置業(yè)不跑售樓處拍賣會上好淘房

sallypeng 2006-11-23

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置業(yè)不跑售樓處拍賣會上好淘房

http://www. 2006年11月17日 02:42 國際金融報

　　有經(jīng)驗的競拍人提醒，拍房子對資金要求較高，一般要求競拍后10天就須資金到位。如果資金有困難不妨先借個頭寸，然后尋找銀行按揭

　　■ 本報實習(xí)生張競怡　發(fā)自上海

　　現(xiàn)在，有這樣一批上海市民，你總能在房地產(chǎn)拍賣會上看到他們，他們手持號牌和宣傳手冊，用期待的目光和從容的心態(tài)，面對一套套房產(chǎn)。拍賣已成為淘房子的一種渠道。“我最近想買房子，所以每月都會搜一下拍賣公告，然后將納入自己投資范圍的好房子資料整理出來，去看一下。我覺得地段、環(huán)境好的房子還是很受歡迎的。”一位房產(chǎn)競拍人說。

　　拍房仍受歡迎

　　本周三，多家拍賣公司舉行了房地產(chǎn)拍賣會。記者來到上海國拍的拍賣現(xiàn)場，離開場還有10分鐘，拍賣坐席已經(jīng)坐滿了七、八成，還有人陸續(xù)進場。據(jù)一位經(jīng)常從事房產(chǎn)拍賣的競拍人介紹，今天的拍品從地段和房型上來說還不錯，不過來了那么多競拍人，價位可能會高。

　　拍賣會在下午兩點半準(zhǔn)時舉行，雖然單套房產(chǎn)的應(yīng)價只限于起拍價，但是有5套房產(chǎn)拍賣成功。那位競拍者認為，現(xiàn)在拍賣房產(chǎn)已被接受，人們的拍賣行為比較成熟，都掐好了價格，今天競拍成功的房產(chǎn)都在起拍價一次應(yīng)價后成功。

　　看房估價打好算盤

　　一位沒有競拍成功的女士表示，看房估價是關(guān)鍵。“你看這套房屋座落在靜安區(qū)武寧南路的住宅，建面100.78㎡，總高19層，二梯六戶，一般裝修，物業(yè)管理費：1.5元/平方，應(yīng)該說地段、環(huán)境還可以。而且這是小戶型房，理應(yīng)較為吃香，但它是筒形樓，朝向不好，所以我不想買。房產(chǎn)在競拍前一定要去看，有些問題在你沒有看到實物時是難以想象的，比如環(huán)境是否吵鬧、衛(wèi)生間采光、房屋通風(fēng)程度、朝向等。裝修房要看裝修是否有失誤，是否需重新調(diào)整，這些要算入成本。

　　另外要事先定好價格，控制情緒，最好有非競拍者陪同，因為拍賣情緒受人氣氛圍影響，容易失控。像今天拍賣成功的駿豪國際大廈酒店式公寓房屋，座落在鉆石地段，51.43㎡的面積并不大，但我覺得挺值得。我原想在110萬元以下就接受，但是它起價是120萬，我覺得高了，所以不買。不過我不后悔，房子總是可遇不可求的。不過我今天比較遺憾的是，那套虹口區(qū)吳淞路底層的店鋪，才拍了61.02萬元，蠻合算的，我沒去看店面，不敢拍，看來準(zhǔn)備工作做得還不夠。”

　　而210號競拍駿豪國際大廈酒店式公寓的女士，認為閔行區(qū)春申路水仙苑花園住宅也不錯，如果前套住宅競拍不成功，那么會拍后一套，雖然其起拍價7421.13元與周邊地區(qū)二手房房價持平，但是若算上水仙苑花園住宅較好的裝修，也算變相減低了房產(chǎn)起價。

　　另外，這些有經(jīng)驗的競拍人提醒，拍房子對資金要求較高，一般要求競拍后10天就要資金到位。如果資金有困難不妨先借個頭寸，再尋找銀行做按揭。

　　產(chǎn)權(quán)明晰可免糾紛

　　拍賣行內(nèi)部人士提醒，房產(chǎn)拍賣要對拍品詳細考察，其中最重要一點就是產(chǎn)權(quán)的問題。由于房產(chǎn)拍賣中絕大多數(shù)拍品是法院委托拍賣，其權(quán)屬可能存在一定糾紛。競拍人要摸清房產(chǎn)的三證、使用權(quán)、區(qū)域規(guī)劃、動拆遷情況等，以免房產(chǎn)情況與自己買房動機形成沖突，造成經(jīng)濟損失，且拍賣行作為中介是不負此類法律責(zé)任的。

　　在權(quán)屬問題中，尤其要注意拍品三證是否齊全。如果競拍人拍到一處沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，比如被法院強制執(zhí)行，房產(chǎn)使用權(quán)抵押給債權(quán)人以彌補單位欠款。若債權(quán)人將房屋的使用權(quán)拍賣，多個競買人共同取得了該使用權(quán)。在實際使用中，一旦遇到公共設(shè)施的使用矛盾，則沒有法律依據(jù)保護競拍人的利益。

　　競拍人首先查看產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他有關(guān)證件是否齊全。還要向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源，即查驗產(chǎn)權(quán)記錄。并查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)附有債務(wù)，則必須查驗有關(guān)的證明文件，詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額等。

　　另外，競拍人在看公告時，須查看有無租賃等情況發(fā)生。防止有產(chǎn)權(quán)卻沒有使用權(quán)的情況發(fā)生。比如拍得的房屋有租賃人。沒有使用權(quán)的標(biāo)的物有兩種情況：一種是標(biāo)的物帶租約，且正在被使用，租客與原房主有租賃協(xié)議在先，如果要拍到這套房子，買家可與租客繼續(xù)保持承租的關(guān)系，定期收租金。另一種是所拍房產(chǎn)不帶租約，原業(yè)主允許其親友使用。

　　其實，競買到帶租約的無使用權(quán)房未必是壞事，可直接獲得租金回報。不過若租金低于實際市場價格、租期過長，就會有所損失。

　　無租約的無使用權(quán)房風(fēng)險很大。即使告到法院，法院經(jīng)過調(diào)查，核實現(xiàn)住戶確實無其他住所，可能要買家為其安排其他住所。

　　拍賣也要靠技巧

　　現(xiàn)在，大多數(shù)參加房產(chǎn)拍賣的人確實做到拍前了解房屋行情，事先制訂“心理價格”。不過，拍賣除預(yù)習(xí)做得好之外，也是很講究臨場發(fā)揮的心理戰(zhàn)。

　　競拍時，要留意每次拍賣品展示前，拍賣師制定的加價方式和加價幅度，如以每平方米單價加價，一般每平方米加價20-50元不等，以總價加價則根據(jù)標(biāo)的物總價視情而由拍賣師現(xiàn)場決定。競價時，應(yīng)按照拍賣師宣布的競價方式出價，每次加價不得低于加價幅度，否則叫價無效。

　　拍賣場上，不少競買者表示，現(xiàn)場感受絕對與坐在電腦前看標(biāo)的不同，冷靜的頭腦是拍得好價的要素。需穩(wěn)定自己的競價心態(tài)，守住心理價格。

　　如果拍品很受歡迎，競價氣氛熱烈時，尤其要小心謹(jǐn)慎，爭強好勝是人的本性，這時常常會出現(xiàn)你爭我奪的局面。一般可按加價幅度輪番出價，但價格接近心理價位時應(yīng)謹(jǐn)慎，避免受場上氣氛影響，盲目超出心理價位的界限。

　　如果拍賣場上氣氛平淡，競買人可有兩種選擇，不急著出價，出其不意地跳過加價幅度，在別人還未回神時，現(xiàn)將價格報出，嚇退經(jīng)驗不足的競買人。還有一種競價方式較省力，在競價低潮且起拍價較高時，競買人一開場直接應(yīng)價，在他人猶豫不決時成交。

　　【房產(chǎn)拍賣程序】

　　拍賣行接受客戶委托

　　房產(chǎn)的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，拍賣行是委托人的代理人。

　　拍賣的鑒定與估價

　　對拍賣房產(chǎn)進行核定房產(chǎn)評估必須由房地產(chǎn)評估師進行，并對評估結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　確定拍賣房產(chǎn)底價

　　指拍賣成交應(yīng)達到的最低價格基數(shù)，底價過高會導(dǎo)致拍賣失敗，過低又會使委托人遭受經(jīng)濟損失。底價確定后，當(dāng)事各方應(yīng)保守秘密。

　　確定拍賣日期

　　從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。

　　發(fā)布拍賣公告

　　拍賣必然發(fā)拍賣公告，主要反映拍賣房產(chǎn)的內(nèi)容、拍賣時期、拍賣地點及其他必要事項。

　　審查競買人資格

　　參加房產(chǎn)拍賣的競買人應(yīng)是具有民事權(quán)利與相應(yīng)民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應(yīng)的證明文件。

　　競買人繳付保證金

　　在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉(zhuǎn)為競價金，競買未成功，保證金如數(shù)退還。

　　組織拍賣會實施

　　拍賣會由拍賣師、記錄員、監(jiān)拍員及協(xié)助實施拍賣的其他人員共同實施。

　　拍賣品的權(quán)屬移交

　　房產(chǎn)一旦成交，拍定人當(dāng)即付款，即完成了拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。買受人從拍賣行或執(zhí)行法院領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移證明后，就取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。

　　房地產(chǎn)競買人須知

　　1、起拍價：是拍賣師報出的第一口價，如有人應(yīng)價而無人加價，拍賣師不落槌，則代表該項拍品的價位未到委托書方確定的保留價，不能成交。

　　2、底價：是委托方確定的最低成交價。

　　3、加價幅度：如以每平方米單價加價，一般每平方米加價20-50元不等，以總價加價則根據(jù)標(biāo)的物總價視情而由拍賣師現(xiàn)場決定。

　　4、參加競買者辦理登記時，須提供的文件和證件為：個人提供身份證、企業(yè)和事業(yè)單位需提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證及委托書和被委托人身份證。

　　5、保證金交付：因拍賣的特殊性，保證金的交付必須在拍賣會開始前交付方能取得競買資格?，F(xiàn)金、支票、匯票、本票均可，但定期或活期存折均不行。