Vincent Reinhart

國(guó)現(xiàn)已開始探尋住房市場(chǎng)崩潰的根源。國(guó)會(huì)兩位重要領(lǐng)袖宣稱已經(jīng)找到了一些主要原因，但他們對(duì)此給出的解釋卻并不完整。

參議院銀行委員會(huì)(Senate Banking Committee)主席、康涅狄格州民主黨參議員克里斯多夫•多德(Christopher Dodd)認(rèn)為，在抵押貸款文件的信息披露方面監(jiān)管要求不到位是造成房市崩潰的罪魁禍?zhǔn)?。而眾議院金融服務(wù)委員會(huì)(Financial Services Committee)主席、馬薩諸塞州民主黨眾議員巴尼•弗蘭克(Barney Frank)則怪罪抵押貸款證券化加劇了市場(chǎng)動(dòng)蕩。

多德在一個(gè)重要的問題上所言不假。那就是長(zhǎng)期以來，美國(guó)大多數(shù)零售貸款文件中的信息披露要求都很不充分，這應(yīng)該被視為造成銀行監(jiān)管部門當(dāng)前困境的根源之一。由于起草文件的律師存心拖長(zhǎng)時(shí)間，收取更多的律師費(fèi)，這些貸款文件往往更看重長(zhǎng)度，而非條款的清楚明了。

但信息披露所起到的作用卻被夸大了。簽署幾頁(yè)冗長(zhǎng)的文件只是貸款、買房這條康莊大道上一個(gè)小小的減速墩。真正為這種決定煽風(fēng)點(diǎn)火的是那個(gè)迅速發(fā)家的美國(guó)夢(mèng)。

許多家庭基本沒有通過資產(chǎn)積累創(chuàng)造財(cái)富的公開途徑，只有一個(gè)重要的例外。大量的資源可以幫助人們對(duì)住宅進(jìn)行杠桿式投資，政府也對(duì)此提供了各種各樣的激勵(lì)手段，如抵押貸款還款利息的稅收減免等。

結(jié)果，許多希望積累財(cái)富的人被聚攏到了動(dòng)蕩的房屋市場(chǎng)之中。許多個(gè)人資金投資于房屋的比例過大，尤其是那些中低收入的家庭。

退回到幾年前，房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆狀況似乎是給投資者日后實(shí)現(xiàn)可觀的資本收益打上了包票，許多人都迫不及待地要從中分一杯羹。而當(dāng)泡沫破裂之時(shí)，很多人都發(fā)現(xiàn)自己已走到崩潰邊緣。的確，應(yīng)該進(jìn)一步采取措施補(bǔ)充人們的金融知識(shí)，創(chuàng)造更多的致富機(jī)會(huì)，我們或許可以建立各種類型的投資型退休賬戶，以及推出旨在鼓勵(lì)儲(chǔ)蓄的稅收優(yōu)惠措施。改善抵押貸款文件的披露方式也應(yīng)成為我們所做努力的一部分，但也僅僅是一部分而已。

用住房作為抵押品借款（即抵押貸款）的決策通常是將需要資金的人和擁有資金的人聯(lián)系起來的第一環(huán)。這種抵押貸款常常是由在家庭和愿意放貸的存管機(jī)構(gòu)之間牽線的經(jīng)紀(jì)商促成的。該存管機(jī)構(gòu)可以在其賬面上保留貸款，而它更有可能的做法是將其出售給某些機(jī)構(gòu)，由它們將類似的抵押貸款集中打包為資產(chǎn)擔(dān)保證券。這種證券可由最終投資者持有，或是連同其他證券一起被創(chuàng)建更為復(fù)雜的結(jié)構(gòu)性信貸資產(chǎn)。

就弗蘭克而言，他正確地判斷出資產(chǎn)證券化助長(zhǎng)了房屋泡沫的形成。資產(chǎn)證券化的問題在于它淡化了個(gè)人的責(zé)任。抵押貸款經(jīng)紀(jì)商可以輕松地與最初放貸決策所造成的結(jié)果脫離干系。此時(shí)就需要聯(lián)邦監(jiān)管來保證抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)在將潛在的借款人與貸款產(chǎn)品相匹配時(shí)的確進(jìn)行過充分的盡職調(diào)查。應(yīng)該要求承銷商保留他們所發(fā)放產(chǎn)品的部分權(quán)益。

與此同時(shí)，重要的是我們不能將孩子同洗澡水一起潑掉。從一定程度來說，正是得益于各種各樣的購(gòu)房融資選擇，人們才能普遍擁有住房。通過資產(chǎn)證券化將貸款從銀行轉(zhuǎn)移給投資者也為購(gòu)房夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)貢獻(xiàn)了一臂之力。

資產(chǎn)證券化的益處不容小視，其自身優(yōu)勢(shì)對(duì)緩解當(dāng)前危機(jī)發(fā)揮了一定作用。抵押貸款支持證券通常會(huì)比存管機(jī)構(gòu)發(fā)放的原始貸款更加多元化。而且，證券化的抵押貸款產(chǎn)品的分銷范圍比總體抵押貸款更廣，甚至遠(yuǎn)及海外。實(shí)質(zhì)上，我們的貿(mào)易伙伴承擔(dān)了部分美國(guó)房屋危機(jī)的負(fù)擔(dān)。

政策制定者的確有責(zé)任找到辦法幫助那些在購(gòu)買房屋的過程中受到誤導(dǎo)的人。這可能需要政府出臺(tái)具有針對(duì)性的救助措施，但也需要同步加強(qiáng)反欺詐法律的執(zhí)行力度。

盡管多德和弗蘭克對(duì)住房危機(jī)的診斷各有正確之處，但都不夠完美；而不夠透徹的解釋會(huì)孕育出糟糕的政策。


（編者按：本文作者Vincent Reinhart是美國(guó)企業(yè)研究所(American Enterprise Institute)常任學(xué)者，曾任美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)(Fed)貨幣事務(wù)局(Division of Monetary Affairs)局長(zhǎng)。）