住房或二手住房建筑面積在120平方米以下的，起購(gòu)房補(bǔ)助金額的計(jì)算公式為： [購(gòu)房合同成交總金額×1％]+[(被拆遷房屋建筑面積×新購(gòu)住房建筑面積單價(jià)) ×1％]；新購(gòu)住房建筑面積在120—180平方米的，其購(gòu)房補(bǔ)助金額的計(jì)算公式為： [購(gòu)房合同成交總金額× 0.5％]+[(被拆遷房屋建筑面積×新購(gòu)住房建筑面積單價(jià)) ×0.5％]。上述計(jì)算公式中的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與公攤面積之和。您可以在辦理房屋所有權(quán)證后，憑身份證件、產(chǎn)權(quán)證（辦理了房屋抵押貸款的房屋提供復(fù)印件）、契稅完稅證(發(fā)票)、繳納規(guī)費(fèi)通知單，《個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通商品住房補(bǔ)助申領(lǐng)單》到人民中路一段28號(hào)成都市房地產(chǎn)大廈4樓個(gè)人購(gòu)房補(bǔ)助資金發(fā)放點(diǎn)親自領(lǐng)取(委托領(lǐng)取的，須憑公證委托書(shū))。 

8、以前單位繳納了公積金，現(xiàn)在因更換工作單位而沒(méi)有繳納了，但是以前有公積金約1萬(wàn)元左右，不知能否支??？怎樣支取？

答：可以在以下情況辦理銷(xiāo)戶支?、匐x退休； ②死亡； ③出境定居； ④完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系； ⑤在“中心”托管戶托管期間從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)（辦理了個(gè)體工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照）等情況下，可以辦理銷(xiāo)戶支取，支取額為職工個(gè)人帳戶內(nèi)的本息金額?；蛘诎l(fā)生住房消費(fèi)（如購(gòu)房、建房、危房大修等），需要付款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、還購(gòu)房貸款本息、付相關(guān)稅費(fèi)時(shí)，可以辦理使用支取，支取額為上一年度已結(jié)息金額（每年6月30日為結(jié)息日）。 

9、公積金貸款條件？

答：申請(qǐng)住房公積金貸款必須具備以下兩個(gè)條件： 1、開(kāi)發(fā)商與公積金管理中心簽定了項(xiàng)目合作協(xié)議； 2、個(gè)人正常繳納公積金一年以上。您可以要求開(kāi)發(fā)商向公積金管理中心申請(qǐng)貸款業(yè)務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商不辦理公積金貸款您可以到公積金管理中心辦理支取手續(xù)，每年支取一次公積金用于償還銀行貸款。有關(guān)辦事程序請(qǐng)參閱本站《辦事指南》職工購(gòu)建房支取住房公積金辦理。

10、關(guān)于購(gòu)房入戶問(wèn)題

根據(jù)成都市公安局有關(guān)規(guī)定，凡在我市五城區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房（含按揭，不含二手房），符合以下條件的人員，可以辦理五城區(qū)及高新區(qū)戶口：購(gòu)房金額在50萬(wàn)元以上或購(gòu)房面積在120平方米以上的，可以申請(qǐng)辦理購(gòu)房者三代內(nèi)共同生活的直系親屬的成都市區(qū)戶口；購(gòu)房金額在30萬(wàn)元以上或購(gòu)房面積在90平方米以上的，可以申請(qǐng)辦理購(gòu)房者本人、配偶以及未成年子女（18周歲以下）的成都市區(qū)戶口；購(gòu)房金額在15萬(wàn)元以上或購(gòu)房面積在60平方米以上的，可以申請(qǐng)辦理一名成都市戶口（購(gòu)房者本人、配偶或已成年子女其中一人的戶口）。購(gòu)買(mǎi)兩套以及兩套以上住房的，購(gòu)房金額或面積可以合并計(jì)算。您可以在入住后憑房屋產(chǎn)權(quán)證（原件和復(fù)印件各１份），按揭購(gòu)房提供購(gòu)房合同、按揭合同（原件和復(fù)印件各１份），最近６個(gè)月的繳款收據(jù)（原件和復(fù)印件各１份）及其他相關(guān)材料向房屋所在地公安分局或市公安局辦證中心申請(qǐng)辦理成都市戶口。

 

1、 們?cè)u(píng)估的價(jià)太低了，我不想賣(mài)了。

答：詢問(wèn)客戶的心里價(jià)位，一方面向客戶講解其房子的優(yōu)劣勢(shì)（尤其渲染其房屋劣勢(shì)），另一方面適當(dāng)提供雷同房屋的成交價(jià)格供其自行比較借鑒。如果客戶的心里價(jià)位位勢(shì)有所降低，員工可掌握的浮動(dòng)范圍不超過(guò)正負(fù)10％。

2、 有房子想出租，需要怎么辦手續(xù)，怎么收費(fèi)？

答：請(qǐng)攜帶房屋權(quán)屬證明、房主身份證原件進(jìn)行登記。如果您出租的房屋月租金在2000元（含2000元）以上，我們除了為您發(fā)布信息之外，還為您尋找客戶，帶客戶看房，成租后向您（出租方）收取半個(gè)月傭金（向客戶解釋租金2000元/月以上屬于高端租賃，該市場(chǎng)現(xiàn)屬于供過(guò)于求，向您收取租金的方式是由市場(chǎng)決定的，我們將通過(guò)我們強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)和渠道為您盡快找到客戶，讓您盡快受益），同時(shí)我們公司作為見(jiàn)證方協(xié)助您雙方簽署一份租賃合同。

3、 一套房子想賣(mài)，現(xiàn)自己已找好買(mǎi)方，想委托公司辦手續(xù)，應(yīng)該如何辦理，怎么收費(fèi)？

答：買(mǎi)賣(mài)雙方約好時(shí)間到連鎖店簽訂一份房屋買(mǎi)賣(mài)置換合同。買(mǎi)賣(mài)雙方帶身份證、戶口本，另外買(mǎi)方帶房款或部分定金，賣(mài)房須帶該房屋產(chǎn)權(quán)證或房本。買(mǎi)方將全款交到公司后開(kāi)始辦理過(guò)戶手續(xù)。過(guò)戶費(fèi)是免費(fèi)的。

4、 費(fèi)太高了，有些中介公司才收成交額的1%-1.5%，你們可以優(yōu)惠一些嗎？

答：收費(fèi)是公司統(tǒng)一規(guī)定的，我們沒(méi)有給予優(yōu)惠的權(quán)利。我們?cè)谌袚碛惺嗉疫B鎖店（今年年底將達(dá)到40家）作為廣闊的銷(xiāo)售渠道和有一支訓(xùn)練有素的銷(xiāo)售隊(duì)伍一齊銷(xiāo)售您的房子，此外我們以網(wǎng)絡(luò)操作平臺(tái)做媒介，有購(gòu)房需求的人只需登陸cd.sunco.com.cn網(wǎng)站，足不出戶就可以看到您要賣(mài)的房子。我們提供給您的是讓您放心值得您信賴的陽(yáng)光中介，操作流程透明清晰，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)在其他小中介公司出現(xiàn)的諸如買(mǎi)空賣(mài)空等。

5、 求租方未到期就不租了，該怎么辦?

答：您可以在簽訂合同時(shí)約定如果求租方提前退租則預(yù)付租金或押金自動(dòng)轉(zhuǎn)為違約金不予退還。

6、 完租賃合同是不是出了事你們就負(fù)責(zé)了？

答：如果有事雙方可以協(xié)商，若協(xié)商不成一切按照合同約定執(zhí)行，我們公司只是簽訂合同的見(jiàn)證方，可以幫助你們協(xié)商解決，但沒(méi)有仲裁的權(quán)利和義務(wù)。

7、 有套房子想賣(mài)，房主是我的××（親屬），他現(xiàn)在人在國(guó)外，該如何辦手續(xù)？

答：首先要到當(dāng)?shù)卮笫桂^或總領(lǐng)事館辦理委托XX人辦理房屋相關(guān)事宜的委托公證手續(xù)，然后由受托人在本地公證處對(duì)此委托公證手續(xù)進(jìn)行二次公證。之后就可以由受托人代為辦理該房屋相關(guān)的受托事宜。

8、 二手房能提取公積金嗎？

答：如果您購(gòu)買(mǎi)的是帶有產(chǎn)權(quán)的私產(chǎn)房，付款方式是一次性付款或按揭貸款都可以提取公積金。

9、當(dāng)客戶簽完三方后，其中一方違約導(dǎo)致該房屋交易無(wú)法繼續(xù)，雙方要求退還中介費(fèi)時(shí)，應(yīng)這樣向客戶解釋。

答：我公司所收取的費(fèi)用是居間服務(wù)費(fèi)只要合同簽字便已生效，證明我們提供的信息已成交，所以服務(wù)費(fèi)不退。（附：關(guān)于合同的解除與終止：在三方合同定立后，買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方出現(xiàn)違約情況導(dǎo)致此房屋交易無(wú)法繼續(xù)，我公司居間服務(wù)費(fèi)一律不退。違約方可以與另外兩方終止合同，請(qǐng)注意措辭，不要同意雙方解除合同。終止合同是表示一方要求不再履行合同，但我公司已完成房屋信息成交，居間服務(wù)費(fèi)不退；解除合同則表示雙方自愿解除此合同已恢復(fù)到合同定立之前，所以我方無(wú)權(quán)收取信息服務(wù)費(fèi)。）

10、當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方想自行交接房款，你應(yīng)這樣說(shuō)服客戶。

答： 既然您雙方到中介公司來(lái)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易,為的就是您雙方的利益均能夠得到保障。為了保障賣(mài)方的利益，我們要求買(mǎi)方將房款全部交齊到公司后，方可為雙方辦理過(guò)戶手續(xù)。為了保障買(mǎi)方的利益，我們?cè)诜慨a(chǎn)過(guò)戶完畢之前不會(huì)將房款交于賣(mài)方。所有房款及權(quán)屬證明的交接均保證在雙方同意認(rèn)可及三方全部在場(chǎng)的前提下進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)您雙方利益的保證。對(duì)于自行交接的房款如果中途出現(xiàn)問(wèn)題我們不負(fù)擔(dān)任何居間擔(dān)保的責(zé)任。但是如果您雙方一定要自行交接房款的話，如果房屋買(mǎi)賣(mài)交易進(jìn)行中途出現(xiàn)問(wèn)題對(duì)于自行交接的房款我們不負(fù)擔(dān)任何居間擔(dān)保的責(zé)任。

11、客戶想出租的房屋恰巧是店內(nèi)有客戶需求登記的房屋或此房恰是買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)稀缺的房源時(shí)，如何說(shuō)服客戶將此房屋轉(zhuǎn)為出售？

答：向客戶渲染出租房屋手續(xù)的煩瑣以及后期可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。在其允許的前提下可為其房屋進(jìn)行評(píng)估，價(jià)格適中不可偏低，同時(shí)向其介紹出售此房的利益所在。

12、知道該房是我司收購(gòu)的，該如何解釋？

答：向其解釋我們收購(gòu)房屋是要實(shí)現(xiàn)再銷(xiāo)售的，故對(duì)于低質(zhì)量的房源不會(huì)進(jìn)行收購(gòu)的，其綜合情況只可能優(yōu)于同等條件下的房屋，否則作為企業(yè)將無(wú)法實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)。因此購(gòu)買(mǎi)收購(gòu)房事實(shí)上是最明志的選擇。

13、 當(dāng)有客戶提到你們的收購(gòu)價(jià)格太低了，你應(yīng)如何解釋？

答：一方面向客戶適當(dāng)提供同類房屋的曾有的成交情況(做一定的修正)，另一方面著重強(qiáng)調(diào)該房屋的劣勢(shì)。如果客戶仍然不認(rèn)可，且欲不賣(mài)該房，可勸說(shuō)客戶采取代賣(mài)形式。

14、對(duì)于收購(gòu)盈利很多人還認(rèn)識(shí)的不夠，僅僅想到是從中盈利。而我司推出的收購(gòu)更多的是一項(xiàng)服務(wù)，是為了更可能的滿足客戶的需求，是為了讓房主省去等買(mǎi)房人來(lái)反復(fù)看房，反復(fù)恰談價(jià)格，而花去了很多精力以及時(shí)間。所以我們公司推出了這項(xiàng)不已盈利為目的的服務(wù)正如我們的三免六限服務(wù)一樣。是為了讓每

 

一、房屋建筑分類

房屋建筑從不同的角度可以進(jìn)行不同的分類。

1、按建筑物使用性質(zhì)分類

⑴居住建筑                               ⑵公共建筑

⑶工業(yè)建筑                               ⑷農(nóng)業(yè)建筑

――居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑。

2、按建筑物（住宅）的層數(shù)分類

⑴低層建筑：1～3層                       ⑵多層建筑：4～7層

⑶小高層建筑：8～16層                  ⑷高層建筑：17層以上

3、按建筑結(jié)構(gòu)分類

――建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。

⑴磚木結(jié)構(gòu)

－描述：這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。

－特點(diǎn)：層數(shù)較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀(jì)50～60年代建造的民用房屋和簡(jiǎn)易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。

⑵磚混結(jié)構(gòu)

－描述：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。

－特點(diǎn)：建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制。所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。

⑶鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

－描述：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其

圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。

－特點(diǎn)：結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)抗震性能好，耐用年限較長(zhǎng)。

⑷鋼結(jié)構(gòu)

－描述：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。

－特點(diǎn)：建造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，

如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。

4、按建筑施工方法分類

⑴現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑

－這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑和砌筑而成。

⑵預(yù)制、裝配式建筑

－這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配而成。

⑶部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑

－這種建筑物的一部分構(gòu)件（如墻體）是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑而成，

一部分構(gòu)件（如樓板、 樓梯）是采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。

 

二、建筑物的組成

一幢建筑物一般由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門(mén)窗等六大部分組成。

1.   基礎(chǔ)

基礎(chǔ)是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。地基不是建筑物的組成部分，是基礎(chǔ)下面的土層，它承受著由基礎(chǔ)傳下來(lái)的荷載。地基分為天然地基和人工地基?；A(chǔ)按構(gòu)造形式不同，可分為：

（1）條形基礎(chǔ)－是指呈連續(xù)的帶形基礎(chǔ)，包括墻下條形基礎(chǔ)和柱下條形基礎(chǔ)。

（2）獨(dú)立基礎(chǔ)－是指基礎(chǔ)呈獨(dú)立的塊狀，形成有臺(tái)階形、錐形、杯形的等。

（3）筏板基礎(chǔ)－是一塊支承著許多柱子或墻的鋼筋混凝土板，板直接作用于地基上，一塊整板把所有的單獨(dú)基礎(chǔ)連在一起不僅使地基上的單位面積壓力減小,也使整個(gè)地基的承載力增大。

（4）箱形基礎(chǔ)－主要是指由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量?jī)?nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)。對(duì)于抵抗地震荷載的作用極為有利。

（5）樁基礎(chǔ)－由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺(tái)組成。

2.   墻體和柱

墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎(chǔ)。

⑴墻體的分類

A.按在建筑物中的方向，分為：

  外墻－位于建筑物四周，是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件。

內(nèi)墻－位于建筑物內(nèi)部，主要起分隔空間的作用。

B.按在建筑物中的方向，分為：

  縱墻－沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻稱為縱墻。

  橫墻－沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻。外橫墻通常稱為山墻。

C.按接受力情況，分為：

  承重墻－凡直接受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛?lái)的荷載的墻稱為承重墻。

  非承重墻－不承受外來(lái)荷載的墻稱為非承重墻。

⑵柱－是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件。柱承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來(lái)的荷載。

3.   樓地層和梁

樓地層包括樓板和地面（首層地面），是分隔建筑空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻、柱或基礎(chǔ)。

⑴樓板－樓板的基本構(gòu)造層是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。

⑵首層地面－是指建筑物底層的地坪。

⑶梁－是跨過(guò)空間的橫向構(gòu)件。

4.   樓梯

樓梯一般由3部分組成：樓梯段、休息平臺(tái)和欄桿扶手。按樓層間樓梯的數(shù)量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯等。

5.   屋頂

既是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，又是建筑物頂部的承重構(gòu)件。屋頂由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見(jiàn)的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂。

6．門(mén)窗－門(mén)和窗都是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件。

三、房地產(chǎn)常識(shí)

一、容積率

    是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。

二、密度

    規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。

三、出房率

    是指住宅凈使用面積占銷(xiāo)售面積的百分比。由于住宅銷(xiāo)售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷(xiāo)售面積會(huì)有不同。

四、面積

    是指小區(qū)住宅分戶門(mén)內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。

五、綠地率

    是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目前天津市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應(yīng)在30％以上。

六、住宅的層高和凈高

層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，這個(gè)高度就叫層高。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）中規(guī)定，住 宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

七、住宅的進(jìn)深

住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

八、住宅的開(kāi)間

    在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI110-87）規(guī)定：住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、

2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

九、商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則節(jié)選

   1．商品房整棟銷(xiāo)售，商品房的銷(xiāo)售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除）。

   2．商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

   3．套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

   （1）套（單元）內(nèi)的使用面積

   （2）套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積）

   4．套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：

  套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積

   5．公用建筑面積由以下兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

（2）套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。

   6．公用建筑面積計(jì)算：

整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用

空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚、及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

   7．公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算：

     公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和

   8．分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

十、商品房面積誤差的處理方式

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

1．  面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

2．  面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在

買(mǎi)受人提出退房日期30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人, 同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％（含3％）以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超過(guò)3％的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示

   《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，提供《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。

十二、商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記和取得準(zhǔn)許交付使用證的商品房出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人支付房?jī)r(jià)款的行為。

十三、購(gòu)房人將預(yù)購(gòu)的商品房在初始登記交付使用前轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理

1．  尚未付清商品房總房?jī)r(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的同意；

2．  已付清商品房總房?jī)r(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人訂立預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓合同，并書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；

3．  貸款購(gòu)房的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得貸款銀行同意，有保證人的應(yīng)當(dāng)征得保證人同意；

4．  轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自簽訂預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，持原商品房買(mǎi)賣(mài)合同和預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓合同向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

十四、商品房銷(xiāo)售須具備以下五證

   《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售許可證》。

 

三、房管基礎(chǔ)知識(shí)

 

房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最為迅速的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)與住宅已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)生活中最為活躍的領(lǐng)域。隨著住房制度改革的深化，國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展和市場(chǎng)化程度的提高，以及中國(guó)“入世”后經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，人們對(duì)房地產(chǎn)、住宅的需求發(fā)生了根本的變化，法律意識(shí)也增強(qiáng)了，因此對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)的全面了解將成為置業(yè)顧問(wèn)不可缺少的一部分。

一、房管部門(mén)職能

新體制的“成都市房地產(chǎn)交易中心”負(fù)責(zé)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)藉管理。具體包括：房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)評(píng)估、房屋產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)測(cè)繪、房地產(chǎn)檔案等管理工作。

二、房管局業(yè)務(wù)流程

根據(jù)《成都市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》的規(guī)定，房屋權(quán)屬登記程序分為5個(gè)步驟：

受理登記申請(qǐng)→權(quán)屬審核→發(fā)布公告→核準(zhǔn)登記→頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。