在本市全面叫停鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤的時(shí)候，本報(bào)記者分頭對(duì)我市分布在東、南、西、北四個(gè)不同方位的數(shù)十個(gè)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤進(jìn)行了走訪和電話訪問。走訪中記者了解到，通州前段時(shí)間曝光率較高的一些鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤，要么銷售熱線已是空號(hào)，要么已經(jīng)售罄。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)互動(dòng)中心資深樓盤評(píng)論人王佳也透露，近期有10多個(gè)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目來(lái)電要求撤下項(xiàng)目在網(wǎng)上的相關(guān)信息。但是，近郊的房山和遠(yuǎn)郊的懷柔，還有不少鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在“頂風(fēng)作案”，部分在售樓盤明停暗售，甚至有的已建成樓盤借機(jī)漲價(jià)?！　　?

　發(fā)現(xiàn)1　　已建成樓盤要借機(jī)漲價(jià)　　

上周，記者在走訪位于房山琉璃河的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤依瀾曉鎮(zhèn)時(shí)，銷售中心空無(wú)1人。銷售小姐告訴記者，今年一月開盤銷售的房屋非常暢銷，已經(jīng)售罄，均價(jià)在2400元／平方米左右。她指著一座已經(jīng)竣工的樓盤說，再開盤銷售的就是這棟已經(jīng)竣工的樓盤了，銷售人員神秘地說，由于某種原因，該樓盤的開盤時(shí)間可能拖后到七八月，而開盤價(jià)每平方米有可能上漲100元到200元左右。她熱情地招呼記者說，如果看好了位置和樓盤，就留下聯(lián)系方式，她將在開盤時(shí)及時(shí)通知記者?！　?

記者隨后咨詢了佑民雅居等同類型鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤，銷售人員均表示，已經(jīng)開盤的樓盤都已經(jīng)銷售一空，沒有剩余空房。而得知記者有意購(gòu)買時(shí)，銷售人員都熱情地邀請(qǐng)記者留下聯(lián)系方式。但對(duì)于開盤時(shí)價(jià)格是否會(huì)上揚(yáng)，售樓人員有的保守地表示無(wú)可奉告，有的則表示由于商品房房?jī)r(jià)漲幅大，鄉(xiāng)產(chǎn)房被全面叫停，讓已經(jīng)竣工等待銷售的鄉(xiāng)產(chǎn)房成了名副其實(shí)的限量供應(yīng)、奇貨可居，再度開盤時(shí)候，有可能有所上漲?！　?

提醒　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)　　

建設(shè)部新聞發(fā)言人提醒，城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。因?yàn)?，目前的法律法?guī)也不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。所以，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。發(fā)現(xiàn)2　　部分在售樓盤明停暗售　　

在鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房被叫停的第二天，記者以購(gòu)房者身份者撥打了燕趙莊園的售樓電話，接電話的人告訴記者房子早就不賣了。但是，當(dāng)記者來(lái)到燕趙莊園時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)這里有兩幢沒有蓋好的六層小樓，多名工人還在工地上緊張地忙碌著。經(jīng)記者核實(shí)，這兩幢小樓確實(shí)是燕趙莊園。隨后記者又詢問了一位工地的人，她告訴記者現(xiàn)在每天都會(huì)有人來(lái)看房，房子也賣得一直不錯(cuò)?！　?

在一位自稱是負(fù)責(zé)該小區(qū)的工作人員帶領(lǐng)下，記者來(lái)到了離小樓不遠(yuǎn)的售樓處。令記者感到意外的是，該小區(qū)的售樓處卻大門緊鎖，里面空無(wú)一人。當(dāng)記者問到售樓處為何沒人時(shí)，這位工作人員表示售樓處現(xiàn)在良鄉(xiāng)辦公，基本上每天都會(huì)拉著一批人來(lái)看房。隨后，記者見到了這位開發(fā)商的負(fù)責(zé)人，當(dāng)記者表示給售樓處打過電話，售樓處稱房子不賣時(shí)，這位負(fù)責(zé)人笑著說：“他們以為你是搞調(diào)查的，所以說房子不賣了。” 　　

提醒　　本市調(diào)查違規(guī)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)” 　　

市國(guó)土局局長(zhǎng)安家盛近日透露，在局部調(diào)查的基礎(chǔ)上，北京市近日已經(jīng)開始進(jìn)行全面調(diào)查。對(duì)于違規(guī)開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房一律停建停售。不僅非法介入的開發(fā)商要受到制裁，相關(guān)的村集體組織也要進(jìn)行處理。對(duì)于那些已經(jīng)形成了一定規(guī)模的房子，由于涉及的市民較多，具體的處理政策還得進(jìn)一步研究、細(xì)化?！　　　?

發(fā)現(xiàn)3　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)也打“投資”牌　　

上周，記者來(lái)到了位于房山的觀景溪緣別墅項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。在售樓中心，記者僅看到一位自稱是負(fù)責(zé)人的男士。而在記者停留的半個(gè)小時(shí)內(nèi)，沒有一人前來(lái)咨詢。該負(fù)責(zé)人告訴記者，有不少人買這里的別墅就是為了度周末，平時(shí)根本不會(huì)來(lái)。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)也可以買賣，只不過不能貸款而已。等過幾年不想要了，價(jià)格也漲上去了，一轉(zhuǎn)手少則幾萬(wàn)、多的沒準(zhǔn)能掙個(gè)十幾萬(wàn)呢。　　

在記者對(duì)其他建在風(fēng)景區(qū)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)別墅項(xiàng)目的咨詢中，有的售樓人員還會(huì)幫記者算投資賬：別墅面積大，樓上留著自住，樓下可以出租。到旅游旺季的時(shí)候，出租價(jià)格都低不了。有的甚至還說，可以代為出租，代理管理?！　?

提醒　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效　　

北京大成律師事務(wù)所吳建中律師強(qiáng)調(diào)，從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的?！　?

如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了此類房屋的購(gòu)房合同，這種合同實(shí)質(zhì)上是無(wú)效合同。根據(jù)《合同法》規(guī)定：“合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”即使開發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買人的權(quán)利也將無(wú)法得到保障。更為嚴(yán)重的是，趕上這塊地國(guó)家規(guī)定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您買的房子可就是“拆了沒商量”！

發(fā)現(xiàn)4　　“以租代賣”蒙騙購(gòu)房人

在記者詢問小產(chǎn)權(quán)會(huì)不會(huì)被政府收回地皮或無(wú)法出售時(shí)，山水四合院的工作人員告訴記者：“最近一些媒體對(duì)小產(chǎn)權(quán)的報(bào)道比較多，我們也聽到了一些對(duì)小產(chǎn)權(quán)不利的消息，但我們并不是太擔(dān)心。我們小區(qū)的業(yè)主在購(gòu)房時(shí)均已和當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)簽訂了租約為50年的房屋使用合同，小區(qū)是依山而建，被政府收回的可能性很小。”“并且小區(qū)的工作人員大多是附近村子的居民，我們?cè)诖私ǚ恳矠楫?dāng)?shù)厝藙?chuàng)造了工作機(jī)會(huì)，村民們都很支持。” 　　

據(jù)了解，該小區(qū)是以旅游立項(xiàng)的方式在此建房的。在建房伊始，開發(fā)商就與當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)簽訂了為期50年的土地使用權(quán)。這種“以租代賣”的土地租賃形式，就是在不改變房屋的產(chǎn)權(quán)和土地性質(zhì)的情況下，以“一次投入，長(zhǎng)期使用”的方式簽訂租房合同，在合同中訂立合同履行過程中因政策變化或政府征用的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)條款。這樣，產(chǎn)權(quán)沒有變化，但是住戶的權(quán)益卻得到了法律的保障。　　

記者趕到小區(qū)時(shí)，正好看到一位業(yè)主家正在裝修，借此機(jī)會(huì)記者詢問他有沒有因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)問題對(duì)他買的房子存在擔(dān)心，“擔(dān)心肯定是有的，但是我們?cè)诤灪贤臅r(shí)候是以租地的形式購(gòu)房的，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小。” 　　

提醒　　超過20年租期屬于無(wú)效　　

如今有些人因?yàn)橹苣┏Ｈマr(nóng)村度假，索性就在經(jīng)常光顧的村里租個(gè)小院或者買套別墅作為“據(jù)點(diǎn)”。其中很多是以簽訂幾十年租約的形式買房。北京大成律師事務(wù)所吳建中律師指出，租賃這種房子，目前國(guó)家雖沒有相應(yīng)的法律法規(guī)明令禁止，但必須注意兩點(diǎn)：一是要了解這套房子是不是蓋在宅基地上的合法建筑，二是租賃年限別超過20年。前者是為了證明這套房子的合法性，后者是因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。” 　　

【律師建議】　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房建成超兩年不應(yīng)處罰　　市國(guó)土局此前已表示對(duì)于那些已經(jīng)形成了一定規(guī)模的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，由于涉及的市民較多，具體的處理政策還得進(jìn)一步研究、細(xì)化?！　?

對(duì)此，北京市仁和律師事務(wù)所孟憲生律師指出，要準(zhǔn)確了解鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律狀態(tài)，必須從建造和轉(zhuǎn)讓兩個(gè)階段考察。農(nóng)村集體土地在使用性質(zhì)上，分為建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地。農(nóng)業(yè)用地沒有經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)不得用于非農(nóng)業(yè)以外的建設(shè)。農(nóng)村建設(shè)用地可以用來(lái)投資入股，開辦企業(yè)或者進(jìn)行鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè)和農(nóng)民住宅建設(shè)。但是，農(nóng)村建設(shè)也應(yīng)當(dāng)取得規(guī)劃、土地等機(jī)關(guān)的行政許可?！　?

因此，如果鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的建設(shè)經(jīng)過了相關(guān)的許可程序，那么房屋的建造就是合法的，建造者擁有所有權(quán)。如果沒有經(jīng)過合法的許可程序進(jìn)行建造，是違反行政管理的行為，行政機(jī)關(guān)可以依據(jù)土地法進(jìn)行處罰和處理?！　?

對(duì)于沒有經(jīng)過許可建造的房屋也應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況進(jìn)行處理：正在建設(shè)的，可以要求停止；對(duì)于已經(jīng)建成未滿二年的，按照土地法的規(guī)定處理。符合總體規(guī)劃的，可以沒收建筑物；如果不符合規(guī)劃的，可以責(zé)令拆除。如果建設(shè)已經(jīng)完成兩年，按照《行政處罰法》規(guī)定，違法行為超過兩年才被發(fā)現(xiàn)的不再處罰?！　?

因此，孟憲生律師認(rèn)為，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房盡管是違反規(guī)定建設(shè)的，但如果超過兩年才被發(fā)現(xiàn)，最好不應(yīng)再予處罰?！　　　?

【名詞解釋】　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)也叫小產(chǎn)權(quán)。是指購(gòu)買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的?！　?/p>