“二房東”違約銀行應(yīng)否從出租物業(yè)中遷出

昵稱29061 2010-07-28

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湯華

　　案情介紹
　　
　　原告（出租人）：甲公司
　　被告（承租人）：乙公司
　　第三人（次承租人）：丙銀行

　　原告甲公司訴稱
　　
　　2006年6月，我方與乙公司簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同中約定：我公司將坐落于本市繁華地段的某房產(chǎn)出租給乙公司，租賃期間為10年。
　　2007年7月，乙公司與丙銀行簽訂了《房屋轉(zhuǎn)租合同》，合同中約定：乙公司將承租的房屋中1樓A座轉(zhuǎn)租給丙，租賃期間亦為10年。該租賃合同的簽訂同時得到了我公司的書面同意。后在合同履行期間，乙公司在正常經(jīng)營、收取第三人租金情況下未按時支付租金，甲公司多次催討未果，故訴至法院。
　　現(xiàn)請求法院支持我方的如下訴訟請求：解除我公司與乙公司簽訂的《房屋租賃合同》；請求判令乙公司遷出租賃房屋；請求判令次第三人遷出租賃房屋。

　　被告乙公司辯稱
　　
　　我方拖欠租金有一定客觀原因，并非惡意。

　　第三人丙銀行辯稱
　　
　　我銀行與乙公司簽訂的轉(zhuǎn)租合同事先取得了原告的同意，是合法有效的合同，因而我方不同意遷出承租房屋，要求法院判令繼續(xù)履行原租賃合同。

　　法院審理及判決
　　
　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，由于乙公司違約在先，因而構(gòu)成合同解除條件。至于乙公司與丙銀行的轉(zhuǎn)租合同，法院認(rèn)為盡管轉(zhuǎn)租行為得到了甲公司的同意，但甲公司并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，因而不能強迫其繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，故甲公司要求銀行遷出的主張，能夠成立。

　　案例評析
　　
　　轉(zhuǎn)租是指承租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關(guān)系，但承租人與出租人的租賃關(guān)系仍然存在的一種交易形式。在上述案件中，存在兩個法律關(guān)系，一是出租人和承租人的原始租賃關(guān)系，即“大房東”（房主）和承租人建立的法律關(guān)系；二是承租人和次承租人的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系，即“二房東”（轉(zhuǎn)租人）和實際承租人建立的法律關(guān)系。承租人是否有對租賃物的轉(zhuǎn)租的權(quán)利，各國規(guī)定不盡一致，根據(jù)我國《合同法》第224條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
　　而本案的焦點在于原始租賃合同依法或依合同約定解除后，轉(zhuǎn)租合同是否能夠繼續(xù)履行？上述司法實踐也明確，租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的，則轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能的狀態(tài)。但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個合同，原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，不能強迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此，除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致，否則，次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對性原則的要求，次承租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。
　　那么，次承租人能夠采取何種司法救濟措施呢？第一，行使代償請求權(quán)。根據(jù)規(guī)定，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。第二，訴請承租人承擔(dān)違約責(zé)任及賠償裝潢等損失。若能證明出租人存有過錯，建議將出租人一并列為被告。

　　案例啟示
　　
　　首先，銀行在承租相關(guān)物業(yè)時，應(yīng)關(guān)注轉(zhuǎn)租人即“二房東”的誠信。銀行在網(wǎng)點選址時，經(jīng)辦人可能更多地考慮房屋所在地段、預(yù)期收益等因素，而對出租人的誠信情況疏于調(diào)查。但這一點其實非常重要，特別是在轉(zhuǎn)租情況下，如果轉(zhuǎn)租人不履行租金支付義務(wù)，房主可以提前解除合同、收回房屋，此時轉(zhuǎn)租人和銀行的轉(zhuǎn)租合同將履行不能，銀行將面臨損失，所以，在轉(zhuǎn)租合同中，應(yīng)對轉(zhuǎn)租人的誠信和其經(jīng)營、財力狀況給予關(guān)注，督促其按約向房主支付租金。
　　其次，應(yīng)全面審查房主和轉(zhuǎn)租人的原始租賃合同內(nèi)容。一是審查轉(zhuǎn)租合同的租賃期限與原始租賃合同的租賃期限是否匹配。相關(guān)法律規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。二是審查租賃房屋是否有權(quán)利瑕疵及其他權(quán)利存在。相關(guān)法律規(guī)定，“租賃在前，抵押在后”的，則出租人處分房屋時，承租人的權(quán)利不受影響，即符合“買賣不破租賃”的說法；但若“抵押在前，租賃在后”的，當(dāng)出租人處分房屋時，承租人的租賃權(quán)將不受保護(hù)。同時應(yīng)注意的是，承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的、預(yù)租的商品房都是屬于不得轉(zhuǎn)租的情形。三是審查出租雙方權(quán)利義務(wù)是否對等，是否有出租方濫用權(quán)力、可隨意收回房屋的條款。四是審查轉(zhuǎn)租人以往的履約情況，是否存在拖欠租金及其他不履行其他合同義務(wù)的紀(jì)錄。
　　第三,次承租人應(yīng)就裝飾裝修取得出租人同意。法律規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，因出租人違約導(dǎo)致合同解除時，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，法院應(yīng)予支持。因此銀行在網(wǎng)點裝修前，應(yīng)注意保存出租方同意裝修的書面根據(jù)材料，以便日后索賠。
　　第四，應(yīng)注意完善轉(zhuǎn)租合同條款。為了更好地維護(hù)銀行的權(quán)益，增加對轉(zhuǎn)租人、出租人的法律約束，可在轉(zhuǎn)租合同中約定采取有利于銀行的租金支付方式，取消交易慣例中的押金條款，盡量采用“先用后付”的支付方式，如果必須采取“先付后用”的，則應(yīng)盡可能減少預(yù)付金額。此外，還可增加轉(zhuǎn)租人承諾條款，可要求轉(zhuǎn)租人承諾按約向出租方履行支付租金等義務(wù)，若因其違約導(dǎo)致出租人解除租賃合同的，其應(yīng)賠償次承租人所受損失。必要時，還可在轉(zhuǎn)租合同中約定由轉(zhuǎn)租人向銀行繳納履約保證金或履約保函，保證租賃合同得以正常履行。http://www./n1519887/n1520299/index.html(案例)