□李 民 黃 偉

　　當前在農(nóng)村房屋買賣糾紛案件中，合同效力的認定系人民法院裁判焦點和難點，而其中的關(guān)鍵問題是農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓。本文就此問題談一點淺見，與大家一起交流。 

　　一、宅基地使用權(quán)的特點

　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點主要有：一是所有權(quán)歸村集體；二是主體特定，即限定為本村農(nóng)民；三是行使時受限制，使用權(quán)人僅享有占有和使用的權(quán)利，原則上只能建造住宅和附屬設(shè)施供其自己居住使用，不能出賣或轉(zhuǎn)讓；四是無償性和社會保障性，宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，涉及9億農(nóng)民“安身立命”。目前我國農(nóng)村缺乏完善的社會保障體系，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)和生活的基本保障。 

　　二、宅基地取得、行使、轉(zhuǎn)讓的特殊性 

　　取得方式上的局限性。實踐中，農(nóng)民取得宅基地的方式主要是以合法審批建房原始取得，另有繼承或受贈房屋、購買房屋、土地改革分配房屋等途徑。物權(quán)法規(guī)定宅基地使用權(quán)的取得適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。土地管理法第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！庇纱丝梢钥闯?，審批取得宅基地使用權(quán)，應(yīng)具備五個條件：一是具有村民資格；二是履行規(guī)定程序，村民向本村委會申請同意，經(jīng)鄉(xiāng)政府審核后報縣政府土地主管部門審批；三是符合土地規(guī)劃；四是以戶為單位，根據(jù)人數(shù)確定面積；五是分配的標準和面積，不得超出當?shù)厥∪嗣裾囊?guī)定。 

　　行使時的排他性和規(guī)范性。法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)只能由宅基地使用人行使，任何組織和個人不得侵占、損毀宅基地，因此具有排他性；同時應(yīng)依法行使，符合法律、法規(guī)和國家政策的規(guī)定，不得違法擴大面積，也不能以出賣、贈與、入股經(jīng)營等方式處分宅基地，不得擅自改變宅基地的用途。 

　　轉(zhuǎn)讓時的限制性。宅基地使用權(quán)只能在一定范圍內(nèi)有條件地轉(zhuǎn)讓，即經(jīng)本村委會同意，宅基地使用權(quán)可以在本村內(nèi)隨住房的轉(zhuǎn)讓而有條件轉(zhuǎn)讓。  

　　三、農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定 

　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須具備以下條件：一是經(jīng)本村委會同意；二是轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同村人；三是轉(zhuǎn)讓人戶口已遷出本村或“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障；四是受讓人無宅基地；五是宅基地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。符合上述條件，則可認定農(nóng)村房屋買賣合同有效。 

　　農(nóng)村房屋買賣合同的下列情形應(yīng)認定無效：一是向村外的人出售農(nóng)村住房，因違反集體成員權(quán)屬性而無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前購房人取得了賣房人的在村集體成員資格而可認定有效。二是擅自出售農(nóng)村住房，未經(jīng)本村委會批準的無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前雙方當事人補辦了審批手續(xù)的，可認定有效。三是購房人已有農(nóng)村住房的，因不符合“一戶一宅”的法律規(guī)定而無效。四是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房的，因違反國務(wù)院的政策規(guī)定而無效。五是非自然人（法人或其他組織）購買農(nóng)村住房的，因其不具有宅基地使用權(quán)人的主體資格而無效。