十六、購(gòu)商品房八忌

1、忌大而無(wú)當(dāng)。大戶(hù)型不能簡(jiǎn)單理解為中小戶(hù)型的放大，而是一種全新理念、功能更多、更完備、更合理、更科學(xué)的設(shè)計(jì)。如合理增加了高度和采光（如設(shè)景觀落地窗）。否則，面積擴(kuò)大了，房屋自然顯得低矮了，便有了大而不當(dāng)?shù)膲阂指泻涂諘绺小?/p>

2、忌一覽無(wú)余。許多老戶(hù)型，進(jìn)入戶(hù)門(mén)后沒(méi)有玄關(guān)設(shè)計(jì)，廳內(nèi)景象、各個(gè)房間一覽無(wú)余，缺乏層次感，臥室、書(shū)房的私密性、舒適度受到影響。玄關(guān)的設(shè)計(jì)應(yīng)多種多樣，能起到豐富內(nèi)涵、點(diǎn)綴居室、增加層次的作用。

3、忌廚廁相連或相隔過(guò)遠(yuǎn)。廚廁連在一起的設(shè)計(jì)一是不利衛(wèi)生，二是在采光上相爭(zhēng)相克。如套房面積較小，兩者便難以保持適當(dāng)距離，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在房門(mén)位置上做文章。如廚廁相隔過(guò)遠(yuǎn)，熱水器便不好安裝。起居室最好不要直接看到衛(wèi)生間的門(mén)。

4、忌廳內(nèi)多門(mén)。起居室（廳）的門(mén)過(guò)多，形成對(duì)廳實(shí)際面積的擠占，使起居室（廳）成為走廊（過(guò)道），從而使廳顯得破碎，難以形成整體，效果上的和諧，也必然給擺放家具、電視、沙發(fā)等物以及懸掛書(shū)畫(huà)藝術(shù)品造成困難，視覺(jué)上也顯得雜亂無(wú)章。

5、忌光線灰暗。許多老式設(shè)計(jì)僅重視臥室、起居室的光線，廚房、客廳的光線都很差。對(duì)室外景觀的選擇也越來(lái)越重要，若環(huán)境差，綠化差或嚴(yán)重影響、障礙遠(yuǎn)視效果，對(duì)房屋增值前景是個(gè)制約。

6、忌動(dòng)靜相擾。按生活起居方便的要求，臥室位置宜深一些，戶(hù)門(mén)最好不要直接對(duì)著廳，音箱、電視應(yīng)和主臥室保持一段距離，以免互相干擾，以利于相對(duì)安靜的環(huán)境。廚房、餐廳最好相連，既方便生活又利于清潔衛(wèi)生。

7、忌廚房深藏或淺露。若廚房設(shè)置太深，對(duì)排放油煙廢氣不利。有的戶(hù)型進(jìn)門(mén)就是廚房（或廁所），在整潔度、感官上和減少噪音等方面就大打折扣。

8、忌房屋通透性差?？諝馐欠駥?duì)流是一項(xiàng)重要的環(huán)保指標(biāo)，也是戶(hù)型設(shè)計(jì)成功與否的重要標(biāo)志。過(guò)于曲折的戶(hù)型使夏日室內(nèi)溫度偏高，有的房間悶熱難耐，不利身體健康。

十七、買(mǎi)商品房六守則

購(gòu)買(mǎi)商品房是一個(gè)科學(xué)的抉擇過(guò)程，消費(fèi)者如肯動(dòng)腦筋，用經(jīng)濟(jì)的、超前的眼光去分析市場(chǎng)、把握商機(jī)，就可以得到減少投入?yún)s不降低實(shí)惠的客觀效果。

一、買(mǎi)“成交價(jià)”

價(jià)格是購(gòu)房要素的首選，但有些房地產(chǎn)發(fā)展商出于促銷(xiāo)的考慮，往往弄出很多五花八門(mén)的價(jià)格水平，如“起價(jià)”、“均價(jià)”、“開(kāi)盤(pán)價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”、“清盤(pán)價(jià)”等等，其中起價(jià)最不可信，它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶(hù)型等最差的那套房?！熬鶅r(jià)”實(shí)際上是房地產(chǎn)發(fā)展商計(jì)算售房面積的一種方法，個(gè)別發(fā)展商亦有用“均價(jià)”來(lái)吸引消費(fèi)者的。購(gòu)房者同樣應(yīng)該注意，購(gòu)房前對(duì)自己的購(gòu)房支出有一個(gè)清醒的預(yù)期計(jì)算，不要尋著低價(jià)位找房源，然后水漲船高的抬高自己的購(gòu)房支出。與其這樣，還不如直接找一個(gè)中意的樓盤(pán)。還有兩種價(jià)格應(yīng)該注意，那就是“報(bào)價(jià)”和“成交價(jià)”，報(bào)價(jià)和成交價(jià)之間的差，往往就是打給購(gòu)房者的“折扣”。也就是說(shuō)，當(dāng)銷(xiāo)售人員向您介紹價(jià)位的時(shí)候通常是報(bào)價(jià)，您能否買(mǎi)到低于報(bào)價(jià)的成交價(jià)，就看您的談判能力了。

二、買(mǎi)利好環(huán)境

交通方便與否，是當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格定位的重要因素。通常情況下，房?jī)r(jià)自城中心向外逐漸遞減。但購(gòu)房者宜用理性的、超前的眼光看待物業(yè)環(huán)境，以低價(jià)格買(mǎi)進(jìn)眼下雖然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好變化的住房，往往能得到較大的實(shí)惠。購(gòu)房者既要近看、又要遠(yuǎn)瞻，在選擇房型好、質(zhì)量滿(mǎn)意的優(yōu)質(zhì)家居的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)了解、分析、調(diào)查該地區(qū)改造和發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃以及小區(qū)環(huán)境的配套性，在此全面了解的基礎(chǔ)上決定取舍。只要將來(lái)的物業(yè)居住環(huán)境逐步向好的方向轉(zhuǎn)化，交通的問(wèn)題能夠逐漸得到解決，暫時(shí)困難的克服就很值得。

三、買(mǎi)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房”

近年來(lái)，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒(méi)有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，常在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式。這是由于某項(xiàng)目在正式推出以前，營(yíng)銷(xiāo)商對(duì)市場(chǎng)接受度尚缺乏足夠的了解和信心。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)一般定的較低，有投石問(wèn)路的性質(zhì)，應(yīng)該是該商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的“最低時(shí)段價(jià)”，同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)商為了保證盡可能多的贏利，會(huì)嚴(yán)格的限制和控制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷(xiāo)售量和時(shí)間。聰明的購(gòu)房者如果斷出手，往往能得到比開(kāi)盤(pán)價(jià)低幾個(gè)百分點(diǎn)的實(shí)在優(yōu)惠。一套房計(jì)算下來(lái)就很可觀了。當(dāng)然，參與房地產(chǎn)發(fā)展商的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是有先決條件的，商品房發(fā)展商的資質(zhì)必須可靠，該項(xiàng)目的發(fā)展前景較好，其中最重要的一點(diǎn)是：該房地產(chǎn)項(xiàng)目合規(guī)、合法，具有除《商品房預(yù)售許可證》以外的其他合法開(kāi)工建設(shè)的證件，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害。

四、買(mǎi)“開(kāi)盤(pán)價(jià)”

和前面的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”相類(lèi)似，商品房的“開(kāi)盤(pán)價(jià)”中也包含了某種優(yōu)惠因素。一般情況下，項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)商為了創(chuàng)造一種旺銷(xiāo)氛圍，保持項(xiàng)目物有所值的美好形象，往往作出切實(shí)的讓利，其優(yōu)惠的可信度較高。當(dāng)然，無(wú)論是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)還是開(kāi)盤(pán)價(jià)，都要隨著市場(chǎng)的變化和該項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況而變化，不可能都是直線上升的趨勢(shì)，購(gòu)房者應(yīng)做通盤(pán)考慮。

五、買(mǎi)“清盤(pán)房”

剛開(kāi)始賣(mài)和最后賣(mài)的商品房?jī)r(jià)格一般都較低。期房銷(xiāo)售過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于資金滾動(dòng)的需要，一般將價(jià)格定得很低，然后隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)度和市場(chǎng)形象的確立和市場(chǎng)占有率的提高，價(jià)格會(huì)逐漸上揚(yáng)。當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)價(jià)格會(huì)低下來(lái)。在上述兩個(gè)時(shí)期購(gòu)買(mǎi)住宅應(yīng)該是最實(shí)惠的了，這種實(shí)惠一般體現(xiàn)為價(jià)格形態(tài)和實(shí)物形態(tài)兩個(gè)方面。前者，消費(fèi)者從中得到的實(shí)惠少則幾千元，多則幾萬(wàn)元甚至更多；后者，消費(fèi)者除了低價(jià)購(gòu)房的優(yōu)惠以外，還可以得到房屋質(zhì)量方面的切實(shí)保證。因?yàn)榍灞P(pán)房基本是現(xiàn)房，房間本身的質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)過(guò)竣工后一段時(shí)間的檢驗(yàn)，問(wèn)題基本暴露出來(lái)，購(gòu)房者可以心明眼亮。需要說(shuō)明的是：清盤(pán)房一般在房型、層次、朝向的選擇方面有一定的局限，消費(fèi)者在選擇的時(shí)候應(yīng)該從長(zhǎng)計(jì)議，嚴(yán)格把握標(biāo)準(zhǔn)，不要因價(jià)格偏低的誘惑而買(mǎi)進(jìn)不稱(chēng)心的住房，造成長(zhǎng)久的遺憾。

六、買(mǎi)實(shí)在面積

個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋計(jì)量面積上會(huì)打一些“埋伏”。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向購(gòu)房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)（商品房建筑面積和使用面積之間的比例），購(gòu)房者可以據(jù)此計(jì)算所購(gòu)住房的使用面積，全面了解所購(gòu)商品房的“得房率”。但有一些房地營(yíng)銷(xiāo)商在期房銷(xiāo)售過(guò)程中不確定房屋的精確面積，有意打下“埋伏”，留待以后讓購(gòu)房者增補(bǔ)購(gòu)房款，這實(shí)際上造成購(gòu)房者預(yù)期購(gòu) 房費(fèi)用的增加。有鑒于此，購(gòu)房者在選擇期房時(shí)，要反復(fù)認(rèn)真的看圖紙，準(zhǔn)確的計(jì)算面積，最好留下圖紙及有關(guān)說(shuō)明文書(shū)的復(fù)印件，認(rèn)真研究購(gòu)房合同上有關(guān)面積的說(shuō)明，“敲死”住宅面積，避免日后出現(xiàn)被動(dòng)局面。

十八、牢記看房十二招

1、地段

地段也就是小區(qū)所在的地理位置。地段的好壞決定了房產(chǎn)的售價(jià)，同時(shí)也是物業(yè)保值、升值的一個(gè)重要因素。作為自己居住的房屋，主要考慮的還是以方便自己及家庭成員出行為宜，不要片面強(qiáng)調(diào)往鬧區(qū)里“扎堆”，那樣既不經(jīng)濟(jì)，也不一定能提高生活質(zhì)量。一般只要有好的道路交通網(wǎng)，離市中心又不是太遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)比較合適的即可。

2、朝向

良好的朝向，可以保證有大量的陽(yáng)光通過(guò)窗戶(hù)直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對(duì)居住者的身心健康十分有利。在北京地區(qū)，以正南朝向接受陽(yáng)光直射面最大，時(shí)間最長(zhǎng)，南偏東、南偏西105度內(nèi)都有陽(yáng)光直射入室，而北偏東、北偏西75度內(nèi)整日都不會(huì)有陽(yáng)光直射入室。

3、層次

一般來(lái)說(shuō)，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1／3以上、2／3以下為較好層次，如成都若不帶花園的多層住宅三四層，十八層塔樓的六至十二層為最佳。

4、功能分區(qū)

住宅應(yīng)充分考慮住戶(hù)的家庭結(jié)構(gòu)和生活規(guī)律，使家庭使用功能細(xì)化。理想的住宅中，起居空間由過(guò)廳、客廳、起居室、健身房、琴房、書(shū)房、工作室、衛(wèi)生間、廁所、臥室、貯藏室、陽(yáng)臺(tái)等組成，按各自功能可匯總為“污、潔、動(dòng)、靜”四大空間。

5、面積空間

單元內(nèi)不同空間要有相對(duì)合理的面積。從居住功能角度分析，廚房的合理面積應(yīng)在4平方米－5平方米之間，衛(wèi)生間最好洗、廁功能分開(kāi)，三居以上應(yīng)設(shè)有兩個(gè)衛(wèi)生間。舒適的主臥室合理面積應(yīng)在15平方米－19平方米之間，客廳的面積要盡量大些，廳內(nèi)開(kāi)門(mén)的數(shù)量應(yīng)盡量減少，房屋要方正，不要有斜角。

6、質(zhì)量與細(xì)節(jié)

在商品房選購(gòu)中，最難把握的就是質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)這也是日后使人感到煩惱最多的問(wèn)題。房屋質(zhì)量問(wèn)題主要起因于設(shè)計(jì)、施工中留下的隱患，主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督等幾個(gè)方面，由于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，一般購(gòu)房者很難檢驗(yàn)。購(gòu)房者只有認(rèn)真審閱商品住宅樓的《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》等相關(guān)證件來(lái)考察住宅樓的質(zhì)量。房屋層次的高低從表面上很難看出來(lái)，它主要體現(xiàn)在許多細(xì)節(jié)方面。一套優(yōu)秀的居室很大程度體現(xiàn)在細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)理念上，例如有的精品樓盤(pán)推出居室進(jìn)屋的門(mén)采用“子母門(mén)”，即有一扇大門(mén)與一扇小門(mén)組合在一起，這樣的搬家具的時(shí)候就不會(huì)發(fā)生“門(mén)小家具大”的尷尬。還有的衛(wèi)生間預(yù)留了電話插扎、屋面預(yù)留“空調(diào)眼”，有的樓盤(pán)的電梯專(zhuān)門(mén)設(shè)置了語(yǔ)音提示等等，這些細(xì)微之處都是開(kāi)發(fā)商素質(zhì)、意識(shí)的體現(xiàn)。

7、看電梯、樓梯

在時(shí)下許多塔樓和小高層的樓房中，電梯的質(zhì)量已越來(lái)越不容忽視。有關(guān)電梯故障和事故時(shí)有發(fā)生，不僅給人們的生活帶來(lái)不便，而且還危脅到人們的身體健康。因此，看房進(jìn)要仔細(xì)察看該樓盤(pán)所用電梯的品牌資質(zhì)，是否有國(guó)家頒發(fā)的合格證書(shū)等。同時(shí)還要查看步行樓梯的安全情況，樓梯寬度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，樓道是否暢通，發(fā)生危險(xiǎn)情況時(shí)，是否有利于逃生等等。

8、看環(huán)境

居住環(huán)境的好壞是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。由于人們?cè)诒涞摹盎炷痢焙凶永锉唤d了許多年，一般對(duì)四周環(huán)境不會(huì)很挑剔，一般只要有“綠”即行。其實(shí)，作為一名購(gòu)房者應(yīng)該認(rèn)真考察一下自己將來(lái)生活的環(huán)境，不僅要求有很高的綠地覆蓋率，而且還要真正能為已所用。另外還要考察所購(gòu)買(mǎi)的樓房之間的間距，容積率和建筑密度，四周污染情況如盡量遠(yuǎn)離工廠、馬路、大商場(chǎng)、大酒樓等等。

9、看景觀

小區(qū)內(nèi)的景觀建設(shè)現(xiàn)已被越來(lái)越多的發(fā)展商所重視。好的景觀可以達(dá)到親近自然的效果。但如今好多小區(qū)的景觀建設(shè)都缺乏“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，而是像建樓房一樣先平整地皮，再造景觀。這樣的景觀，顯得很呆板，毫無(wú)層次可言，讓人根本無(wú)親切之感，一眼即可看出人工雕鑿的痕跡。同時(shí)，景觀方面的投入占用了購(gòu)房者房屋成本的5％左右，這可是一筆不小的開(kāi)支。

10、看物業(yè)

看房不可不問(wèn)物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)的好壞是房屋是否升值的一個(gè)重要因素。好的物業(yè)管理會(huì)給自己將來(lái)的生活帶來(lái)便利，而差的物業(yè)管理不僅會(huì)影響到自己的日常生活，還可以引發(fā)大量的糾紛。因此，看房要積極向有關(guān)人員打聽(tīng)負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，最好能查看他們的有關(guān)資質(zhì)、實(shí)力的文件，亦可去他們現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽(tīng)有關(guān)他們的服務(wù)行為。

11、看配套設(shè)施

小區(qū)配套設(shè)施是否完善是這個(gè)小區(qū)成熟與否的標(biāo)志。主要看小區(qū)的市政配套設(shè)施、生活配套設(shè)施、休息配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購(gòu)物條件等等，其中市政配套設(shè)施的管線最好是集中布置，要離墻近，外露少，安全性要好，另外還要重點(diǎn)考察小區(qū)的水源是否清潔達(dá)標(biāo)。此外還有小區(qū)的學(xué)校、超市、會(huì)所、健身娛樂(lè)等生活配套設(shè)施也應(yīng)仔細(xì)考察。

12、采光與通風(fēng)

受采光面大小、朝向，以及是否直接采光的影響，采光質(zhì)量不同。

十九、選擇中間層的四要點(diǎn)

第一，頂棚和地面是否漏水。因?yàn)榉课萋┧蠖喟l(fā)生在結(jié)構(gòu)變化的部位（比如結(jié)構(gòu)縫、沉降縫等）、構(gòu)造變化部位（如伸縮縫），所以要避免選擇處在這些部位的房間。在自檢時(shí)，可以采用比較簡(jiǎn)單的方法--向室內(nèi)注水，看下層是否漏水。

　　第二，排水管道、天然氣管道等安裝是否隱蔽。中間層連接著頂層和底層，通過(guò)的各種管道比較多，要留意這些管道穿過(guò)時(shí)，凸出的部位是否影響了正常的出入活動(dòng)。

　　第三，陽(yáng)臺(tái)是否安全。中間層距地面較高，陽(yáng)臺(tái)的高度要足以保護(hù)老人和小孩的活動(dòng)安全。如果是通長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)，在兩戶(hù)之間應(yīng)有分隔防衛(wèi)措施，防止兩戶(hù)之間的互相“攀越”。雨水管、用花格窗的樓梯離陽(yáng)臺(tái)、窗口不要過(guò)近，以防被攀爬遭劫。

　　第四，客廳、臥室的朝向是否科學(xué)，中間層易于通風(fēng)、采光，但要避開(kāi)冬天凜冽的寒風(fēng)，接納夏季的習(xí)習(xí)涼風(fēng)，所以朝向要以南向?yàn)榧?。如果小區(qū)棟距較小，應(yīng)咨詢(xún)鄰近中間層住戶(hù)的日照、采光情況。

二十、商品房選購(gòu)的基本要點(diǎn)

選一套舒適、實(shí)用、安全、美觀的商品住房應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個(gè)問(wèn)題：

　　一、驗(yàn)五證：主要包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

　　二、最好了解一下開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、建筑單位、質(zhì)量監(jiān)理單位的等級(jí)和信譽(yù)，再看一下是否有《建筑工程質(zhì)量許可證》、《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》，以保證房屋的質(zhì)量和可靠性。

　　三、綜合考察住房的地理位置、小區(qū)環(huán)境(是否遠(yuǎn)離污染源、環(huán)境是否宜人，市政配套、小區(qū)配套、購(gòu)物條件等；周邊環(huán)鏡人文、信息、通訊等，交通是否便捷、道路是否適于疏散，有無(wú)停車(chē)場(chǎng)地；物業(yè)管理、安全保衛(wèi)、售后服務(wù)是否到位等。

　　四、保證住房的實(shí)用性、舒適性。主要考慮以下幾點(diǎn)：

　　(1)住房的使用面積與建筑面積之比，高層塔樓不小于72%，多層樓不小于78%為佳。

　　(2)住房布局緊湊、功能明確，滿(mǎn)足睡覺(jué)、相聚、吃飯、衛(wèi)生、洗涮、儲(chǔ)藏的需要。

　　(3)房間布置力求方正、平整；面積分配合適，保證適用、力求舒適，避免相互穿插、減少干擾；廚房要緊鄰戶(hù)門(mén)、餐廳，并遠(yuǎn)離主臥室，以免油煙竄入，并避免西向?yàn)橐?；主臥需要避免視線干擾，門(mén)不要直開(kāi)向客廳；浴廁要通風(fēng)、采光，門(mén)也不要開(kāi)向客廳；儲(chǔ)藏間力求隱蔽，門(mén)不要開(kāi)在廳、房?jī)?nèi)。

　　(4)滿(mǎn)足采光、照明、隔聲、隔熱的室內(nèi)環(huán)鏡要求，選擇有三面朝向(其中有1～2房間朝南向)最佳。

　　(5)設(shè)計(jì)要有超前性，室內(nèi)隔墻承重墻少，以利于室內(nèi)改變格局。買(mǎi)老少間要看與鄰室是否能打通。

　　(6)市政管線是否集中布置，最好離墻近、外露少，管線與樓板、墻體穿插處是否做了套管；衛(wèi)生潔具、五金配件質(zhì)量是否合格；是否預(yù)留了空調(diào)位置；每間房、廳含衛(wèi)生間是否都有2～3個(gè)電源插座，有無(wú)漏電保護(hù)裝置；煤氣表、水表、電表是否出戶(hù)。

　　(7)門(mén)窗安裝牢固，橫平豎直，高低一致；框與墻體縫隙要填滿(mǎn)，表面平整光滑，無(wú)裂縫；門(mén)窗扇開(kāi)啟、推拉靈活，無(wú)倒翹；五金配件應(yīng)齊全，關(guān)閉后密封條處于壓縮狀態(tài)。

　　五、對(duì)于中高層、高層樓宇應(yīng)注意電梯的生產(chǎn)廠家和質(zhì)量合格證，應(yīng)注意位于地下室的水泵的振動(dòng)與噪音的處理情況，還應(yīng)注意每層是否有垃圾存放的空間等。

二十一、購(gòu)房自用主要考慮哪些因素

1)相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量；

2)合適的房型，滿(mǎn)足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要：

3)合理的地理位置，符合工作、生活的需要；

4)周邊是否有完善的生活配套設(shè)施；

5)完美的生活環(huán)境(綠化、私密、無(wú)噪音、無(wú)污染等)，保證健康生活；

6)相對(duì)能夠承受的房?jī)r(jià)；

7)堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)；

8)舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。

二十二、如何選擇購(gòu)置物業(yè)的區(qū)域

消費(fèi)者選擇購(gòu)置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：

I)外出(上、下班)的交通是否便捷；

2)周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全；

3)孩子的教育設(shè)施是否完備；

4)老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利；

5)綠化環(huán)境；

6)親朋好友往來(lái)是否方便；

7)市政配套是否齊備；’

8)和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。

二十三、購(gòu)房投資主要考慮哪些因素

購(gòu)房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問(wèn)題：

1)物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值；

2)有否重大政策導(dǎo)向(如即將開(kāi)發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開(kāi)發(fā))；

3)有否正在開(kāi)工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目(如地鐵、機(jī)場(chǎng))；

4)是否由可信度高的開(kāi)發(fā)商營(yíng)造：

5)同比地段房?jī)r(jià)相對(duì)較低，或房?jī)r(jià)的上升空間較大；

6)出眾的生活環(huán)境(如：有山、水、公園、溫泉等)；

7)特別的生活配套設(shè)施(如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等)；

8)超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃(如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等)；

9)漂亮(或標(biāo)志性)的建筑外觀；

10)良好(出色)的物業(yè)管理；

11)合理的房型面積和總價(jià)(便于出租或轉(zhuǎn)手)；

二十四、如何確定購(gòu)置物業(yè)的大小

對(duì)物業(yè)的大小，每個(gè)消費(fèi)者都會(huì)有個(gè)先人為主的概念，如三口之家二室一廳，三代同堂三室一廳等。但買(mǎi)好之后，往往會(huì)出現(xiàn)很多的不滿(mǎn)，不是臥房太小，就是少了書(shū)房、工作室，要不就是房間太大，打掃太費(fèi)力，這是因?yàn)橘?gòu)置物業(yè)前沒(méi)有細(xì)細(xì)打算造成的。因此，購(gòu)房前，購(gòu)房者要根據(jù)自己的家庭人口數(shù)量、任用需要、特殊愛(ài)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和未來(lái)發(fā)展等請(qǐng)多因素綜合考慮確定欲購(gòu)房屋的面積。特別是要準(zhǔn)備好自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，面積每多 1平方米，購(gòu)房者就需多支出幾千元。

另外，購(gòu)房者還要確定自己所設(shè)定的是建筑面積還是室內(nèi)凈使用面積，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上一般是以建筑面積進(jìn)行購(gòu)售，多、高層的有效面積得房率也不同。

二十五、買(mǎi)底層、頂樓關(guān)鍵看什么

在一些人的觀念中，商品房的樓層最忌購(gòu)買(mǎi)底層和頂層，因此為了不致頂層和底層壓手，許多房產(chǎn)商努力在頂層和底層上做文章，如底層贈(zèng)花園、頂層贈(zèng)露臺(tái)，且花園和露臺(tái)設(shè)計(jì)確實(shí)很精美，風(fēng)格別致?；ㄍ瑯拥腻X(qián)甚至更少的錢(qián)卻比別人多得一處花園或露臺(tái)，實(shí)是物超所值。買(mǎi)這樣的房可以節(jié)省不少開(kāi)支，但也有學(xué)問(wèn)，不僅要價(jià)廉還要物美，怎樣查找底層和頂層的瑕疵呢？ 　　

在底層，首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過(guò)關(guān)，長(zhǎng)期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。筆者認(rèn)為最好請(qǐng)專(zhuān)家或技術(shù)人員幫助鑒定一下。 　　

頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴?yáng)直射面積大，下雨天易積水，常常 "水深火熱"。因此，消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱散潮，而屋頂漏水通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化部位。

二十六、購(gòu)房前調(diào)查房產(chǎn)哪些情況？

人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)常常會(huì)遇到一些意想不到的問(wèn)題。有些購(gòu)房者因急于購(gòu)置房產(chǎn)，在對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)了解甚少的情況下，便匆忙作出購(gòu)買(mǎi)的決定。實(shí)際上有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬不定，存在爭(zhēng)議，當(dāng)不了解情況的購(gòu)房人一旦盲目付了款，就會(huì)陷入一場(chǎng)曠日持久的訴訟。

這種情況不僅發(fā)生在購(gòu)置舊房產(chǎn)時(shí)，甚至在購(gòu)置新房產(chǎn)時(shí)也會(huì)遇到，因?yàn)榻?jīng)常有幾個(gè)單位聯(lián)建住宅樓，并出售其中一部分，當(dāng)聯(lián)建幾方在分配不公發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，購(gòu)房人就會(huì)陷入困境。在購(gòu)置舊房產(chǎn)時(shí)還會(huì)遇到更棘手的問(wèn)題，即舊房產(chǎn)位于經(jīng)批準(zhǔn)征用或拆遷劃撥建設(shè)用地的范圍內(nèi)，這樣的房產(chǎn)按規(guī)定不允許買(mǎi)賣(mài)，即使買(mǎi)了也過(guò)不了戶(hù)最終拿不到產(chǎn)權(quán)證，這種情況常發(fā)生在私下買(mǎi)賣(mài)交易中。

購(gòu)房人還應(yīng)該清楚，設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)不能出售，除非獲得抵押權(quán)人的同意。購(gòu)房人在買(mǎi)房前，一定要弄清楚房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)前已成為抵押物，則此房產(chǎn)不應(yīng)在銷(xiāo)售之列，因?yàn)榈盅簷?quán)人可能隨時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，這樣購(gòu)房人就會(huì)陷入一場(chǎng)無(wú)謂的官司中去。

經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)也不能出售，此時(shí)房產(chǎn)所有權(quán)人無(wú)權(quán)出售自己的房產(chǎn)，在此期間的交易行為沒(méi)有法律效力，所以，購(gòu)房人在選購(gòu)房產(chǎn)前，應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人詳細(xì)介紹房產(chǎn)有關(guān)情況，并要產(chǎn)權(quán)人提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)文件。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一些發(fā)展商申請(qǐng)銀行為其客戶(hù)提供房地產(chǎn)抵押貸款，他們?cè)谑鄯繌V告上常登出“某某銀行提供銀行按揭”，導(dǎo)致購(gòu)房人產(chǎn)生一種誤解，認(rèn)為只要購(gòu)買(mǎi)此廣告上所刊登的房產(chǎn)，就可以獲得銀行貸款。但購(gòu)房人往往忽視了銀行要對(duì)每一位申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查，只有具備了銀行規(guī)定條件的申請(qǐng)人才有資格獲得貸款。所以，每一位想獲得銀行抵押貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的人，應(yīng)先了解銀行的貸款條件后再?zèng)Q定是否買(mǎi)房，這樣就會(huì)避免許多不應(yīng)遇到的麻煩。

購(gòu)置房產(chǎn)一般涉及金額較大，有時(shí)是購(gòu)房人一輩子的積蓄，因此購(gòu)房人應(yīng)謹(jǐn)慎行事。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易程序復(fù)雜，涉及問(wèn)題較多，最近政府又頒布了一系列有關(guān)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、預(yù)售、轉(zhuǎn)讓和抵押的法規(guī)，所以，購(gòu)房前應(yīng)了解一下這方面的有關(guān)規(guī)定和有關(guān)程序。如果購(gòu)房人要想更有把握，也可到專(zhuān)業(yè)律師事務(wù)所進(jìn)行咨詢(xún)。

購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)雖然表面上不像購(gòu)買(mǎi)股票那樣變化莫測(cè)，但實(shí)際上也會(huì)遇到各種各樣復(fù)雜的問(wèn)題，需要具備多方面的知識(shí)，尤其是有關(guān)的法律知識(shí)。比如，在一般情況下，由于購(gòu)房者大多數(shù)是首次購(gòu)置房產(chǎn)，許多問(wèn)題不可能預(yù)見(jiàn)到，更無(wú)經(jīng)驗(yàn)起草或參與修訂合同，這樣就會(huì)給購(gòu)房者買(mǎi)房造成困難，難以確實(shí)保護(hù)自己的合法權(quán)益。在這種情況下，購(gòu)房者可選擇精通房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的律師協(xié)助自己與發(fā)展商簽合同。完善的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同既可以有效地規(guī)范發(fā)展商的行為，也能有效地保障購(gòu)房者的合法利益。

二十七、《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》包括的基本內(nèi)容

《成都市商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同》第十一條指的《商品房使用說(shuō)明書(shū)》即《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)該包含這寫(xiě)基本內(nèi)容：對(duì)住宅的建筑結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和各設(shè)施容量、布置情況等性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。

　　具體地說(shuō)，《住宅使用說(shuō)明書(shū)》一般應(yīng)包含以下內(nèi)容：１、開(kāi)發(fā)企業(yè)與住宅建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱(chēng)；２、建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型和承重墻平面布置說(shuō)明；３、自來(lái)水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施的容量、配置、管線走向的說(shuō)明；４、有關(guān)部門(mén)設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；５、門(mén)窗類(lèi)型和其他使用注意事項(xiàng)；６、配電負(fù)荷說(shuō)明；７、裝飾、裝修注意事項(xiàng)；８、其他需說(shuō)明的問(wèn)題；９、住宅共用面積使用規(guī)定說(shuō)明；１０、住宅外立面使用、底層天井使用、封陽(yáng)臺(tái)的說(shuō)明；１１、小區(qū)公用設(shè)施使用、維護(hù)說(shuō)明。應(yīng)該說(shuō)，包含上述內(nèi)容的《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》才是合乎標(biāo)準(zhǔn)的。

二十八、《新建住房質(zhì)量保證書(shū)》包括的基本內(nèi)容

為了保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，加強(qiáng)商品住宅售后管理，我國(guó)《建筑法》對(duì)建筑物質(zhì)量事項(xiàng)有明確的法律規(guī)定。同時(shí)，建設(shè)部以（1998）102號(hào)文印發(fā)了《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度規(guī)定》，明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶(hù)交付新建商品住宅時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》可作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定。（成都市稱(chēng)為《商品房質(zhì)量保證書(shū)》）應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、工程質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)核驗(yàn)的商品房質(zhì)量等級(jí)；

2、開(kāi)發(fā)商承諾對(duì)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在其合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任；

3、寫(xiě)明正常使用狀況下各部件及部件的保修內(nèi)容與保修期，具體為屋面防水溝、墻面、廚房、地下室、管道滲漏1年，墻面頂棚抹灰層1年，地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1 年，門(mén)窗翹裂、零件損壞1年，衛(wèi)生潔具1年，供熱、供冷系統(tǒng)1個(gè)采暖期或供冷期；

4、其他部件的保修期限由開(kāi)發(fā)商與用戶(hù)自行約定。

此外，《住宅使用說(shuō)明書(shū)》還應(yīng)對(duì)注意的結(jié)構(gòu)、性能和各部位或部件的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說(shuō)明。

基本術(shù)語(yǔ)知識(shí)

公房

　　公房也稱(chēng)公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有住房，一類(lèi)是不可售公有住房。上述兩類(lèi)房均為使用權(quán)房。

使用權(quán)房

　　使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

不可售公房

　　不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購(gòu)公房

　　已購(gòu)公房又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有住房。

單位產(chǎn)權(quán)房

　　單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

廉租房

　　廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。

私房

　　私房也稱(chēng)私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買(mǎi)、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

二手房

　　二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶(hù)，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。

期房

　　期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

現(xiàn)房

　　所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

準(zhǔn)現(xiàn)房

　　準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

外銷(xiāo)房

　　外銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證的房屋，外銷(xiāo)商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)或和個(gè)人。

內(nèi)銷(xiāo)房

　　內(nèi)銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷(xiāo)售許可證的房屋，內(nèi)銷(xiāo)商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

共同共有房產(chǎn)

　　共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

共有房產(chǎn)

　　共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

尾房

　　尾房又稱(chēng)掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

爛尾房

　　爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

城市居住區(qū)

　　城市居住區(qū)一般稱(chēng)居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿(mǎn)足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

居住小區(qū)

　　居住小區(qū)一般稱(chēng)小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿(mǎn)足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

居住組團(tuán)

　　居住組團(tuán)一般稱(chēng)組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

配建設(shè)施

　　配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。

公共活動(dòng)中心

　　公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

建筑小品

　　建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱(chēng)。

宅間小路

　　宅間小路是住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。

產(chǎn)權(quán)證書(shū)

　　產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。

住宅部品

　　住宅部品：一詞譯自日文。意指在住宅里面有獨(dú)立功能的住宅工業(yè)產(chǎn)品，如門(mén)、窗、廚具、潔具等。它區(qū)別于建筑原材料，如沙、石、水泥等；又區(qū)別于建筑物結(jié)構(gòu)配件，如窗臺(tái)、 門(mén)窗過(guò)梁、水泥預(yù)制件等。

房屋產(chǎn)權(quán)

　　房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

所有權(quán)

　　房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容．

占有權(quán)

　　房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中也稱(chēng)業(yè)主、房主、房東來(lái)行使，但有時(shí)也由別人來(lái)行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人房客來(lái)行使。這時(shí)，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。

使用權(quán)

　　房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對(duì)房屋進(jìn)行事實(shí)上的利用。同樣通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對(duì)房屋的所有權(quán)．

收益權(quán)

　　房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時(shí)房主也將部分收益權(quán)通過(guò)法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來(lái)的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。 　　

處分權(quán)

　　房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈(zèng)與對(duì)象。有時(shí)房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時(shí)就可行使房屋的處分權(quán)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式:

　1. 買(mǎi)賣(mài)；

　2. 交換；

　3. 贈(zèng)與；

　4. 以房地產(chǎn)抵債；

　5. 以房地產(chǎn)作為出資或者作為合作條件,與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

　6. 因企業(yè)兼并或者合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

　7. 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。 商品房預(yù)售和銷(xiāo)售、存量房屋買(mǎi)賣(mài)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方為轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣(mài)出人為轉(zhuǎn)讓人，買(mǎi)入人為受讓人。

房屋契稅

　　是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)承受人向政府交納稅款。

產(chǎn)權(quán)置換

　　產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。

房地產(chǎn)按揭

　　“按揭”的名稱(chēng)是從香港地區(qū)傳入內(nèi)陸的，源于mortqage一詞，本意是“抵押”，這詞發(fā)言的后半部，經(jīng)過(guò)粵語(yǔ)的洋涇浜式改造，讀成“按揭”，現(xiàn)在已運(yùn)用于正式文本，按揭可分為法定按揭和衡平法按揭。

大產(chǎn)證

　　大產(chǎn)證：即開(kāi)發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開(kāi)發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開(kāi)發(fā)商來(lái)辦理。　

小產(chǎn)證

　　小產(chǎn)證：即每個(gè)購(gòu)房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托開(kāi)發(fā)商到房產(chǎn)交易部門(mén)辦理。開(kāi)發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購(gòu)房者才能去辦理小產(chǎn)證。

建筑專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)

建筑面積

　　住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積

　　住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。

　　計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。

公用面積

　　住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。 　　

實(shí)用面積

　　它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

居住面積

　　住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積），一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

計(jì)租面積

　　作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過(guò)道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

積率

　　容積率是建筑總面積與建筑用地面積之比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率

　　得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

　　套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

開(kāi)間

　　住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米——3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。 規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

　　 開(kāi)間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶(hù)提供一個(gè)40——50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

進(jìn)深

　　在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

套內(nèi)面積

　　俗稱(chēng)“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。

公攤面積

　　商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

面積

　　竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。

輔助面積

　　輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶(hù)生活的室內(nèi)凈面積。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

共有建筑面積

　　房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

　　銷(xiāo)售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

建筑密度

　　建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

綠化率

　　綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。

綠地率

　　綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

層高

　　層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

　　凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

實(shí)用率

　　實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e

標(biāo)準(zhǔn)層

　　標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

陽(yáng)臺(tái)

　　陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

平臺(tái)

　　平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

走廊

　　走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 　　

地下室

　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。

半地下室

　　半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者

居住區(qū)用地

　　居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。

住宅用地

　　住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱(chēng) ．

其他用地

　　其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

公共服務(wù)設(shè)施用地

　　公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱(chēng)公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。

道路用地

　　道是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。

公共綠地

　　公共綠地是指滿(mǎn)足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

道路紅線

　　道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

建筑線

　　建筑線一般稱(chēng)建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

公用建筑面積

　　公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積．

玄關(guān)

　　玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

隔斷

　　隔斷是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

過(guò)道

　　過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

產(chǎn)權(quán)、公證、稅費(fèi)

一、二手房上市需要辦理哪些公證

在房屋產(chǎn)權(quán)的界定和轉(zhuǎn)移中，買(mǎi)賣(mài)雙方都希望在保護(hù)自己權(quán)益的同時(shí)，從一系列復(fù)雜的程序和手續(xù)中解脫出來(lái)。對(duì)此，我們買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)注意：

繼承和析產(chǎn)協(xié)議公證

如果您想出售的房屋是通過(guò)繼承或贈(zèng)與等方式繼承得來(lái)的，且還未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)，那么您應(yīng)該將房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人名字變更為自己的名字，這樣您才能真正擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。要辦理產(chǎn)權(quán)變更，您必須先辦理繼承公證，證明您的繼承人身份和所應(yīng)繼承的財(cái)產(chǎn)份額后，持繼承公證書(shū)到房屋登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。另一種可能出現(xiàn)的情況是：與您共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)共有人，不同意出售房屋，對(duì)此，您可以通過(guò)辦理析產(chǎn)協(xié)議公證將房屋劃分份額，由您購(gòu)得其他共有人的產(chǎn)權(quán)份額，變更產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行出售。

聲明書(shū)公證

由于房屋產(chǎn)權(quán)和居住使用權(quán)可以分離，二手房多為多人共同居住(或落有多人戶(hù)口)和使用，"同意書(shū)"便是要共同居住人表明他們同意您售房，同時(shí)承諾在您售房后他們放棄對(duì)該房的居住使用權(quán)。這里面會(huì)涉及他們是有條件放棄還是無(wú)條件放棄，如果是有條件放棄，具體是什么條件？在什么時(shí)候需要您履行？他們?cè)谑裁磿r(shí)候?qū)嶋H搬出，甚至包括什么時(shí)候遷移戶(hù)口。如在共同居住人中有產(chǎn)權(quán)共有人，還要一并解決該產(chǎn)權(quán)共有人對(duì)您全權(quán)處理其產(chǎn)權(quán)份額的委托等等。

委托書(shū)公證

委托書(shū)公證包括產(chǎn)權(quán)共有人對(duì)您全權(quán)處分其產(chǎn)權(quán)份額的授權(quán)書(shū)公證和您對(duì)中介機(jī)構(gòu)的委托協(xié)議公證兩種。

買(mǎi)賣(mài)合同公證和貸款擔(dān)保合同公證

目前，由于尚無(wú)制式的二手房買(mǎi)賣(mài)合同文本，這就需要具備法律專(zhuān)門(mén)知識(shí)的公證員對(duì)合同進(jìn)行起草、完善和把關(guān)。在購(gòu)房過(guò)程中，您可能還會(huì)與銀行發(fā)生借貸關(guān)系，這期間，您購(gòu)置的房屋也許會(huì)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、繼承、變賣(mài)等，這些變化都會(huì)影響到您和銀行之間簽訂的借款抵押合同的變更和履行。銀行會(huì)要求您做這方面的合同公證，以保證銀行的權(quán)利不因上述變化而受到損失。

提存公證

二手房買(mǎi)賣(mài)合同在實(shí)際履行中，房屋的交付是一個(gè)突出的問(wèn)題。配合買(mǎi)賣(mài)合同公證，您可以辦提存公證，將房款提存公證處。這在法律上視為您已履行了交款義務(wù)，售房人可在此基礎(chǔ)上按合同實(shí)施騰房、交房義務(wù)；若雙方均按合同履行了自己的義務(wù)，則公證處會(huì)根據(jù)雙方的指示將房款移交給售房人，否則仍可退還購(gòu)房者；您可以在條款中約定：移交房款之日為入住之日，在公證員監(jiān)督下完成交接手續(xù)。

二、怎樣查詢(xún)二手房產(chǎn)權(quán)狀況

　　“二手房”交易一般都是個(gè)人之間的買(mǎi)賣(mài)行為，因此對(duì)比開(kāi)發(fā)商出售的商品房，在交易的復(fù)雜性上，它的難度可能還要更大一些。特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)狀況的了解，購(gòu)房人只有通過(guò)房管部門(mén)和對(duì)出售人身份的了解，才有可能獲得真實(shí)的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一介紹。

　　要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購(gòu)房人第一步要做的是要求賣(mài)方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。

　　產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶(hù)口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)；代理人要查驗(yàn)代理委托書(shū)是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書(shū)等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。

　　第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。查驗(yàn)的具體方式是：

　　查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括：

　　1、房主是誰(shuí)，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；2、檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢(xún)者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；4、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢(xún)者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；5、其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

　　第三步是查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等。最后，應(yīng)提醒購(gòu)房人注意的是，購(gòu)買(mǎi)二手樓房，尤其要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。如果購(gòu)買(mǎi)的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問(wèn)題。

　　總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購(gòu)房者除了要向賣(mài)房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門(mén)查詢(xún)有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。

三、買(mǎi)二手房要繳納哪些稅費(fèi)

1、 契稅：（由市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處代收）凡屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅，契稅按成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)×1.5%收取；其他情況（如個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非年住宅或單位購(gòu)買(mǎi)等）按3%收??；

2、 交易手續(xù)費(fèi)：（由市房地產(chǎn)交易中心代收）成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)×0.5%；

3、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：（由市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處代收）成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)×0.5%；

四、二手房產(chǎn)權(quán)具有哪些特征

從產(chǎn)權(quán)的利益關(guān)系上看，包含上述的房屋產(chǎn)權(quán)形式在內(nèi)的不完全產(chǎn)權(quán)具有如下特征：

1.權(quán)利主體具有相對(duì)性，產(chǎn)權(quán)人權(quán)利有所限制

在商品房、私房這樣的完全產(chǎn)權(quán)住房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，賣(mài)方的權(quán)利幾乎不受政策的限制，可以向任何買(mǎi)家出售住房。不完全產(chǎn)權(quán)的房屋則不然，往往有居住年限限制，還要求取得單位的同意。有的還對(duì)買(mǎi)家也有限制，要求優(yōu)先向國(guó)家房管部門(mén)、單位或者單位內(nèi)同事出售，或者限制為住房困難的中低收入家庭。

目前，福利性產(chǎn)權(quán)形式、有限產(chǎn)權(quán)形式的交易活動(dòng)在國(guó)務(wù)院明令禁止之列。

2.權(quán)利客體具有相對(duì)性，房屋面積受到限制

完全產(chǎn)權(quán)的住房面積是不受政策限制的，政策性住房則不同，不同地區(qū)的單位對(duì)不同級(jí)別的公務(wù)員、職工的住房面積有標(biāo)準(zhǔn)限制。

3.所有權(quán)的內(nèi)容具有相對(duì)性，權(quán)能有所限制

完全產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分等權(quán)利是排他的、絕對(duì)的，也擁有相對(duì)應(yīng)部分的完全土地產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)）。不完全產(chǎn)權(quán)的這些權(quán)能卻是相對(duì)的、有限定的，不具備完全的土地產(chǎn)權(quán)。在占有權(quán)和使用權(quán)方面，一般只允許產(chǎn)權(quán)人及其家庭使用，不得由他人占有和使用；原則上不得利用擁有相對(duì)產(chǎn)權(quán)的住房取得收益，或者只允許在一定條件下取得部分收益。

通過(guò)以上介紹我們可以看出，當(dāng)前的住房產(chǎn)權(quán)有多種獲取形式，不同來(lái)源的房屋具有不同的產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)。有些住房的產(chǎn)權(quán)交易是沒(méi)有限制的，有的則是有所限制的。有產(chǎn)權(quán)限制和沒(méi)有產(chǎn)權(quán)限制的二手房在交易中的程序和稅費(fèi)等諸多方面都有所不同。

五、二手房涉及哪些住房產(chǎn)權(quán)

1994年7月18日公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房改決定》）對(duì)住房產(chǎn)權(quán)下的定義是：“住房產(chǎn)權(quán)是住房各項(xiàng)權(quán)益的總和。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人對(duì)其所有的住房享有占有、使用、收益、處分等權(quán)利?！?/p>

完整的住房產(chǎn)權(quán)包括完全的土地產(chǎn)權(quán)和完全的房屋產(chǎn)權(quán)兩個(gè)大的部分。

由于在我國(guó)土地是國(guó)家所有，所有權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)，只能對(duì)使用權(quán)進(jìn)行交易。因此一般的房屋產(chǎn)權(quán)概念中所謂的完全的土地產(chǎn)權(quán)，是指土地使用權(quán)，而完整的房屋產(chǎn)權(quán)是指房屋所有權(quán)。房屋的所有權(quán)，也稱(chēng)房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

其中，國(guó)家出讓出來(lái)的土地使用權(quán)是有年限規(guī)定的，一般住房用地的使用權(quán)出讓年限為70年。在使用年限內(nèi)，房屋的土地使用權(quán)可以在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中還涉及到他項(xiàng)權(quán)。其中又主要包括抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)和典當(dāng)權(quán)。抵押權(quán)是指，房屋的有償使用權(quán)及有償出讓的國(guó)有土地使用權(quán)可以用以抵押。抵押開(kāi)始，抵押權(quán)人（債權(quán)人）即取得房屋或土地的抵押權(quán)，抵押人（產(chǎn)權(quán)人）和抵押權(quán)人要訂立抵押契約，規(guī)定還款期限及利息。到期不還清債務(wù)的，抵押權(quán)即喪失。抵押人破產(chǎn)的，抵押權(quán)人享有以抵押物作價(jià)或從拍賣(mài)房地產(chǎn)中優(yōu)先得到清償?shù)臋?quán)利。

1.地役權(quán)：我國(guó)《民法通則》對(duì)相鄰或相隔的土地或房屋（不動(dòng)產(chǎn)）的通行、取水和排水等權(quán)利，用相鄰關(guān)系的形式作了規(guī)定。把這種在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的權(quán)利稱(chēng)為地役權(quán)。一般認(rèn)為，相鄰關(guān)系是通過(guò)法律規(guī)定的，不必經(jīng)相鄰各方約定而對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行限制。同時(shí)，為了取得通過(guò)他人土地或院落、走道出入的權(quán)利，要向他人交納一定的費(fèi)用。

2.租賃權(quán)：經(jīng)出讓的國(guó)有土地使用權(quán)可以出租，承租人對(duì)所承租的土地有租賃權(quán)，這是我國(guó)的一種較特殊的土地他項(xiàng)權(quán)。

3.典當(dāng)權(quán)：簡(jiǎn)稱(chēng)典權(quán)。它是產(chǎn)權(quán)人以商定的典價(jià)給承典人，承典人在典期內(nèi)享有房地產(chǎn)的使用和管理權(quán)的行為。在典期內(nèi)，承典人不收付出典價(jià)的利息，而出典人也不收回房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。超過(guò)典期，出典的人如果不贖回或者無(wú)力贖回，承典人享有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)籍權(quán)。此外，房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利還包括相鄰采光通風(fēng)權(quán)、相鄰安全權(quán)、借用權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)和地上權(quán)等。

六、二手房交易中產(chǎn)權(quán)發(fā)生了哪些變化

由于在各地房改中，房改房大多是以成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)獲得的（分別占領(lǐng)45％左右），以市場(chǎng)價(jià)出售的較少（約10％），因而這些房改房大多是不完全產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)。這類(lèi)產(chǎn)權(quán)在交易中涉及到多方面的所有者權(quán)益關(guān)系。按照本節(jié)前面一部分講述的各種產(chǎn)權(quán)獲取方式具體地講，主要有如下一些產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化：

一、商品房和私房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化

我們已經(jīng)介紹了，商品房和私房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較明確和簡(jiǎn)單，所有者擁有全部的土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，能夠在法律允許的范圍內(nèi)，按自己的意愿對(duì)其進(jìn)行交易，在交納正常稅費(fèi)之后，獲取交易的全部收益。與此同時(shí)，也將住房的全部產(chǎn)權(quán)一次性的轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)者。

商品房和私房交易過(guò)程中涉及到的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，主要是可能存在共有產(chǎn)權(quán)糾紛。有的商品房和私房是夫妻雙方的共有財(cái)產(chǎn)，或者是兄弟姊妹的共同財(cái)產(chǎn)，大家共同享有產(chǎn)權(quán)。按法律規(guī)定，這種共有產(chǎn)權(quán)的房屋交易，需要共有人全部出具書(shū)面同意證明材料，才能進(jìn)行交易。

這種共有產(chǎn)權(quán)的糾紛，主要是來(lái)自出售方，但也可能影響到購(gòu)買(mǎi)方，因?yàn)檫@種在出售方無(wú)權(quán)出售情況下的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在法律上屬于無(wú)效合同。

二、市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化

前面已經(jīng)講到，以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房具有完全產(chǎn)權(quán)，這類(lèi)房產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化情況同一般的商品房相同。

三、以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房在交易中的產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化

成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房，與市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房最大的不同在于，房改房的土地使用權(quán)是無(wú)償劃撥得到的，沒(méi)有像商品房那樣交納土地使用費(fèi)。因而，房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實(shí)際上仍然屬于國(guó)家，購(gòu)房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分。在購(gòu)房者自己居住時(shí)，出于有利于房改的考慮，國(guó)家并不對(duì)土地使用權(quán)相關(guān)收益（租金）提出要求，對(duì)居民有潛在的優(yōu)惠。這時(shí)的交易是不完全的市場(chǎng)交易。

當(dāng)居民出售住房時(shí)，情況就出現(xiàn)了變化，二手房買(mǎi)賣(mài)是按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行的，是完全的市場(chǎng)交易，市場(chǎng)價(jià)是包含了土地使用權(quán)的。于是，購(gòu)買(mǎi)公房時(shí)沒(méi)有包含土地使用權(quán)費(fèi)用的問(wèn)題就顯現(xiàn)出來(lái)了。土地使用費(fèi)涉及到兩個(gè)重要利益關(guān)系：

1.對(duì)起初購(gòu)買(mǎi)公房時(shí)按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情應(yīng)當(dāng)交納的土地使用費(fèi)；

2.從購(gòu)房以來(lái)直到出售時(shí)這一段時(shí)間內(nèi)由于種種原因引起的土地增值問(wèn)題；

其中，第一個(gè)方面的問(wèn)題不太大，當(dāng)年的土地使用費(fèi)已經(jīng)在市場(chǎng)價(jià)售房的方式中有測(cè)定。成本價(jià)購(gòu)房的在土地使用費(fèi)上較當(dāng)年差多少，比較容易明確。按這個(gè)差額補(bǔ)交的方法也很簡(jiǎn)單，直接補(bǔ)齊就了事。麻煩在于土地增值問(wèn)題，涉及到很多與經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系密切的理論問(wèn)題。

不論只有潛在的價(jià)值的土地、還是作為生產(chǎn)資料的土地，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上都有價(jià)格。土地的價(jià)格，完全取決于土地所有權(quán)、使用權(quán)被壟斷下的土地供求；土地資本的價(jià)格則以勞動(dòng)創(chuàng)造的價(jià)值為基礎(chǔ)，并受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。

七、二手房交易如何確定產(chǎn)權(quán)

二手房交易后產(chǎn)權(quán)確定，是關(guān)系到交易的合法性的標(biāo)志性問(wèn)題?！斗康禺a(chǎn)法》對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓或變更有專(zhuān)門(mén)的條例：“第六十條……房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)上地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改該土地使用權(quán)證書(shū)。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理?！?/p>

這個(gè)條例要求二手房交易應(yīng)到房管部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，在交易登記時(shí)管理部門(mén)將按照法規(guī)和政策要求進(jìn)行審核，通過(guò)審核之后，將頒發(fā)變更了房屋所有權(quán)的新的房產(chǎn)證。就此，房屋產(chǎn)權(quán)部分的產(chǎn)權(quán)就得到了法律確認(rèn)和保障。

在房屋產(chǎn)權(quán)得到法律確認(rèn)之外，還要求對(duì)土地使用權(quán)這部分土地產(chǎn)權(quán)變更進(jìn)行登記。這部分程序由法定的同級(jí)土地管理行政部門(mén)負(fù)責(zé)。當(dāng)國(guó)土部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定確認(rèn)土地使用權(quán)變更登記沒(méi)有違規(guī)行為，由同級(jí)政府主管部門(mén)更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。

八、手房的使用權(quán)能夠交易嗎

根據(jù)中華人民共和國(guó)憲法第十二條規(guī)定：社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義公共財(cái)產(chǎn)，禁止任何組織和個(gè)人用任何手段侵占或破壞國(guó)家和集體的財(cái)產(chǎn)。

國(guó)家房產(chǎn)屬于社會(huì)主義全民所有，按統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)分級(jí)管理的原則，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在授權(quán)范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有房產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時(shí)負(fù)有保護(hù)國(guó)有房產(chǎn)不受損失的義務(wù)。授權(quán)單位轉(zhuǎn)移國(guó)有房產(chǎn)時(shí)，必須征得上級(jí)主管機(jī)關(guān)的同意并經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)。集體所有房產(chǎn)，是社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體組織所有的房產(chǎn)，集體組織依法享有本組織所有房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

所有權(quán)有兩個(gè)特征：

一是明確性，它是一個(gè)包括財(cái)產(chǎn)所有者的各種權(quán)利及對(duì)限制和破壞這些權(quán)利時(shí)的處罰在內(nèi)的完整體系。

二是專(zhuān)有性：它使因一種行為而產(chǎn)生的所有報(bào)酬和損失都可以直接與有權(quán)采取這一行為的人相聯(lián)系。

因此，購(gòu)買(mǎi)二手房，必須是產(chǎn)權(quán)交易，使用權(quán)是不能交易的。產(chǎn)權(quán)房交易有交易規(guī)則，使用權(quán)房交易純屬投機(jī)。

所謂房屋的使用權(quán)是指產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，使用者在一定期限內(nèi)對(duì)房屋有使用權(quán)，沒(méi)有占有、收益、處分的權(quán)力。

所以使用權(quán)房是不能交易的，購(gòu)房人千萬(wàn)不要被交易條件，特別是交易價(jià)格所誘惑。任何鉆政策的空隙，造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)流失的行為最終都是自尋煩惱！

價(jià)格評(píng)估

一、如何自行對(duì)二手房進(jìn)行得簡(jiǎn)單估價(jià)

　　對(duì)于普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果僅僅希望做個(gè)簡(jiǎn)單的價(jià)格評(píng)估，不妨分兩步走。

第一步，需要確定個(gè)評(píng)估的基準(zhǔn)。在開(kāi)始評(píng)估前，購(gòu)房者不妨多收集幾個(gè)近期發(fā)生的、地段類(lèi)似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易，以此對(duì)市場(chǎng)行情有個(gè)大致的了解。能夠作為評(píng)估基準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，必須是現(xiàn)實(shí)的成交價(jià)格。

第二步，結(jié)合評(píng)估基準(zhǔn)、具體房產(chǎn)情況，對(duì)有意向的房產(chǎn)估價(jià)。具體估價(jià)主要考慮以下三方面的因素對(duì)價(jià)格的影響。

1．房屋因素

房屋竣工后即進(jìn)人折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2％；另外舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）扣減10％。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層為－3％，7層為－5％，3層和4層為＋3％，若是樓頂則為－5％；而朝向如無(wú)朝南窗則為－5％。

2．環(huán)境因素

環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5％，省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的為＋15％。

3．心理因素

如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買(mǎi)舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買(mǎi)舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為－8％。

二、二手房定價(jià)因素

在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上，要抓住以下三大因素：

房屋因素

房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無(wú)法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。

環(huán)境因素

環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，也有社會(huì)環(huán)境，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境，在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境是無(wú)法和新建商品房類(lèi)比的。比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有些地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)則適宜居住。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū)，都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。

心理因素

心理因素如果不是在價(jià)格上有較大的誘惑力或其他特殊需要，人們是不愿意買(mǎi)舊房居住的，新、舊房?jī)r(jià)格相差不大，人們對(duì)買(mǎi)舊房的心理障礙就無(wú)法逾越。

綜上所述，我們?cè)囍@樣來(lái)測(cè)算二手房?jī)r(jià)格，以同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)：

1．房屋因素

（1）折舊：年折舊－2％

（2）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10％

（3）樓層：2、6樓－3％；7樓－5％；3、4樓＋3％；1、5樓為基準(zhǔn)價(jià)；若是樓頂另－5％

（4）朝向：無(wú)朝南外門(mén)窗－5％

2．環(huán)境因素

（1）無(wú)物業(yè)管理－5％

（2）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5％

（3）有省、市重點(diǎn)小學(xué)區(qū)＋15％

3．心理因素：－8％

現(xiàn)在我們舉一個(gè)實(shí)例來(lái)驗(yàn)證一下。

　 房屋坐落：某小區(qū)一小套住宅，建筑面積51平方米。土地級(jí)別：二級(jí)地區(qū)。

　 房屋結(jié)構(gòu)：混合一等

套型：“三小”套型－10％

　 建筑年代：1988年，折舊期12年－（12×2％）=－24％

　 樓層：共七層，此房位于二樓－3％

朝向：南北

物業(yè)管理：非小區(qū)、無(wú)物業(yè)管理－10％

學(xué)區(qū)：重點(diǎn)中小學(xué)＋15％

心理因素：－8％

當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格為：4500元／平方米

4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×10％＋4500×8％－4500×15％=2700（元／平方米）。因此，此房的實(shí)際成交價(jià)格為14萬(wàn)元整，每平方米為2745元。

三、如何進(jìn)行二手房評(píng)估

評(píng)估業(yè)與尋常百姓的生活密切相關(guān)，最常見(jiàn)的要數(shù)置換物業(yè)評(píng)估了。隨著房產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)日益繁榮，舊房估價(jià)作為房屋置換前期的重要環(huán)節(jié)，受到廣泛關(guān)注。

毛估說(shuō)不過(guò)去　市場(chǎng)比較可擺平

一套舊房?jī)r(jià)值幾何，可不是評(píng)估師憑經(jīng)驗(yàn)“毛估”出來(lái)的，必須有一整套計(jì)算操作辦法。目前，主要采用“市場(chǎng)比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價(jià)的房屋地段相近、成交時(shí)間相近、物業(yè)類(lèi)型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價(jià)值相近。把這三套房子的成交價(jià)格作為比較對(duì)象，加入幾方面的修正系數(shù)最終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價(jià)房屋的評(píng)估價(jià)。

二手房定價(jià)相關(guān)系數(shù)多多

影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開(kāi)間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5％—6％的系數(shù)，西向減10％；多層住宅樓層以3層—4層為準(zhǔn)，底層減5％—6％，頂層減10％；新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過(guò)去造的新里、舊里最多可減40％；房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值（如過(guò)道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2％—5％，明間與暗間又有區(qū)別；還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。

同樣一套住宅，買(mǎi)賣(mài)雙方的心理價(jià)位難免背道而馳，買(mǎi)者認(rèn)為價(jià)格評(píng)估得太高，賣(mài)者又說(shuō)估得太低，最終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評(píng)估方面的。

二手房具有時(shí)效性

業(yè)主對(duì)舊房估價(jià)的認(rèn)識(shí)存在著一些誤區(qū)。舊房估價(jià)有個(gè)最重要的特征———時(shí)效性，三級(jí)市場(chǎng)房屋價(jià)格波動(dòng)較大，變化周期短，幾個(gè)月就必須刷新一次。有的業(yè)主不了解這一點(diǎn)，常常質(zhì)問(wèn)：“我與鄰居房型、面積相同，為什么他能賣(mài)25萬(wàn)元，我的估價(jià)才24萬(wàn)元？”影響舊房估價(jià)的因素很多，但有的業(yè)主強(qiáng)調(diào)個(gè)別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價(jià)降為0，很多業(yè)主卻以為裝修花過(guò)大錢(qián)，理應(yīng)賣(mài)個(gè)好價(jià)。

另一方面，舊房評(píng)估至今還沒(méi)有形成一套既科學(xué)又符合市場(chǎng)規(guī)律的評(píng)估體系，專(zhuān)門(mén)從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)很少。整個(gè)房屋置換市場(chǎng)中魚(yú)龍混雜，社會(huì)上許多置換中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員缺乏基本的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，不對(duì)置換物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，有的還故意壓低物業(yè)價(jià)值以牟取暴利，客觀上造成了業(yè)主的“信任危機(jī)”。

四、如何計(jì)算二手房折舊費(fèi)

房屋折舊是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)男问?，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長(zhǎng)期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來(lái)表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。

　　（1）建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成，是住宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)。

　　它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價(jià)，而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長(zhǎng)達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物價(jià)變化很大，故一般均不以其原始造價(jià)為計(jì)算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類(lèi)住宅所需的貨幣支出來(lái)計(jì)算。

　　（2）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過(guò)拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值，簡(jiǎn)稱(chēng)殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r(jià)值中所占的比例不大，而且是在住宅報(bào)廢后才能得到的，因此它與原值無(wú)法比較。

　　在計(jì)算時(shí)，都采用按當(dāng)時(shí)工資和材料價(jià)格水平預(yù)告估計(jì)的辦法，有時(shí)計(jì)算折舊時(shí)也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)為2％；磚木結(jié)構(gòu)一等為6％；磚木結(jié)構(gòu)二等為4％；磚木結(jié)構(gòu)三等為3％；簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)為0。

　?。?）使用年限，是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱(chēng)為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過(guò)程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要平均使用壽命，或稱(chēng)經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無(wú)形損耗的影響。

　　房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類(lèi)的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計(jì)算公式為：　　

　　　　　　　　造價(jià)－殘值　　　造價(jià)×（1－殘值率）

　　年折舊費(fèi)＝－－－－－－-或＝－－－－－－－－－－

　　折舊年限　　　折舊年限　　　　　折舊年限

　　消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)舊房時(shí)，也可以利用折舊法求出所購(gòu)舊房大概價(jià)值。公式為：

　　舊房?jī)r(jià)格＝造價(jià)－年折舊費(fèi)已使用年數(shù)

　　當(dāng)然，確定房屋的價(jià)格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

五、影響二手房房?jī)r(jià)的因素有哪些

估價(jià)之前需要了解二手房?jī)r(jià)格是如何形成的。二手房房?jī)r(jià)的形成，無(wú)非是兩個(gè)方面：一是實(shí)體因素，二是影響因素。實(shí)體因素可以參照一定標(biāo)準(zhǔn)；但影響因素則帶有強(qiáng)烈的主觀評(píng)價(jià)，需要豐富的經(jīng)驗(yàn)與嫻熟的技巧去分析與把握。一般而言，影響因素可以分為以下三大類(lèi)：一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。

一般因素

即隨時(shí)隨地都在起作用的因素，它的作用雖不明確，卻起著基礎(chǔ)性的作用。這樣的因素隨處可見(jiàn)。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同樣的房子大城市肯定更貴；“成功人士”匯集的社區(qū)，肯定比工業(yè)區(qū)的職工社區(qū)，房?jī)r(jià)要貴得多；家庭規(guī)模不斷縮小，能更好的保護(hù)個(gè)人隱私的產(chǎn)型肯定比公共宿舍式的房子好賣(mài)；這些都是與人口相關(guān)的社會(huì)因素的影響。

此外，心理因素也會(huì)影響房?jī)r(jià)。例如，人們普通的喜“8”厭“4’，房子沾了“8”字，身價(jià)憑空高一截；房子沾了“4’字，就只有受點(diǎn)委屈了。最為典型的莫過(guò)于“風(fēng)水”之說(shuō)，如果某套房子被風(fēng)水先生指為不祥，則很難再有清白名聲，人人避之不及。再如，賣(mài)主此刻正是債主盈門(mén)、或是打離婚官司、或者忙于搬遷，此時(shí)只恨不能早日脫手，但求不虧而已，房?jī)r(jià)也較“溫柔”。

區(qū)域因素

就住宅的區(qū)位而言，二手房?jī)r(jià)格與區(qū)位質(zhì)量的優(yōu)良程度顯然密切相關(guān)。考察區(qū)位質(zhì)量，建議應(yīng)從以下方面著手：

1：氣候條件 陽(yáng)光是否充足、空氣是否清新、是否一年四季都“大風(fēng)起兮塵飛揚(yáng)”。

2：居民素質(zhì)如何 它決定了購(gòu)房者將與哪些人交往，能在何等程度上滿(mǎn)足購(gòu)房者的社交需要。

3：街道與交通狀況 如晚上是否有路燈、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。

4：基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施狀況如何 如住家附近是否有幼兒園。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵電局等。

5：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是否齊全 如購(gòu)物是否便利。

6：環(huán)境狀況 如是否有晨跑、散步或者遇狗的空間。

7：住宅布局是否合理 如樓與樓之間的距離是否寬闊，不要因?yàn)楠M窄而相互妨礙等。

需要強(qiáng)調(diào)的是，區(qū)域因素中，以人文環(huán)境最為重要。道理不言自明。

個(gè)別因素

影響二手房房?jī)r(jià)的個(gè)別因素可以從如下方面考察：二手房的結(jié)構(gòu)，是鋼筋混凝土或混合結(jié)構(gòu)，還是磚木結(jié)構(gòu)？結(jié)構(gòu)不同，造價(jià)就不同；使用年限不同，價(jià)格自然也不會(huì)相同。二手房的式樣、設(shè)備、質(zhì)量、裝修等勿需多言。需要強(qiáng)調(diào)的是，所謂質(zhì)量至少應(yīng)包括三個(gè)層面：設(shè)計(jì)質(zhì)量、建筑質(zhì)量、原屋主的使用質(zhì)量。對(duì)于二手房而言，使用質(zhì)量直接關(guān)系到成色、保養(yǎng)等問(wèn)題。

六、影響二手房房?jī)r(jià)的環(huán)境因素有哪些

不同的二手房類(lèi)型，在位置的選擇上有著不同的標(biāo)準(zhǔn)和要求。在選擇居住性二手房時(shí)，要注意以下因素：

自然條件

自然條件中，日照、溫度、風(fēng)向等氣象狀態(tài)，房屋景觀、小區(qū)綠化，是否沿水、臨街等人文和天然環(huán)境狀態(tài)，空氣、水流等公害污染程度等方面，均是考慮的重點(diǎn)要素。

對(duì)于氣象狀態(tài)，往往受住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境與外環(huán)境情況影響。比如小區(qū)內(nèi)大量開(kāi)辟綠地或種植園林，由于局部區(qū)域綠地的變化而影響局部氣象條件。

對(duì)于人文和天然環(huán)境狀態(tài)，主要體現(xiàn)于所謂的“推窗望景”。首先，房屋建筑物本身的藝術(shù)造型及其與周?chē)课菁肮步ㄔO(shè)設(shè)施是否協(xié)調(diào)一致，往往就是居住小區(qū)內(nèi)環(huán)境是否舒適宜人的直接表現(xiàn)，同時(shí)也是小區(qū)物業(yè)管理是否運(yùn)轉(zhuǎn)良好的直接性外在表現(xiàn)。如果某二手房所處住宅區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量粗劣，外在環(huán)境形象丑陋，可想而知，常年在此居家將絕不是樂(lè)業(yè)靜修的理想居所。其次，如果房屋依水靠園，那么水景園藝將一覽無(wú)余，心情之舒暢自不待言。同時(shí)也必將遠(yuǎn)離塵囂和噪音的污染，換來(lái)一片寧?kù)o。也許，“推窗望景”享受的不僅僅是視覺(jué)上的滿(mǎn)足，更多的是心理上的滿(mǎn)足與充盈。

對(duì)于一些災(zāi)害發(fā)生可能性及現(xiàn)實(shí)或潛在污染源的考察也是很重要的。對(duì)于臨水二手房屋，要考慮該城市歷史上降雨量的大小，是否發(fā)生過(guò)大型的洪澇災(zāi)害，該房屋的抗災(zāi)性能及臨近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及護(hù)欄是否安全。如果是臨海二手房屋，不僅要考慮防水，還要考慮該地點(diǎn)的臺(tái)風(fēng)記錄以及該房屋的抗風(fēng)性能。如果該地點(diǎn)（或地區(qū)）是地震多發(fā)區(qū)，重要的考慮對(duì)象就是該房屋的減震性及抗震性措施。此外，對(duì)有可能對(duì)水質(zhì)、空氣等造成污染的源頭和由于靠近主要交通干線或餐飲娛樂(lè)設(shè)施而帶來(lái)的噪聲污染源也應(yīng)密切關(guān)注，以免帶來(lái)不必要的麻煩。

環(huán)境條件

環(huán)境條件主要是指二手房所處區(qū)域的城市功能規(guī)劃性質(zhì)、周邊建筑物景觀、小區(qū)物業(yè)管理水平等方面。對(duì)環(huán)境條件的選擇，首當(dāng)其沖的就是居住片區(qū)的選擇。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各城市建筑必然按照城市規(guī)劃要求逐漸形成區(qū)域性的城市功能劃分。

在購(gòu)買(mǎi)居住性二手房對(duì)房屋地點(diǎn)的環(huán)境因素選擇時(shí)，就要重視城市規(guī)劃的指導(dǎo)功能，盡量避免選擇坐落在工業(yè)區(qū)的二手房，盡量購(gòu)買(mǎi)已形成或在近期內(nèi)有條件形成大規(guī)模居住區(qū)的地點(diǎn)。此外，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市區(qū)域在不斷地?cái)U(kuò)大，人們的消費(fèi)習(xí)性及需求方式也趨向現(xiàn)代化，即生活、住宅有休閑化的趨勢(shì)。加上郊區(qū)房屋價(jià)格往往較城區(qū)房屋便直很多，更多人喜歡購(gòu)買(mǎi)郊區(qū)二手房。此時(shí)，對(duì)房屋地點(diǎn)環(huán)境的選擇顯得尤為重要。如果選擇不好，就可能出現(xiàn)配套的公共設(shè)施滯后、環(huán)境條件惡劣等問(wèn)題。

交通條件

交通條件主要是指城市及二手房所在居住小區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的建立、道路等級(jí)、道路通過(guò)能力、交通設(shè)施是否齊全等方面。對(duì)交通條件的考慮，主要是針對(duì)遠(yuǎn)郊地點(diǎn)的居住性二手房。由于遠(yuǎn)郊地點(diǎn)的居住小區(qū)往往屬于新區(qū)建設(shè)，城市的交通網(wǎng)絡(luò)的完全建立需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期。單從交通條件這一因素來(lái)看，城市中心地點(diǎn)的二手房要優(yōu)于城郊二手房，因?yàn)槠淇晒?jié)約大量的交通費(fèi)用和時(shí)間，也可以省卻交通堵塞、交通事故等帶來(lái)的煩惱。當(dāng)然，選擇城市中心地點(diǎn)二手房要以犧牲一定的價(jià)差和環(huán)境優(yōu)勢(shì)為代價(jià)。

配套條件

配套條件主要是指二手房所在小區(qū)的水、電、氣、熱、電視、電話等管線網(wǎng)絡(luò)，學(xué)校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲、娛樂(lè)休閑設(shè)備及設(shè)施配套情況。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地點(diǎn)二手房的附加價(jià)值及升值潛力，同時(shí)也是決定人住后居家生活方便與舒適與否的關(guān)鍵因素。同交通條件相類(lèi)似，配套條件也主要針對(duì)城郊新區(qū)的居住區(qū)而言，在城市中心區(qū)域大多不存在配套問(wèn)題。

七、二手房交易在什么情況下需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)

(1)購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)可能需要房地產(chǎn)估價(jià)

　　交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)如果認(rèn)為明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。此外，交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。

(2)進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià)

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，是評(píng)估可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價(jià)值。

(3)申請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià)

　　向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，借款人為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

(4)遇到征地和房屋拆遷時(shí)，需進(jìn)行補(bǔ)償估價(jià)

(5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)要進(jìn)行房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具體權(quán)威性的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

價(jià)格專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)

均價(jià)

　　均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售”，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。

基價(jià)

　　基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

起價(jià)

　　起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表為“×××元／平方米起售”，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。

預(yù)售價(jià)

　　預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

一次性買(mǎi)斷價(jià)

　　一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

定金

　　定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。”

訂金

　　訂金是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買(mǎi)方需在此期限內(nèi)與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣(mài)方不得將該房屋售予他人。如購(gòu)房者在約定期限內(nèi)決定不購(gòu)該房屋，有權(quán)向開(kāi)發(fā)商要回該購(gòu)房訂金。

違約金

　　違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

價(jià)格與付款

一、現(xiàn)行的三種商品房計(jì)價(jià)方式

據(jù)2001年６月１日實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，有三種商品房銷(xiāo)售的計(jì)價(jià)方式供當(dāng)事人選擇：按套單位計(jì)價(jià)、按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。具體采取何種方式，由購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商協(xié)商。其中，可按套單位計(jì)價(jià)是本辦法與以往規(guī)定不同的地方。如購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房，較為簡(jiǎn)單；如購(gòu)買(mǎi)的是期房，應(yīng)當(dāng)主要注意以下幾點(diǎn)：

    1、應(yīng)當(dāng)在合同中附上房屋平面圖，并標(biāo)明詳細(xì)尺寸；

    2、約定一個(gè)尺寸的誤差范圍，以及超出范圍時(shí)的處理方式；

    3、套型與設(shè)計(jì)圖不一致或相關(guān)尺寸超過(guò)約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或與開(kāi)發(fā)商重新約定總價(jià)款。購(gòu)房者退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

二、一次性付款和分期付款備有什么利弊?

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。

一次性付款是指在合同約定的時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房者一次性付清全部的房款。一次性付款購(gòu)房的好處是，購(gòu)房者一般能從售房者那里得到一定比例的房?jī)r(jià)優(yōu)惠。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，動(dòng)用資金數(shù)量較大，除實(shí)力雄厚或有大量空閑資金的購(gòu)房者外，資金有限的消費(fèi)者采用這一種付款方式困難較大。對(duì)于購(gòu)置期房來(lái)說(shuō)，由丁房款已全部交到開(kāi)發(fā)商手中，購(gòu)房者無(wú)法控制期房的工期及質(zhì)量，風(fēng)險(xiǎn)較大。

分期付款是指購(gòu)房者交付首期房款后(一般為總額的30％左右)，根據(jù)雙方約定時(shí)間或建筑工程進(jìn)度逐次付清剩余房款。分期付款購(gòu)房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購(gòu)房者可以根據(jù)未來(lái)收入來(lái)決定購(gòu)房總額。同時(shí)購(gòu)房者也可以對(duì)工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問(wèn)題時(shí)能將損失控制在最小。但分期付款有時(shí)無(wú)疑等同于超前消費(fèi)，購(gòu)房者一定要對(duì)自己的未來(lái)收人成竹在胸，否則會(huì)因不能按時(shí)履約而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失和賠償責(zé)任。另外，分期付款相對(duì)于一次性付款，房?jī)r(jià)上通常沒(méi)有了優(yōu)惠折扣。

三、首期付款額的選擇

依據(jù)中央銀行1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中“借款人應(yīng)以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的20%作為購(gòu)房的首期付款”的規(guī)定。即購(gòu)房款是10萬(wàn)元，個(gè)人首付2萬(wàn)元；但按80%貸款對(duì)個(gè)人限制及程序相對(duì)復(fù)雜。成都市通常按70%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　建議購(gòu)房者最好能申請(qǐng)到70%的抵押貸款。但并非貸款愈多愈好，自付愈少愈好，這一切都應(yīng)控制在你的負(fù)債能力之內(nèi)。 因?yàn)槊總€(gè)人的財(cái)富積累不一樣，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)的預(yù)期不一樣，消費(fèi)偏好和投資偏好不一樣，因而每個(gè)人會(huì)選擇自認(rèn)為合理的首期付款額。首期付款額低，就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高，特別是利息負(fù)擔(dān)多一些，但購(gòu)房者會(huì)有多余資金用于改善生活品質(zhì)和其他投資。如果其他投資的收益高于貸款利率，選擇較低的首期付款額為好。

　　更為重要的是，由于目前的房?jī)r(jià)較高，人們的收入相對(duì)較低，就是儲(chǔ)蓄夠首期付款額也比較困難，因而選擇最低的首期付款額是明智。在目前優(yōu)惠的貸款利率條件下，能夠申請(qǐng)多少貸款就盡全力的申請(qǐng)，對(duì)一般工薪階層來(lái)說(shuō)，需要根據(jù)自己的實(shí)際情況出發(fā)通常。

　　當(dāng)然，有的人財(cái)富積累雄厚，經(jīng)濟(jì)收入可觀，也沒(méi)有其他的投資偏好，愿意申請(qǐng)比較少的抵押貸款，而愿意支付比較多的首期付款也是可以的。

　　不管怎樣說(shuō)，在你的負(fù)債能力范圍內(nèi)，選擇最高的抵押率，最小的首期付款額，是最佳的明智之舉。

四、怎樣利用個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款

只要是繳存公積金的職工，在購(gòu)房時(shí)，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定中請(qǐng)公積金貸款。公積金貸款是國(guó)家設(shè)立的通過(guò)互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸 款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據(jù)個(gè)人交繳額 度計(jì)算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購(gòu)房者還能利用交繳公積的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過(guò)10萬(wàn)元，同時(shí)不得超過(guò)所購(gòu)房款的70％。

    對(duì)沒(méi)有交繳公積金的購(gòu)房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購(gòu)房者，還可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款。雖然個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對(duì)資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是很合算的。那些對(duì)自己未來(lái)收入信息十足的購(gòu)房者也可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款購(gòu)買(mǎi)更好…些或更大一些的住房。因?yàn)橘J款的利息相對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的通貨膨脹和人們收入的增加來(lái)說(shuō)算不了什么。

五、公積金、按揭,哪種貸款更合算

1、從可貸資金的來(lái)源來(lái)看，公積金暫不會(huì)排隊(duì)等候。

2、從申請(qǐng)貸款的資格來(lái)看,按揭貸款更寬松，外地人也可以申請(qǐng)。

3、從能夠取得的貸款金額來(lái)看,公積金貸款更適合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，公積金貸款有數(shù)額限制，按揭只與房屋總價(jià)掛鉤，即最高不超過(guò)房?jī)r(jià)的80%，無(wú)其它上限規(guī)定。

4、從貸款的期限來(lái)看，兩種貸款從理論上均可申請(qǐng)30年，但實(shí)際貸款期限各銀行不一樣。

5、從貸款的利率來(lái)看，公積金的利息負(fù)擔(dān)要比按揭貸款少。

面積測(cè)算

一、如何測(cè)算二手房的房屋面積

測(cè)算面積的第一步是丈量面積。丈量面積不是難事，但也不像一般購(gòu)房者所設(shè)想的那么簡(jiǎn)單，有一些技術(shù)方面的小要求需要加以注意。

首先要調(diào)查清楚二手房的產(chǎn)權(quán)范圍、四址歸屬和使用情況；異產(chǎn)同幢的時(shí)候，需要查清房屋產(chǎn)權(quán)人的自有部分和共有部分以及相鄰房屋的產(chǎn)權(quán)范圍，避免在不清楚的情況下造成侵犯他人產(chǎn)權(quán)的尷尬情況出現(xiàn)。

丈量時(shí)需要注意的第二個(gè)問(wèn)題是如何處理內(nèi)墻、外墻的厚度。應(yīng)該查清隔墻是共墻還是借墻，如果隔墻屬于兩戶(hù)所共有，那么就稱(chēng)之為“共墻”；如果隔墻產(chǎn)權(quán)屬于鄰戶(hù)所有，那么就稱(chēng)之為“借墻”。丈量的時(shí)候，如果是“共墻”，就應(yīng)該測(cè)到墻體的中心線；如果是借墻，就只能夠測(cè)到房屋的內(nèi)墻面，千萬(wàn)不要包墻丈量，否則就會(huì)虛增面積。

測(cè)量二手房面積的時(shí)候，大多數(shù)情況下都要進(jìn)行分段測(cè)量，這就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)累積起來(lái)的誤差問(wèn)題。因此，在每次測(cè)量的時(shí)候最好將皮尺拉到終點(diǎn)為止，同時(shí)劃清下一次的對(duì)線點(diǎn)，盡量減小誤差。減小誤差的另一個(gè)方法就是耐心的多測(cè)幾次，一般來(lái)說(shuō)，取幾次的平均值要比一次測(cè)量所得的數(shù)值更準(zhǔn)確可靠。當(dāng)然，每次測(cè)量結(jié)果值之間的差異也不能相差太大，否則也一樣有問(wèn)題。如果邊長(zhǎng)在5米內(nèi)，兩次測(cè)量值之差就不能超過(guò)8厘米；如果邊長(zhǎng)在10米內(nèi)，兩次測(cè)量值之差就不能超過(guò)10厘米；如果邊長(zhǎng)在20米內(nèi)，兩次測(cè)量值之差不應(yīng)超過(guò)11厘米；如果邊長(zhǎng)在30米內(nèi)，兩次測(cè)量值之差不應(yīng)超過(guò)20厘米。

丈量二手房房間比較簡(jiǎn)便，如果要測(cè)量樓梯，則相對(duì)要復(fù)雜一些。應(yīng)該按照樓梯的水平投影長(zhǎng)度進(jìn)行丈量。

如果二手房有夾層，除了丈量四周外框的邊長(zhǎng)外，還應(yīng)該丈量層高，以使計(jì)算面積。

普通的二手房?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)通常是長(zhǎng)方形，丈量起來(lái)比較方便。但是也有一些二手房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是一種不規(guī)則的多邊形，例如平行四邊形、梯形等，可以把它盡可能地分解成三角形以便于丈量和進(jìn)行計(jì)算。如果在拐角處有弧形，也只能盡可能地分解成三角形來(lái)進(jìn)行丈量與計(jì)算。當(dāng)然，請(qǐng)不要忘記加量墻厚。

最后提一下有關(guān)尺子的問(wèn)題。在使用皮尺前最好能夠核對(duì)一下，方法是用30米長(zhǎng)的鋼尺進(jìn)行核準(zhǔn)，如果兩把尺子的誤差大于10厘米，就需要進(jìn)行調(diào)整才能使用。

二、如何分?jǐn)偠址康耐恋孛娣e

除了建筑面積的分?jǐn)?，還有一項(xiàng)面積需要計(jì)算與分?jǐn)偅和恋厥褂妹娣e。

如果一個(gè)地號(hào)為一戶(hù)人家產(chǎn)權(quán)獨(dú)有，那么這戶(hù)人家的使用土地范圍包括房屋占地、天井、院落用地以及其他等。更常見(jiàn)的情況當(dāng)然是許多戶(hù)人家共同擁有一個(gè)地號(hào)，則每家每戶(hù)的使用土地范圍包括房屋占地、獨(dú)用地、分?jǐn)偟墓餐郝涞炔糠?。分?jǐn)傄蠓值瞄_(kāi)，也要合得起，各戶(hù)使用土地面積的和應(yīng)該等于這個(gè)地號(hào)土地的總面積。不過(guò)通常這兩者之間總會(huì)有所出入，如果誤差是在允許范圍內(nèi)，就必須要按各戶(hù)的使用土地面積平差。

那么一塊土地內(nèi)的共用院落面積又該如何進(jìn)行分?jǐn)偰?？原則是按各戶(hù)占有房屋建筑面積的比例來(lái)計(jì)算。下面介紹一個(gè)公式：

各戶(hù)分?jǐn)偟墓餐郝渫恋?該地號(hào)內(nèi)共用的院落面積/該地號(hào)內(nèi)房屋建筑總面積X各戶(hù)房屋建筑面積

除了分?jǐn)偣灿迷郝涿娣e之外，如果一幢房屋的產(chǎn)權(quán)歸各戶(hù)所有，那么使用土地面積分?jǐn)偟囊话阍瓌t也是按各戶(hù)占有房屋建筑面積的比例來(lái)計(jì)算。公式如下：

各戶(hù)分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e=該幢房屋使用土地總面積/該幢房屋建筑總面積X各戶(hù)房屋建筑面積。

三、如何計(jì)算二手房的建筑面積

二手房房間的使用面積相對(duì)而言比較容易測(cè)算，只需遵照如上的方法仔細(xì)地進(jìn)行丈量，將房間里能夠?qū)嶋H使用的面積全部丈量完畢，再用簡(jiǎn)單的面積公式即可求出。在實(shí)際中比較麻煩的問(wèn)題是二手房建筑面積的測(cè)算，因?yàn)檫@部分面積住戶(hù)并沒(méi)有實(shí)際使用，或者并非住戶(hù)單獨(dú)使用，也會(huì)攤?cè)肫渲小?/p>

依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，二手房房屋的以下構(gòu)建部分需要被計(jì)算進(jìn)建筑面積的范圍：

如果是單層建筑物，則無(wú)論該建筑物有多少高度，都按一層計(jì)算。它的建筑面積應(yīng)該按照建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。但是，如果單層建筑物內(nèi)部又帶有部分的樓層，也應(yīng)計(jì)算建筑面積。

如果是高低聯(lián)跨的單層建筑，需要單獨(dú)計(jì)算建筑面積時(shí)，當(dāng)高跨為邊跨，那么就按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度，乘以勒腳以上外墻表面到高跨的中往外邊線的水平寬度計(jì)算；當(dāng)高跨為中跨，那么就按照勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以中柱邊線的水平寬度計(jì)算。

當(dāng)然，多層建筑物的建筑面積，就按各層建筑面積的總和計(jì)算，它的底層按照建筑物的外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算，但要注意的是：從二樓開(kāi)始，就需要按照外墻的外圍水平面積計(jì)算。

以上介紹基本上是針對(duì)整幢二手房的建筑面積計(jì)算而言。當(dāng)然，通常情況下能夠買(mǎi)下整幢二手房的人并不多。如果一幢二手房是一戶(hù)獨(dú)有，該戶(hù)的建筑面積自然就是整幢建筑面積的總和，不存在諸如分?jǐn)傄活?lèi)的問(wèn)題。

如果有地下室、半地下室、地下倉(cāng)庫(kù)、地下停車(chē)場(chǎng)、地下商店以及相應(yīng)出、入口建筑面積就按照上口外墻外圍的水平面積計(jì)算。但請(qǐng)注意：不能包括采光井、防潮層和保護(hù)墻。

如果利用了用深基礎(chǔ)作的地下架空層，并且層高超過(guò)2．2米，則按照架空層外圍的水平面積的一半來(lái)計(jì)算建筑面積，但如果架空層是用坡地建筑物的吊腳做的，層高也超過(guò)2．2米，建筑面積就按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。

毫無(wú)疑問(wèn)，每一幢建筑物都會(huì)有通過(guò)建筑物的通道、門(mén)廳、大廳，但不管這些部分有多高，都只能按照一層來(lái)計(jì)算建筑面積。如果大廳、門(mén)廳里面還有曲線優(yōu)美但又難以計(jì)算的回廊，那么就按照回廊的水平投影面積來(lái)計(jì)算建筑面積。

此外，電梯井、提物井、垃圾道、管道井等都是建筑物絕不可少的部分，都要按建筑物的自然層數(shù)來(lái)計(jì)算建筑面積。

至于建筑物內(nèi)的技術(shù)層，如果層高超過(guò)22米，也必須算入建筑面積。

如果有柱雨篷，按外圍的水平面積來(lái)計(jì)算建筑面積;但請(qǐng)注意：如果是獨(dú)立柱的雨篷，那就按頂蓋的水平投影面積的一半來(lái)計(jì)算建筑面積。

和柱雨篷一樣的情況還有：有柱的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等，按照柱外圍水平面積來(lái)計(jì)算建筑面積；但如果是單排柱或是獨(dú)立柱，也只能按頂蓋的水平投影面積的一半來(lái)計(jì)算。

有一些樓梯間、電梯、水箱、機(jī)房等部位會(huì)突出房屋面，這時(shí)需要按圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍的水平面積來(lái)計(jì)算建筑面積。突出墻外的還有門(mén)斗，也按照同一方法來(lái)計(jì)算。

算陽(yáng)臺(tái)的建筑面積需要按不同的類(lèi)型分別計(jì)算。如果陽(yáng)臺(tái)是封閉式的，那么就按水平的投影面積計(jì)算建筑面積；但如果是凹陽(yáng)臺(tái)或者是挑陽(yáng)臺(tái)，那就只能按照陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積的一半來(lái)計(jì)算建筑面積。注意；又是一半面積。

有些建筑物的走廊和檐廊是有頂蓋和柱的，如果計(jì)算建筑面積，需要按照柱子的外邊線水平面積計(jì)算；但如果沒(méi)有柱子，就只能按投影面積的一半來(lái)計(jì)算。

同樣的計(jì)算方法也適用于兩個(gè)建筑物之間的架空通廊，如果上有頂蓋，也是按照通廊的投影面積計(jì)算建筑面積；如果沒(méi)有頂蓋，也只能按照投影面積的一半來(lái)計(jì)算。

除了有室內(nèi)樓梯，大部分建筑物還有室外樓梯。如果室外樓梯是用作主要通道或是用于疏散作用，都要按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積，但是室內(nèi)樓梯按照水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

如果是跨越其他建筑物、結(jié)構(gòu)物的高架單層建筑物，同樣也按照水平投影面積計(jì)算。如果是多層建筑，按照自然層數(shù)計(jì)算。

四、怎樣分?jǐn)偠址康墓裁娣e

實(shí)際生活中,同一幢二手房往往由多戶(hù)共同擁有。如果要單獨(dú)計(jì)算某一戶(hù)的建筑面積，首先必須調(diào)查清楚整幢建筑的產(chǎn)權(quán)究竟是如何劃分的，重點(diǎn)是其中的公共部分是如何劃分的。

二手房的某些結(jié)構(gòu)是不可能、不應(yīng)該劃分得清楚的，只能實(shí)行“共有”原則，人人都有份，但沒(méi)有誰(shuí)能說(shuō)出哪一部分是他的。例如；房屋的屋頂、梁、柱、樓板；原設(shè)計(jì)建造的外墻以及屬于整幢房屋的設(shè)施，例如電梯、屋頂水箱、泵房等，怎么能夠想像將這些東西分割給每家每戶(hù)呢？當(dāng)然，如果竟然有協(xié)議分割清楚了，那就按協(xié)議劃分處理。

此外，還有二手房的門(mén)廳、走廊、通道。樓梯等部位，如果有協(xié)議，就按協(xié)議辦；如果沒(méi)有協(xié)議，大家誰(shuí)也說(shuō)不清楚，那就是大家共有。

如果幾家?guī)讘?hù)合用某些部件，例如合用灶間、衛(wèi)生間、箱子間、壁櫥等，那么產(chǎn)權(quán)就由這幾戶(hù)共有。

把產(chǎn)權(quán)劃分清楚之后就可以計(jì)算出單戶(hù)的建筑面積。計(jì)算公式如下：

單戶(hù)建筑面積=全幢建筑面積+全幢使用面積X單戶(hù)使用面積

例如:李先生購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，使用面積為80平方米，該樓總的建筑面積為100000平方米，使用面積為92000平方米，則李先生這套二手房的建筑面積為：100000X92000X80＝87（m2）

當(dāng)然，利用這個(gè)公式也可以從建筑面積倒算出使用面積。通常賣(mài)房者都會(huì)向購(gòu)房者提供有關(guān)二手房的建筑面積與使用面積的資料，購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)對(duì)資料加以核對(duì)與計(jì)算。

五、二手房哪些地方不能算作建筑面積

要求攤?cè)攵址康慕ㄖ娣e之中，以下這些建筑部分不能夠計(jì)算在建筑面積之中。

首先就是突出墻面的構(gòu)件、配件和藝術(shù)裝飾外，例如柱子、垛、勒腳、無(wú)柱雨篷、臺(tái)階等。藝術(shù)裝飾雖然帶來(lái)美感，但是不能計(jì)算為建筑面積。

除了室外樓梯，還有一種室外爬梯，是用來(lái)檢查諸如消防設(shè)備一類(lèi)專(zhuān)用的，也不能算建筑面積。

技術(shù)層如果沒(méi)有2.2米，也不能算。

還有許多的建筑物都不能算建筑面積，包括：獨(dú)立的煙囪、油罐、水塔、煙道、貯油池、貯水池、園庫(kù)、貯倉(cāng)、地下的人防干線或支線等。

某些平臺(tái)雖然占了不小的一塊地方，其實(shí)也不能算建筑面積。例如：建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

屋頂?shù)乃淙绻麤](méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，就不能算建筑面積。

單層建筑物內(nèi)有些單層房間也不能算建筑面積。聽(tīng)來(lái)不可能，但的確如此。例如：分隔的操作間、控制室、儀表間等。

前面曾經(jīng)提及深層基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層，如果層高不到2.2米，也不能算入二手房的建筑面積。由此可見(jiàn)2．2米的重要性，購(gòu)房者在這條“三八線”附近一定要留意。

此外，要求攤?cè)攵址康慕ㄖ娣e之中，某些地方只能算“一半”面積。作為購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)特別加以關(guān)注和留意，不要不明不白地買(mǎi)下了并不存在的另“一半”。

物業(yè)管理

一、什么是物業(yè)管理

物業(yè)管理就是專(zhuān)業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場(chǎng)地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。

二、物業(yè)管理企業(yè)的基本類(lèi)型

物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類(lèi)。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來(lái)看，大致可分為五種類(lèi)型：

　　一、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級(jí)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這類(lèi)公司的最大優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目有保障，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的全過(guò)程有所了解，便于與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)工作。

　　二、由房地產(chǎn)部門(mén)所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)轉(zhuǎn)制時(shí)間不長(zhǎng)，行政色彩較濃。

　　三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)福利色彩較濃。

　　四、按照公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場(chǎng)，提供較好的服務(wù)方可生存。

　　五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。

　　從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作來(lái)看，分為三大類(lèi)：

　　一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)技術(shù)骨干外，其他各項(xiàng)服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過(guò)合同形式交由社會(huì)上的專(zhuān)業(yè)化公司承擔(dān)。這類(lèi)公司人員適中精干。

　　二、顧問(wèn)型物業(yè)管理企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問(wèn)的形式出現(xiàn)，收取顧問(wèn)費(fèi)。這類(lèi)公司人員少、素質(zhì)高。

　　三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)不僅直接接手項(xiàng)目，從事管理工作，還提供顧問(wèn)服務(wù)，適應(yīng)性強(qiáng)。

　　從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)看，可分為兩大類(lèi)：

　　一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類(lèi)企業(yè)接受多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個(gè)小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開(kāi)的。

　　二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)。該類(lèi)企業(yè)受上級(jí)公司指派、管理自主開(kāi)發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級(jí)公司或該類(lèi)企業(yè)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收取租金，回收投資，獲取利潤(rùn)。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫(xiě)字樓較常見(jiàn)。

三、何為物管維修基金

物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。如電梯的維修等。目前，成都市商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司通常向購(gòu)房者按購(gòu)房款的1-2%收取物管維修基金。

四、何為物業(yè)管理委員會(huì)？

物業(yè)管理委員會(huì)又稱(chēng)業(yè)主委員會(huì)，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會(huì)是居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以5-15人單數(shù)為宜，其中使用人不超過(guò)委員總數(shù)的30%。

五、何為物業(yè)管理公約

物業(yè)管理公約又稱(chēng)業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個(gè)重要文件，它一般由管委會(huì)依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，在業(yè)主大會(huì)上討論通過(guò)后生效。一般來(lái)講，物業(yè)入住率達(dá)到30%以上，已入住業(yè)主中持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對(duì)物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。

六、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的概念

業(yè)主

是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人業(yè)主大會(huì)

業(yè)主大會(huì)

是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有持過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿(mǎn)十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

七、物業(yè)管理費(fèi)如何定價(jià)

物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。為物價(jià)產(chǎn)權(quán)人，使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務(wù)以及代收繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的具體價(jià)格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度確定。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門(mén)規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者除外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。

八、業(yè)主能否參與物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定

物價(jià)部門(mén)實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況，向物價(jià)部門(mén)申報(bào)，由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行政主管部門(mén)意見(jiàn)后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定；實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)單位與小區(qū)管理委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)備案。

在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分聽(tīng)取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會(huì)（業(yè)主管理委員會(huì)）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表意見(jiàn)，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用的基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價(jià)部門(mén)對(duì)核定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

九、物業(yè)管理費(fèi)由哪些部分組成

物業(yè)管理費(fèi)主要由一下部分構(gòu)成：

    1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

    2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；

    3、綠化管理費(fèi)；

    4、清潔衛(wèi)生費(fèi)；

    5、保安費(fèi)；

    6、辦公費(fèi)；

    7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

    8 、法定稅費(fèi)。

    物業(yè)管理費(fèi)的利潤(rùn)率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。經(jīng)物價(jià)部門(mén)核定或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中銘文約定。

十、物業(yè)管理費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)

物業(yè)管理費(fèi)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個(gè)月）向業(yè)主公布收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

十一、物業(yè)管理公司和業(yè)主之間有哪些權(quán)利和義務(wù)

在物業(yè)管理公司方面，公司的一切活動(dòng)應(yīng)完全以法律條款為依據(jù)，并與業(yè)簽定契約，雙方都應(yīng)共同遵守，明確各自的權(quán)利和義務(wù)。

業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

業(yè)主即房屋的所有人。業(yè)主的權(quán)利包括住宅所有權(quán)和使用權(quán)，并享有房屋出租的全部租金收入。有權(quán)自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租自己的房產(chǎn)，不受別人干涉，并受法律的保護(hù)；有權(quán)使用樓內(nèi)公用地方及電梯等公用設(shè)施；對(duì)本住宅樓和本住宅小區(qū)的各項(xiàng)公約有投票權(quán)；有權(quán)根據(jù)契約條款，監(jiān)督管理公司及其人員的工作。業(yè)主的義務(wù)是應(yīng)按照契約規(guī)定，交納應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)和其他費(fèi)用以及國(guó)家規(guī)定的稅金；應(yīng)簽訂集體簽訂的公約。

業(yè)主委員會(huì)

是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主推選的代表，以及街道辦事處、居委會(huì)確定的人員組成，業(yè)主委員會(huì)主任由業(yè)主擔(dān)任。

物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)

根據(jù)權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，物業(yè)管理公司作為契約一方享有的權(quán)利即為對(duì)方（業(yè)主）的義務(wù)，其義務(wù)則是對(duì)方享有的權(quán)利。

十二、業(yè)主可以查物業(yè)公司的帳嗎

    物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作有其特殊性，其行業(yè)的利潤(rùn)是按為業(yè)主提供服務(wù)所支出費(fèi)用總額的一定比例提取的。因此，管理費(fèi)用的開(kāi)支成為業(yè)主最為關(guān)心的問(wèn)題。在批準(zhǔn)管理公司的年度收支預(yù)算之后，監(jiān)督各項(xiàng)費(fèi)用按計(jì)劃支出成為物業(yè)管理財(cái)務(wù)監(jiān)督的一項(xiàng)重要內(nèi)容。那么是不是每一位業(yè)主都可以以監(jiān)督賬務(wù)賬目的名義檢查管理公司的賬目呢？

　　確切地說(shuō)，業(yè)主作為費(fèi)用支付人，有財(cái)務(wù)監(jiān)督的權(quán)利，但行使此項(xiàng)權(quán)利的方式并不是通過(guò)業(yè)主私人檢查管理公司的賬目。查賬的目的是監(jiān)督管理公司財(cái)務(wù)支出的公開(kāi)性與透明度，是否符合預(yù)算項(xiàng)目，有沒(méi)有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。

　　作為監(jiān)督方與被監(jiān)督方都需要就檢查結(jié)果做出權(quán)威的、有法律效力的結(jié)論。而一般的業(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。因此，當(dāng)業(yè)主以個(gè)人身份查賬時(shí)，管理公司有權(quán)拒絕，否則每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能?chē)?yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。

　　業(yè)主如果要行使此項(xiàng)權(quán)利，有兩種途徑可以選擇：一是私人委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所檢查；二是提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)委托專(zhuān)業(yè)事務(wù)所檢查。只有國(guó)家法律承認(rèn)的專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己的合法權(quán)利。

十三、業(yè)委會(huì)怎么監(jiān)管物業(yè)費(fèi)

物業(yè)管理公司正常運(yùn)作的經(jīng)費(fèi)來(lái)源于管理費(fèi)的收繳。管理公司每年度必須編制管理費(fèi)年度預(yù)算和進(jìn)行年度管理費(fèi)用決算。由于各種原因的綜合影響，年度管理費(fèi)決算與年度預(yù)算產(chǎn)生較大偏差，有的超預(yù)算開(kāi)支，有的因預(yù)算不合理而產(chǎn)生較大節(jié)余。因此，做好對(duì)物業(yè)管理公司費(fèi)用支出的監(jiān)督，能保障業(yè)主的切身利益。

　　對(duì)超預(yù)算開(kāi)支的管理費(fèi)決算，管理公司往往以此為理由，在下年度調(diào)增管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣就會(huì)增加用戶(hù)下年度成本費(fèi)用負(fù)擔(dān)，加大現(xiàn)金的流出。對(duì)于產(chǎn)生較大節(jié)余的管理費(fèi)決算，或者是當(dāng)年度管理公司的成本控制方面取得較佳成效，或者是管理費(fèi)預(yù)算存在一定的不合理性，所節(jié)余額應(yīng)該作為下年度預(yù)算費(fèi)用開(kāi)支額的一部分經(jīng)費(fèi)來(lái)源，同時(shí)，也可以要求管理公司適當(dāng)調(diào)低下年度管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可以減輕用戶(hù)下年度成本費(fèi)用負(fù)擔(dān)，減少現(xiàn)金流出?？梢?jiàn)，做好對(duì)物業(yè)管理公司費(fèi)用支出監(jiān)督，對(duì)用戶(hù)的切身利益有較大保障作用。

　　時(shí)下，絕大多數(shù)物業(yè)管理公司均定期公布財(cái)務(wù)報(bào)表，以接受用戶(hù)的監(jiān)督，增加財(cái)務(wù)制度監(jiān)督公開(kāi)化的透明程度。作為業(yè)主委員會(huì)，如何才能履行好監(jiān)督的職能呢？

　?。?）管理預(yù)算年度期間

　　A、對(duì)管理公司每月報(bào)送的財(cái)務(wù)報(bào)表（一般指管理費(fèi)收支表、管理費(fèi)用支出明細(xì)表和資產(chǎn)負(fù)債表）進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)分析，特別要注重對(duì)管理費(fèi)用支出明細(xì)表的分析，以期發(fā)現(xiàn)例外費(fèi)用和不合理費(fèi)用的存在。

　　B、定期檢查管理公司的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，財(cái)務(wù)收支情況是否公開(kāi)。

　　C、建立例外大額費(fèi)用支出報(bào)告制度。

　?。?）管理預(yù)算年度年終

　　A、根據(jù)被委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)后的年度報(bào)告，分析各項(xiàng)指標(biāo)的收支情況。

　　B、根據(jù)年度預(yù)算各項(xiàng)指標(biāo)與年度報(bào)告相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行一一分析對(duì)比，分析各指標(biāo)產(chǎn)生偏差的原因，特別對(duì)超預(yù)算執(zhí)行的費(fèi)用支出，可由業(yè)主委員會(huì)代表進(jìn)行適當(dāng)?shù)貞{證抽查，以確認(rèn)其發(fā)生的合理性和合法性。

　　C、對(duì)產(chǎn)生的盈虧做好記錄，為審批下年度管理費(fèi)預(yù)算提供參考依據(jù)。

選購(gòu)要點(diǎn)

一、選購(gòu)二手房18項(xiàng)注意

一、是否有私搭私建部分。

如占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽(yáng)臺(tái)是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計(jì)算的問(wèn)題。

二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。

包括建筑面積、使用面積和房?jī)?nèi)的實(shí)際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。

三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。

四、考核房屋的市政配套設(shè)施。

打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的尷尬；觀察戶(hù)內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

五、了解裝修的狀況。

原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

六、物業(yè)管理的水平。

水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去交；三表是否出戶(hù)；觀察電梯品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

七、了解居住的費(fèi)用。

水、電、煤、暖的價(jià)格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車(chē)位的費(fèi)用。

八、舊房的歷史。

哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過(guò)不好的事情，如是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

九、鄰居的組合。

拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?；與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

十、產(chǎn)權(quán)。

原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)；確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓?zhuān)灰话阏f(shuō)來(lái)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓?zhuān)蛔⒁猱a(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否是同一人；搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且要到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押（包括私下抵押）、共有人等。

十一、買(mǎi)房知識(shí)。

及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化。公房上市是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化；媒體報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息；向律師及中介代理行咨詢(xún)；最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢(xún)，及時(shí)了解最新的信息。

十二、房屋值不值這個(gè)價(jià)？

通過(guò)對(duì)高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。

十三、能否做二手房按揭？

二手房按揭的條件是：滿(mǎn)18周歲，有城鎮(zhèn)戶(hù)口；能提供穩(wěn)定的收入、支付本息的證明；愿意將所買(mǎi)的房子作為抵押，或者能夠提供其他符合條件的抵押；所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

十四、應(yīng)不應(yīng)該請(qǐng)律師？

二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議更可靠；公房上市的時(shí)間不長(zhǎng)，能提供這一類(lèi)服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不定；建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。

十五、應(yīng)不應(yīng)該找代理行？

代理行的二手房信息要更全面，但是信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭？買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？

十六、選擇什么樣的代理行？

可靠代理行應(yīng)該提供兩證：營(yíng)業(yè)執(zhí)照及房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū)。

十七、房款和產(chǎn)權(quán)的交接。

不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要的問(wèn)題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)主的賬戶(hù)。

十八、產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)。

必須要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理才算完成過(guò)戶(hù)手續(xù)；從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定要產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶(hù)以后這套房子才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。

二、選購(gòu)二手房二十要點(diǎn)

在二手房買(mǎi)賣(mài)中，最有必要被提醒的是買(mǎi)家，如果買(mǎi)商品房上當(dāng)受騙至少冤有頭債有主，買(mǎi)二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度則要高得多。

　　一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

　　1．注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人；

　　2．搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房；

　　3．產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；

　　4．一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

　　二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)

　　1．確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；

　　2．大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓?zhuān)?/p>

　　3．一般說(shuō)來(lái)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　1．是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；

　　2．是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；

　　3．陽(yáng)臺(tái)是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。

　　四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

　　1．包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積；

　　2．產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；

　　3．最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。

　　五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

　　1．戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；

　　2．管線是否太多或者走線不合理；

　　3．天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。

　　六、考核房屋的市政配套

　　1．打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；

　　2．打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目；

　　3．確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象；

　　4．觀察戶(hù)內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；

　　5．電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；

　　6．煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；

　　7．小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；

　　七、了解裝修的狀況

　　1．原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何是不是需要全部打掉；

　　2．了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

　　1．水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取是上門(mén)代收還是自己去繳三表是否出戶(hù)；

　　2．觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

　　3．小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；

　　4．小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

　　九、了解往后居住的費(fèi)用

　　1．水、電、煤、暖的價(jià)格；

　　2．物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；

　　3．車(chē)位的費(fèi)用。

　　十、追溯舊房的歷史

　　1．哪一年蓋的還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；

　　2．哪些人住過(guò)什么背景是何種用途；

　　3．是否發(fā)生過(guò)不好的事情是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案；

　　4．是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

　　十一、了解鄰居的組合

　　1．好鄰居會(huì)讓你生活愉快在不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次；

　　2．拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模?/p>

　　3．與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

　　十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià)

　　1．自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；

　　2．委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；

　　3．銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。

　　十三、看看能否做二手房按揭

　　二手房按揭的條件是：

　　1．滿(mǎn)18歲，有城鎮(zhèn)戶(hù)口，成都、外地均可；

　　2．能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；

　　3．愿意將所賣(mài)的房子作為抵押，或者能提供其他符合條件的抵押；

　　4．所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；

　　5．支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

　　十四、請(qǐng)律師

　　1．二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；

　　2．公房上市的時(shí)間不長(zhǎng)，能提供這一類(lèi)服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)一定之規(guī)；

　　3．建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。

　　十五、找代理行

　　1．成都公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開(kāi)的政策，中間的交易過(guò)程完全由代理行來(lái)操作；

　　2．代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；

　　3．在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：

　　代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭？

　　買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？

　　代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買(mǎi)到稱(chēng)心的二手房？

　　十六、考察代理行是否可靠

　　代理行應(yīng)該提供兩證：

　　1．有效的成都工商局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，成都房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū)；

　　2．資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。

　　十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化

　　1．公房上市在成都市啟動(dòng)不久，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化；

　　2．媒體的報(bào)道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息；

　　3．向律師及中介代理行咨詢(xún)；

　　4．最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢(xún)，及時(shí)了解最新的信息。

　　十八、產(chǎn)權(quán)是否完整

　　1．確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛；

　　2．只可相信自己的眼睛，一定要在過(guò)完戶(hù)以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶(hù)主手上。

　　十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

　　1．不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題；

　　2．可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶(hù)。

　　二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶(hù)

　　1．必須要經(jīng)成都市房屋土地管理局辦理才算完成過(guò)戶(hù)手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程；

　　2．從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶(hù)以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。

三、挑選“二手房”四技巧

住房成為商品，“二手房”交易將成為整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中最活躍的部分。 “二手房”買(mǎi)賣(mài)不像購(gòu)置新房那樣一目了然，因此挑選時(shí)應(yīng)格外注意。

查明產(chǎn)權(quán)狀況

購(gòu)房人第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封。

　 特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買(mǎi)，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。

看清房屋結(jié)構(gòu)

“二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。選購(gòu)時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門(mén)的檔案室查詢(xún)?cè)n案，看看圖紙資料打消疑惑。

考察環(huán)境和配套

舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周?chē)h(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對(duì)房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周?chē)泥従?，?duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入了解。

了解物業(yè)管理狀況

對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專(zhuān)業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買(mǎi)得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無(wú)人管”的狀態(tài)，選擇時(shí)宜慎重。

住房成為商品，“二手房”交易將成為整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中最活躍的部分。 “二手房”買(mǎi)賣(mài)不像購(gòu)置新房那樣一目了然，因此挑選時(shí)應(yīng)格外注意。

查明產(chǎn)權(quán)狀況

購(gòu)房人第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封。

　 特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買(mǎi)，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。

看清房屋結(jié)構(gòu)

“二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。選購(gòu)時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門(mén)的檔案室查詢(xún)?cè)n案，看看圖紙資料打消疑惑。

考察環(huán)境和配套

舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周?chē)h(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對(duì)房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周?chē)泥従?，?duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入了解。

了解物業(yè)管理狀況

對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專(zhuān)業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買(mǎi)得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無(wú)人管”的狀態(tài)，選擇時(shí)宜慎重。

四、二手房是否可以購(gòu)買(mǎi)

第一，二手房可否買(mǎi)，要看你對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景的估量，是否認(rèn)同經(jīng)濟(jì)最困難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)濟(jì)前景看好。經(jīng)濟(jì)好，則股市好，股市好則證明各行各業(yè)已全面復(fù)蘇，更多人能賺到錢(qián)。荷包脹了對(duì)一手新盤(pán)的需求自然增長(zhǎng)，一手樓價(jià)上升有實(shí)質(zhì)性支持，一手樓價(jià)上升，則二手樓樓價(jià)也會(huì)水漲船高的。

　　第二，以目前的價(jià)位購(gòu)買(mǎi)二手樓，一手業(yè)主大都已蝕讓20％—30％，甚至40％—50％不等，這些樓價(jià)已到即使買(mǎi)地頭或買(mǎi)開(kāi)發(fā)商知名度或買(mǎi)窗外風(fēng)景都已值回樓價(jià)的地步，估計(jì)樓價(jià)再下跌機(jī)會(huì)不大，但即時(shí)強(qiáng)勁反彈的機(jī)會(huì)也很微，所以最好不要立足于“短炒”之上，而應(yīng)有作長(zhǎng)線投資的心理準(zhǔn)備。一來(lái)長(zhǎng)線投資每月有租收，二來(lái)長(zhǎng)線投資于優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)減少。不過(guò)要作長(zhǎng)線投資，則所投入購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的資金應(yīng)在二三年內(nèi)都不會(huì)用得著，這才心安理得，否則隨時(shí)會(huì)因“等錢(qián)用”而被迫沽售。換言之，若你確信經(jīng)濟(jì)未來(lái)會(huì)好起來(lái)，而你又有一筆在二三年內(nèi)不必動(dòng)用的資金，那么作為“儲(chǔ)蓄性質(zhì)”的投資，購(gòu)買(mǎi)二手物業(yè)，不失為一個(gè)好的主意。自然，投資總會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)二手物業(yè)也不是“包贏必賺”的項(xiàng)目，樓價(jià)有升有跌，有上有落是鐵一般的規(guī)律，若自問(wèn)承受不了這種波動(dòng)，則還是安安分分做銀行定期存款或買(mǎi)國(guó)債為宜了。

五、什么是二手房和居間中保

什么是二手房？

　 二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)。 凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再行上市的房屋均可稱(chēng)之為二手房。其中包括已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房?！?/p>

什么是居間中保？

　 二手房中介市場(chǎng)為保證買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益、保證房屋交易正常進(jìn)行的中間擔(dān)保業(yè)務(wù)。

　具體步驟是：按雙方買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定，將買(mǎi)方的資金如數(shù)如期劃給賣(mài)方，將賣(mài)方的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和騰退的房屋如期移交給買(mǎi)方，使雙方各得其所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生。目前已有多家房產(chǎn)市場(chǎng)推出此業(yè)務(wù)。

六、購(gòu)買(mǎi)二手房，嚴(yán)把六大關(guān)

　　時(shí)下，隨著國(guó)家放開(kāi)二手公房上市交易，又因新商品住房的房?jī)r(jià)太高，不少居民們購(gòu)買(mǎi)“二手房”已日趨增多，其實(shí)，買(mǎi)“二手房”所涉及的情況比買(mǎi)新房要更為復(fù)雜一些。筆者認(rèn)為買(mǎi)到稱(chēng)心的“二手房”至少需要把好以下“六關(guān)”：

一、要審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性

　　確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，看有沒(méi)有抵押（包括私下抵押）、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人；搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或是經(jīng)濟(jì)適用住房，一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)買(mǎi)，因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，故一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓?zhuān)瑢?duì)確認(rèn)是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)，是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成，一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

二、要弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況

　　要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積，要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)的從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)，察看管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題；此外，要了解裝修的狀況，原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何。

三、要考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平

　　打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目，打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓，確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象，觀察戶(hù)內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象，“三表”是否出戶(hù)，電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；觀察小區(qū)是否封閉？保安水平怎樣？觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心，小區(qū)綠化工作如何？物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

四、要了解房屋的歷史與鄰居組合

　　要了解一下該住房是哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途，是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢(qián)、或者發(fā)生過(guò)盜竊案？有否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤等的費(fèi)用？好鄰居會(huì)讓你生活愉快，可在不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次，觀察公共樓道的整潔程度及布局，拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模c居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

五、要反復(fù)比較判斷該房屋值不值這個(gè)價(jià)

　　自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值，也可委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，要弄清該房子以后能否做二手房按揭貸款，應(yīng)該說(shuō)，銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。

六、要合法、徹底地辦結(jié)“二手房”的過(guò)戶(hù)手續(xù)

　　不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題，可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位（個(gè)人），等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉(zhuǎn)給賣(mài)方；尤其需把關(guān)的是，產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)必須報(bào)經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理才算完成過(guò)戶(hù)手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程，從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)完成以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。

七、二手房買(mǎi)賣(mài)合同必不可少的條款

　　目前國(guó)家尚未出臺(tái)二手房買(mǎi)賣(mài)的格式合同，一般的二手房買(mǎi)賣(mài)合同都是由當(dāng)事人自己協(xié)商議定。我們知道，與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)相比較，二手房市場(chǎng)顯得更加小規(guī)模、零散、隨意、交易主體多樣、情形復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大，正因?yàn)槿绱?，買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在議定合同時(shí)，就必須極為謹(jǐn)慎，方能較好減少漏洞與風(fēng)險(xiǎn)，從而最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益。

依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同中是必不可少的：

一、當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所

這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。

二、標(biāo)的

本合同的標(biāo)的，就是雙方欲進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的二手房，這是本合同的關(guān)鍵，一定要明確約定。這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。

三、價(jià)款

這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫(xiě)明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。

四、履行期限、地點(diǎn)、方式

這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

五、違約責(zé)任

　 這里主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。

六、解決爭(zhēng)議的方式

這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。

七、合同生效條款

雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

八、合同中止、終止或解除條款

按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓

在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

十、附件

在此說(shuō)明本合同有哪些附件；附件的效力等。

八、二手房更需先設(shè)計(jì)后購(gòu)房

　　二手房多數(shù)存在房型陳舊、設(shè)施落后、室內(nèi)分布不合理等不足?？筛爬?quot;一大三小"，即大臥室，小衛(wèi)生，小廚房，小客廳；有的則是"二無(wú)"，即無(wú)客廳，無(wú)陽(yáng)臺(tái)；也有合用衛(wèi)生、廚房的情況。由于需購(gòu)二手房的人多數(shù)經(jīng)濟(jì)本來(lái)就不寬裕，因此，購(gòu)房時(shí)更要認(rèn)真研究一番。

　　比如，有的人購(gòu)三室無(wú)廳的住宅，希望改造成二室一廳，同時(shí)還想將大臥室分隔成小臥室兼書(shū)房，或儲(chǔ)藏室，但這要看該房型有沒(méi)有足夠的空間；有的人想將二套住房合成一套，或者買(mǎi)隔壁鄰居的住房來(lái)合起來(lái)改造，也有的人一廂情愿地想將樓上樓下二套住房改造成復(fù)式結(jié)構(gòu)的住房，這些都要看有關(guān)部門(mén)能否許可，而安全上是否允許開(kāi)鑿樓梯洞等建筑結(jié)構(gòu)的改造。諸如此類(lèi)的情況還有很多，不一一例舉?？傊荒芟荣?gòu)房，后定設(shè)計(jì)方案。否則，購(gòu)房之后才發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)不允許改動(dòng)，原先的設(shè)想就會(huì)大打折扣。

　　另外，由于二手房建造年代長(zhǎng)短不一，室內(nèi)設(shè)施情況不一，購(gòu)房前要查看清楚，否則對(duì)今后的改造和使用都會(huì)帶來(lái)問(wèn)題。比如，一些二手房沒(méi)有浴缸下水、臉盆下水、洗衣機(jī)下水以及地漏，改造時(shí)是否有條件添加是一個(gè)問(wèn)題。再如，二手房中一些老式住宅配電比較落后，購(gòu)買(mǎi)時(shí)要注意能否有條件改造。

　　總之，購(gòu)買(mǎi)二手房之前最好請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)師去現(xiàn)場(chǎng)看一下，并告知自己今后的改造設(shè)想，當(dāng)然，還要事先請(qǐng)教物業(yè)等有關(guān)部門(mén)一些結(jié)構(gòu)方面的情況。