核心提示：“此次方案的大致方向應(yīng)當(dāng)是中星集團(tuán)和上房集團(tuán)的資產(chǎn)將被注入中華企業(yè)，但屬于政策性住房的經(jīng)濟(jì)適用房等具備政府職能的相關(guān)資產(chǎn)將被單獨(dú)剝離出來(lái)，至于金豐投資的定位可能還會(huì)是原先的房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)和委托管理業(yè)務(wù)等。”
繼中華企業(yè)（600675.SH）和金豐投資（600606.SH）在5月中旬停牌之后，隸屬于上海的另一家國(guó)有控股地產(chǎn)類上市公司上實(shí)發(fā)展（600748.SH）7月12日也開(kāi)始因?yàn)?#8220;重大事項(xiàng)”停牌。
一切表明，上海市國(guó)有地產(chǎn)上市公司的整合大戲即將拉開(kāi)。
中華企業(yè)或成旗艦自今年5月17日停牌以來(lái)，隸屬于上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（下稱“上海地產(chǎn)集團(tuán)”）的中華企業(yè)和金豐投資停牌已近兩個(gè)月，其重組方案至今尚未出爐。
資料顯示，在控股上述兩家地產(chǎn)類上市公司的同時(shí)，上海地產(chǎn)集團(tuán)還控股了上海中星集團(tuán)、上海閔行聯(lián)合發(fā)展、上海虹橋聯(lián)合發(fā)展、上海南站廣場(chǎng)投資和上海馨安置業(yè)5家地產(chǎn)類公司；其中，發(fā)展規(guī)模和中華企業(yè)相當(dāng)?shù)闹行羌瘓F(tuán)一直被市場(chǎng)猜測(cè)為有望成為整合的對(duì)象。
然而，在上海同城的另一家地產(chǎn)類上市公司上實(shí)發(fā)展先后在2007年8月和2009年11月分別啟動(dòng)的兩輪定向增發(fā)的同時(shí)，上海地產(chǎn)集團(tuán)下屬的兩家上市公司的整合序幕卻始終沒(méi)有拉開(kāi)。
一位長(zhǎng)期跟蹤該事項(xiàng)的投行人士分析稱，出現(xiàn)這種情況可能是“由于大股東的偏政府職能導(dǎo)致對(duì)此關(guān)注不夠，另一方面也是由于中星集團(tuán)較大的規(guī)模使得在資產(chǎn)和人員整合上有一定的難度”。
中華企業(yè)在過(guò)去1年的時(shí)間內(nèi)正逐步加大投資力度來(lái)提高項(xiàng)目土地儲(chǔ)備，截至今年3月，中華企業(yè)擁有的約195萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備較2009年年中的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)近倍；但這和同城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手上實(shí)發(fā)展相比相距甚遠(yuǎn)，后者在2009年末擁有的權(quán)益土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)了600萬(wàn)平方米。
對(duì)此，國(guó)泰君安分析師孫建平給出的建議則是，公司“有待通過(guò)招投標(biāo)、收購(gòu)、企業(yè)合作及股東資產(chǎn)注入”等方式來(lái)增加略顯不足的土地儲(chǔ)備；另一方面，中華企業(yè)在上海崇明島擁有的4655畝農(nóng)業(yè)用地，“開(kāi)發(fā)進(jìn)度及轉(zhuǎn)性可能性值得關(guān)注”。
從這一角度來(lái)看，此番中華企業(yè)和金豐投資同時(shí)停牌，上海地產(chǎn)集團(tuán)有望藉此通過(guò)資產(chǎn)注入的方式來(lái)解決前者儲(chǔ)備不足的問(wèn)題；這也是其解決旗下中星集團(tuán)和兩家上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題的一個(gè)最佳契機(jī)。
“根據(jù)我們的判斷，此次方案的大致方向應(yīng)當(dāng)是中星集團(tuán)和上房集團(tuán)的資產(chǎn)將被注入中華企業(yè)，但屬于政策性住房的經(jīng)濟(jì)適用房等具備政府職能的相關(guān)資產(chǎn)將被單獨(dú)剝離出來(lái)，”一家上海本地券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師對(duì)記者表示，“至于金豐投資的定位可能還會(huì)是原先的房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)和委托管理業(yè)務(wù)等，其自身的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)可能不再會(huì)出現(xiàn)增量。”
金豐投資的未來(lái)和中華企業(yè)較為清晰的定位相比，同樣隸屬于上海地產(chǎn)集團(tuán)的上市公司金豐投資則顯得有些“找不著北”。
知情人士向記者透露，在此次重組之后金豐投資定位應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的綜合服務(wù)商，房地產(chǎn)流通服務(wù)和委托管理業(yè)務(wù)將成為公司未來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的陸續(xù)推進(jìn)而逐漸淡化。
從業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，在2007和2008年金豐投資主要從事的是房地產(chǎn)流通和開(kāi)發(fā)兩大業(yè)務(wù)，而2009年新增的房地產(chǎn)委托管理業(yè)務(wù)則主要來(lái)自于股東方上海地產(chǎn)集團(tuán)的寶山顧村2200畝項(xiàng)目和“三林城市廣場(chǎng)”項(xiàng)目。
金豐投資今年1季報(bào)顯示，來(lái)源于無(wú)錫印象劍橋項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入依然占據(jù)了公司主營(yíng)收入的7成以上，而一手代理和二手中介業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的3588.71萬(wàn)元和房地產(chǎn)委托管理收入分別約占總營(yíng)收的15.7%和8.87%；不過(guò)，公司持有29.5%股權(quán)的上房置業(yè)擔(dān)保卻在1季度為公司貢獻(xiàn)了超過(guò)30%的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。
不過(guò)，如果在此次重組中金豐投資最終被定位為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)商，那么公司在今年年初的兩個(gè)舉動(dòng)多少令人費(fèi)解。
今年2月，公司首先耗資5.4億元收購(gòu)了同樣隸屬于上海地產(chǎn)集團(tuán)的上海馨安置業(yè)控股的子公司上海九韻置業(yè)開(kāi)發(fā)的上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)西郊九韻城二期項(xiàng)目；此后公司還以13億元的價(jià)格競(jìng)得一幅住宅建筑面積超過(guò)20萬(wàn)方的地塊。
值得一提的是，作為控股股東的上海地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)于金豐投資相當(dāng)充分地支持，除卻兩個(gè)代建和代管的項(xiàng)目之外，上海地產(chǎn)集團(tuán)還和金豐投資合作開(kāi)發(fā)了徐匯區(qū)華涇地塊和安徽馬鞍山東方明珠世紀(jì)花園項(xiàng)目；即便在去年發(fā)行的6億元公司債時(shí)，上海地產(chǎn)集團(tuán)還提供了融資擔(dān)保。
更為重要的是，作為公司近年來(lái)利潤(rùn)主要來(lái)源的參股公司上房置業(yè)擔(dān)保同樣是上海地產(chǎn)集團(tuán)控股，其從事的住房貸款擔(dān)保壟斷了上海本地近90%的市場(chǎng)，即便在房地產(chǎn)不景氣的2008年也錄得了1.3億元的收益，凈利潤(rùn)率高69%之多。

考慮到金豐投資這部分股權(quán)系收購(gòu)而來(lái)，而上房置業(yè)擔(dān)保的其他股東注入上海地產(chǎn)集團(tuán)、中星集團(tuán)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，市場(chǎng)此前甚至猜測(cè)金豐投資不排除增持的可能。
上實(shí)發(fā)展的尷尬定位盡管在2007年啟動(dòng)的第一次資產(chǎn)注入時(shí)，上實(shí)發(fā)展的控股股東上海上實(shí)（集團(tuán)）有限公司（下稱“上海上實(shí)”）明確承諾其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將全部由前者來(lái)發(fā)展經(jīng)營(yíng)；同時(shí)未來(lái)上海上實(shí)將不再新設(shè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司，以避免在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面與上實(shí)發(fā)展產(chǎn)生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
但對(duì)于位于上海崇明區(qū)團(tuán)結(jié)沙地塊和東旺沙地塊合計(jì)8635.9萬(wàn)平方米的農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)，僅僅是交代了一句“不構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”。
不過(guò)，由于時(shí)任上實(shí)發(fā)展董事長(zhǎng)的馬成梁同時(shí)又是負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的上實(shí)東灘投資的總裁，于是市場(chǎng)普遍預(yù)期崇明地塊有望花落上實(shí)發(fā)展。
然而就在今年上半年，香港上市的上海實(shí)業(yè)控股（0363.HK）看上了東灘項(xiàng)目。
從股權(quán)關(guān)系來(lái)看，雖然上海市國(guó)資委是上實(shí)發(fā)展和上海實(shí)業(yè)控股共同的實(shí)際控制人，但后兩者的關(guān)系極為微妙。
由上海市國(guó)資委全資控股的上海上實(shí)持有上實(shí)發(fā)展63.65%的股權(quán)，但H股上市公司上海實(shí)業(yè)控股的控股股東卻是上實(shí)集團(tuán).，而上實(shí)集團(tuán)和上海上實(shí)的關(guān)系則是罕見(jiàn)的“授權(quán)管理”。
事實(shí)上，在過(guò)去1年多的時(shí)間內(nèi)上海實(shí)業(yè)控股在內(nèi)陸大肆收購(gòu)項(xiàng)目和不斷增加土地儲(chǔ)備。
資料顯示，2009年上海實(shí)業(yè)控股首先斥資31.09億元從控股股東上實(shí)集團(tuán)手中購(gòu)得位于上海朱家角淀山湖畔的4幅別墅用地；此后還斥資近20億元收購(gòu)了恒盛地產(chǎn)的合計(jì)約10萬(wàn)平方米建筑面積的4幢住宅物業(yè)。
今年2月，上海實(shí)業(yè)控股再次出手，耗資27.46億港元購(gòu)得中新地產(chǎn)45.02%的股權(quán)。
在今年4月初上海實(shí)業(yè)控股的2009年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，公司相關(guān)人士表示崇明島的土地將是公司的后備力量，公司將會(huì)持續(xù)跟進(jìn)，并逐步納入到開(kāi)發(fā)計(jì)劃之中；其甚至表示新收購(gòu)的中新地產(chǎn)將被打造成新的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺(tái)——這對(duì)于上實(shí)發(fā)展顯然不是一個(gè)好消息。
事實(shí)上，上實(shí)發(fā)展在2009年的業(yè)績(jī)并不盡如人意，公司當(dāng)年?duì)I收實(shí)現(xiàn)13%增長(zhǎng)的同時(shí)，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)了32.7%的下滑。
此前公布的今年1季度報(bào)顯示，上實(shí)發(fā)展當(dāng)期錄得8.46億元的營(yíng)收和5208萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，分別實(shí)現(xiàn)同比109.91%和43.42%的增長(zhǎng)。
不過(guò)長(zhǎng)江證券的分析師蘇雪晶亦指出，“如未來(lái)不能明確崇明土地歸屬以及集團(tuán)對(duì)A股公司定位問(wèn)題，上實(shí)發(fā)展估值不排除繼續(xù)下探可能”。
這一背景之下，此次上實(shí)發(fā)展因?yàn)橹卮笫马?xiàng)停牌則被市場(chǎng)寄予厚望。