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澳洲住宅類房產(chǎn)市場“在過去的十年中究竟發(fā)生了什么？”，讓我們通過以下數(shù)據(jù)來進行分析： 1995年至2005年澳洲住宅類房產(chǎn)“平均每年投資回報率為12%到16.44%” 澳洲住宅類房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)優(yōu)于其它資產(chǎn)投資產(chǎn)品 最近由Atchison咨詢公司出版的Financial Review中對比分析了過去的15年中澳洲不同的投資產(chǎn)品的年投資回報： 資產(chǎn)投資產(chǎn)品 % 每年 住宅類房產(chǎn) 12.1 上市物業(yè)信托 9.9 基金 8.7 06年8月無風(fēng)險基金利率 (10年期美金債券) 5.0 [投資者回報率分界線] 通貨膨脹率約為 3.5 分析 – 我應(yīng)該投資澳洲的公寓還是別墅呢？ 據(jù)說： 投資別墅比投資公寓好，因為別墅沒有物業(yè)管理費，所以能獲得更高的租金回報凈值。 事實： 研究數(shù)據(jù)表明：兩者的投資回報率將近相同。 澳洲住宅類房產(chǎn)（別墅）漲幅表(1996年3月至2006年3月)（來源：澳洲最大的房產(chǎn)評論機構(gòu)Residex）
澳洲住宅類房產(chǎn)（公寓）漲幅表 (1996年3月至2006年3月)（來源：Residex）
投資回報分析 平均投資回報率(1996年5月至2006年5月) - 通過對悉尼、墨爾本、布里斯班和佩斯的住宅類別墅的投資回報分析，計算得到平均投資回報為14.76%/年； - 通過對悉尼、墨爾本、布里斯班和佩斯的住宅類公寓的投資回報分析，計算得到平均投資回報為13.73%/年。 分析 – 公寓和別墅哪個維護成本更高？ 公寓的物業(yè)管理費開支 - 一般來說，一個130平方米的兩房公寓，物業(yè)管理費約為每平方米每月人民幣 13-14元，或者說每月總計1700-1800元人民幣。 別墅的日常維護開支 - 一個小型的170平方米的新別墅每月的維護費用一般都在1800元人民幣以上?。ū热纾夯▓@草坪、鋪路和屋頂?shù)鹊娜粘＞S護） 悉尼 1. 盡管在2004年沒有增長，2005年還略有下跌， 悉尼的房地產(chǎn)市場在過去的10年中仍然使投資者獲得了年均13%的投資回報。 2. 在過去的10年中，悉尼房地產(chǎn)市場的年均地價增長達到了接近10%。 3. 從最新公布的數(shù)據(jù)中可見，悉尼的房地產(chǎn)市場經(jīng)過這一輪調(diào)整后，開始了新一輪的上揚，房地產(chǎn)價格在2006年4月增長了1.70%，2006年5月增長了2.63%。 4. 下面我們會通過對房價走勢圖的觀察，詳細分析從1972年至2005年（即過去的33年中）悉尼房產(chǎn)價格的增長走勢。 悉尼房價漲幅表 (1972年至2005年) 悉尼的房地產(chǎn)市場周期(從1972年到2005年住宅類房產(chǎn)市場) 分析 首輪房地產(chǎn)市場周期 – 70年代 除1975年和1977年兩年的增長勢頭不是十分明顯外，從1972年至1980年，悉尼的地價每年均有強勁增長，其中1978年和1979年的表現(xiàn)尤為突出，漲幅分別為16.3%和19.6%，這一輪的增長周期結(jié)束于70年代末。 第二輪房地產(chǎn)市場周期 – 80年代 僅1980年一年，悉尼的房價增長就達到了驚人的35%。 自從經(jīng)歷了1978年至1980年將近70%的增幅之后，不難預(yù)料這波增長勢頭將在1981年至1987年間減慢 。但即使如此，悉尼的住宅類房地產(chǎn)市場仍舊給買家和投資者提供了一個持續(xù)穩(wěn)定的投資回報。 由于在1981年至1987年間，市場積累了一股強勁的購買力量，使得房價再次在1988年和1989年分別推高了27.7%和55%。 在70年代增長高峰入市的買家不僅再次享受了整個80年代持續(xù)的地價增長，如果他們又成功地在80年代末將物業(yè)拋出，他們還從88年和89年的市場上獲得了及其可觀的增值。如我們所見，第二輪的市場周期終于80年代末。 第三輪房地產(chǎn)市場周期 – 90年代 在經(jīng)歷了1988年和1989年兩年82.7%的巨幅增長后，悉尼的住宅類房地產(chǎn)市場進入了從1972年開始（18年內(nèi)首次）的第一次下跌，但幅度并不大，1990年下調(diào)了0.7%，1991年則為5.1%。 這輪跌勢僅持續(xù)了2年，市場又快速回穩(wěn)，在1992年至1999年間重新獲得穩(wěn)定的增長。那些在90年或91年入市的買家或投資者雖然在這兩年間損失了5.8%，但93年的增長（4.8%）已足夠彌補其在前兩年的損失，緊接著的94年更是獲得了7.8%的增幅。 對買家和投資者來說，1994年至1999年也是不錯的年份，在這個期間內(nèi)，每年都有穩(wěn)定持續(xù)的增長。較前2個市場周期的大幅波動，這個增長周期更為房地產(chǎn)投資者所青睞。 第四輪房地產(chǎn)市場周期 – 2000年以后 盡管眾多評論機構(gòu)預(yù)言悉尼的住宅類房產(chǎn)市場會在2000年悉尼奧運會后開始下跌，但悉尼的房價在2000年一年內(nèi)卻仍然上漲了12.5%。 2001年間，市場的驅(qū)動受到互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的影響，房價只上浮了3.1%。 2002年至2003年，市場重拾優(yōu)秀表現(xiàn)，在2002年和2003年分別向投資者交出了17.1%和12.3%的漂亮答卷。 2004年，市場進入回調(diào)期，在這一整年中沒有增長。2005年，市場下跌了5.4%。 分析 在經(jīng)歷了2004年的零增長和2005年5.4%的負增長后，市場在2006年3月至5月開始出現(xiàn)回升跡象。這是自2004年初以來的第一次反彈。 2006年4月份和5月份的數(shù)據(jù)進一步肯定的市場的再度復(fù)蘇，4月份房價增長了1.70%，5月份房價增長了2.63%。 在過去的33年中，悉尼的房價只經(jīng)歷了三次的下跌，分別是1990年(-0.7%)，1992年(-5.1%)和2005年(-5.4%)；在其余的30年中，均保持了積極的增長。 如果我們重新回到前面的漲幅表，不難發(fā)現(xiàn)悉尼房產(chǎn)市場現(xiàn)在所處的位置。的確，我們現(xiàn)在恰巧處于新一輪增長的底部，也就是最開始的位置，分析告訴我們，沒有比現(xiàn)在更好的入市時機了！ 悉尼擁有較大的加薪幅度（平均每年4.2-4.5%），在未來的3-5年中也能保持每年至少4%的漲幅。薪酬的增長和房價的增長有著必然和直接的聯(lián)系。澳洲權(quán)威地產(chǎn)評論機構(gòu)Residex預(yù)測，在未來的5年中，悉尼的房產(chǎn)市場將獲得至少年均7%的增長。 墨爾本 1. 在過去的10年中，墨爾本房地產(chǎn)市場使投資 者獲得了年均14.53%的總回報； 2. 其中，地價的升值幅度比悉尼和布里斯班 兩地更高，達到10.87%一年；租金回報比 悉尼和佩斯兩地更高。 3. 房價總體表現(xiàn)良好，從2005年5月到2006年3月，地價增值幅度為9.32%，2006年3月至5月又繼續(xù)增長了4.03%。因為在墨爾本的首次置業(yè)者能夠獲得 高于其他各州的政府津貼（總共1萬澳幣），使得該市2006年度第一和第二季度的新房銷售量均高于其他各州。 1960至2005年墨爾本中價位房房價走勢圖 （來源：維多利亞州房地產(chǎn)局） 從圖表可見，墨爾本房地產(chǎn)市場在過去的45年中始終保持著一個穩(wěn)定的增長，未出現(xiàn)任何明顯的下跌。 該圖表的房價走勢僅顯示到2003年度。2004年，漲幅較為平緩；2005年，地價漲幅達到8.54%。 墨爾本房價是被高估了，還是低估了？ 根據(jù)澳洲地產(chǎn)局（API）的報告顯示：墨爾本住宅類房產(chǎn)價格在2001年被高估，而在2003年被低估。以現(xiàn)在約38萬澳幣的墨爾本中價位房為基礎(chǔ)，目前市場已經(jīng)回到一個正常的價值了。在維多利亞州政府的持續(xù)政策支持下，墨爾本的房價在未來的7-10內(nèi)仍會保持至少每年10%的增長。 澳大利亞各城市住宅類房投資回報（公寓） 分析 被分析城市：悉尼、墨爾本、布里斯班、佩斯 通過以下兩表對各城市的投資總回報率（地價升值+租金回報）的比較，你可以看到以下四個城市的總回報率十分接近。 投資總回報率（每年） 別墅 公寓 悉尼 12.96% 12.38% 墨爾本 14.53% 14.96% 布里斯班 15.09% 12.00% 佩斯 16.44% 15.57% 澳大利亞各城市住宅類房2006年空置率（來源：2006年5月Matusik機構(gòu)報告） 空置率 悉尼 2.0% （06年7月） 2.2% （06年6月） 2.5% （06年5月） (2006年第一季度租金上漲了3.4%) (至2010年，租金將上漲40% - 根據(jù)BIS Sharapnel的高級經(jīng)理Jason Anderson的預(yù)測分析) 墨爾本 1.8% （06年6月） 2.3% （06年3月） 2.5% （05年12月）4.1% （04年12月） 布里斯班 1.5% （06年6月） 1.9% （06年5月） (2005年，內(nèi)城區(qū)1至2房的公寓租金上漲超過10%) 佩斯 1.4% （06年6月） 2.0% （06年5月） 目前所有城市的空置率均是十年里最低的。 租賃市場 – 悉尼 l 悉尼的房產(chǎn)租賃市場現(xiàn)在非常地活躍； l 悉尼的房租在2006年第一季度已經(jīng)增長了3.4%，北岸的內(nèi)城區(qū)的房租更是在2005年上漲了7%，空置率低為1.7%。（數(shù)據(jù)來自新南威爾士州房地產(chǎn)局）； l 租賃需求最大的區(qū)域在悉尼的內(nèi)城區(qū)； l 在悉尼西部，七分之一的房東獲得了比掛牌價更高的租金； l 在悉尼北部，有些區(qū)的空置率低于1.7%，2005年里租金上漲了7%。 租賃市場 – 墨爾本 內(nèi)城區(qū)的空置率是近5年內(nèi)最低的。2002年澳洲整體內(nèi)城區(qū)的空置率為7.6%，墨爾本內(nèi)城區(qū)的空置率為4.9%。 目前，墨爾本內(nèi)城區(qū)的空置率已降至1.7%之低。 還有哪些經(jīng)濟指數(shù)可以幫助買家或投資者判斷澳洲房產(chǎn)市場現(xiàn)在正處在的位置呢？ 房貸承受能力指數(shù) 什么是房貸承受能力指數(shù)？ 它是一個顯示澳洲家庭的房屋按揭占其家庭可支配收入比例的指數(shù)。 房貸承受能力指數(shù) 香港 93.0% 1997 30% 2006 (2006年第二季度家庭平均月收入為22,450港幣，同期港幣貸款利率為5%) 澳大利亞 26.4% May 2006 (2006年第二季度家庭平均月收入為23,600港幣，同期澳幣貸款利率為7.25%) 55.0% 1989年第一季度 悉尼 36.7% 2006年第一季度 38.4% 2004年第四季度 48.0% 2003年第四季度 60%以上 1989年第四季度 墨爾本 29.0% 2006年第一季度 29.7% 2004年第四季度 布里斯班 29.0% 2006年第一季度 33.1% 2004年第四季度 佩斯 25.0% 2006年第一季度 25.3% 2004年第四季度 澳大利亞房產(chǎn)市場 - 2006年往后 主要經(jīng)濟信號 經(jīng)濟 1. 失業(yè)率 4.8% 2006年6月 (近30年最低!) 4.9% 2006年5月 5.0% 2006年3月 * 2006年7月，招聘職位數(shù)量創(chuàng)新高 (“Olivier雇傭市場指標(biāo)”顯示，雇傭市場需求較2005年6月增幅為38.55%)。 2. 國民生產(chǎn)總值 (GDP) 2006年第1季度較前一季度增長了1%。 2005年度的國民生產(chǎn)總值共增長了3.1%，是過去的兩年中增長速度最快的一年。 3. 主要經(jīng)濟活動指數(shù) 根據(jù)Westpac墨爾本研究院對主要經(jīng)濟活動指數(shù)（綜合9大類經(jīng)濟指標(biāo)的分析）一年一度的研究顯示,主要經(jīng)濟活動指數(shù)從2006年5月的4.5%上升至2006年6月的5.3%（遠遠超出3.9%的長期指數(shù)）。 這是自2004年3月以來最快速的一次年增長。2005年同期的指數(shù)僅有2.5%。 4. 加薪 (薪酬每年增幅約為4-4.5%，周薪達到了1,000澳幣，約合每月23,400港幣) 5. 移民 來自中國及印度的移民對澳洲的住宅類房地產(chǎn)市場有著極大的影響，他們中的絕大多數(shù)人是各行業(yè)的專業(yè)人士和企業(yè)家，他們大多傾向于將現(xiàn)金投向房產(chǎn)，然后通過出租獲得增值和回報。 澳大利亞外來移民數(shù)量 1984-85 2002-03 2003-04 2004-05 英國(第1位)11,606 英國(第1位) 12,508 英國(第1位)18,272 英國(第1位) 18,220 中國(第6位) 3,144 中國(第3位) 6,664 中國(第3位) 8,784 中國(第3位) 11,095 印度(第10位) 1,948 印度(第4位) 5,783 印度(第4位) 5,783 印度(第4位) 9,414 其他…………………………………………………………………. 總計 77,508 93,914 111,590 123,424 中國(占總數(shù)4%) 中國(7%) 中國(7.8%) 中國 (9%) 印度(占總數(shù)2.5%) 印度(6.16%) 印度(5.2%) 印度 (7.6%) 2005年度海外留學(xué)生數(shù)量 總計 345,000名 中國 86, 250名 (約占總數(shù)25%) 2005年世界主要城市國際留學(xué)生排名 第一名 倫敦 第二名 墨爾本 主要經(jīng)濟信號 房地產(chǎn)市場 1. 承受力指數(shù) 對普通的澳洲家庭來說，目前澳洲的房價完全可以承受（房貸月供僅占澳州家庭可支配收入的26.7%）。 2. 空置率 目前的房屋空置率是近年來最低的，市場指標(biāo)顯示，出租房供不應(yīng)求。 3. 租金回報率 2006年度，澳洲主要城市如悉尼、墨爾本和布里斯班的租金增長速度超過了房價的增長幅度，為投資者在新一輪地價增長到來前即入市找到了一個充分的理由。 4. 房屋信貸 2006年6月，澳大利亞房屋信貸總量增長了1.4%，05至06財年全年增長了 13.3% 。 5. 新房供應(yīng)量 BIS Shrapnel公司研究預(yù)測，在未來的3-5年里， 澳洲全國范圍內(nèi)將有一個巨大的租金增長；同時，06至07年度的新房供應(yīng)量將至少在144,500套，盡管如此，仍無法滿足整個市場的需求！按照目前的住宅用地批準(zhǔn)時間表，整個澳洲的房源總量要到2009至2010年方能完全滿足租賃市場的需求。 澳洲住宅類房地產(chǎn)市場“現(xiàn)在是最好的入市時機!” 結(jié)論 通過以上的圖片和分析數(shù)據(jù)，我們可以清晰地看到，現(xiàn)在的澳洲住宅類房地產(chǎn)市場，正處在本輪周期的最佳位置，是入市的最佳時機。 近年來最低的房屋空置率、租金的快速增長、即將到來的新房房源的供不應(yīng)求，再加上近年來澳洲強勁的各項經(jīng)濟指標(biāo)，如果想抓住新一輪周期中的最佳機遇，獲取最大的投資回報，那只有現(xiàn)在！ 最新訊息 (2006年8月24日) 澳大利亞統(tǒng)計局(ABS)公報顯示，由于新房供應(yīng)量不足以及租賃市場房源的供不應(yīng)求，全澳房價在06年第二季度里增長了3.1%，全年(2005年7月至2006年6月)增長幅度為6.4% 。 美亞置業(yè)，助你輕松擁有澳洲房產(chǎn) 創(chuàng)建于 1988 年的美亞置業(yè)集團是國內(nèi)知名的國際物業(yè)策劃顧問公司，提供買賣、貸款、出租、管理、轉(zhuǎn)售“一站式”服務(wù)。多年來，憑著專業(yè)完善服務(wù)，與海內(nèi)外上萬個客戶建立了忠誠合作關(guān)系，得到發(fā)展商贊賞和認(rèn)同?，F(xiàn)與澳大利亞知名開發(fā)商Australand合作，代理其在悉尼、墨爾本的別墅、公寓項目。其中墨爾本Piper Place別墅項目升值潛力巨大。自付兩成，貸款八成，僅需30多萬人民幣即可擁有。該項目位于墨爾本菲利普海灣旁，步行20分鐘即可到達海濱公園享受迷人海景。旁邊還有著名的圣天堂湖，湖光山色，風(fēng)景宜人。從Piper Place至墨爾本市中心僅需20分鐘車程，真正使您不必遠離市區(qū)也能享受優(yōu)美恬靜的自然環(huán)境。項目周邊配套設(shè)施齊全，臨近維多利亞大學(xué)分校，Mercy Werribee醫(yī)院，圣天堂購物中心及高爾夫球場，還有多所公、私立中小學(xué)和運動場。該小區(qū)均為雙層別墅，有獨立和聯(lián)排以供選擇。每棟別墅均為精裝修，配備歐洲進口SMEG不銹鋼廚房全套（洗碗機、爐具、抽油煙機、櫥柜），提供熱水暖氣及太陽能熱水裝置，配置主要的聚光燈，地毯和瓷磚，帶雙車庫，草坪帶有自動灑水裝置。 近日， 美亞置業(yè)集團上海分公司將攜手澳洲著名上市開發(fā)商Australand及移民專家于 10月14-15日（周六、日）在威海路128號長發(fā)大廈309室召開“悉尼、墨爾本精品別墅投資說明會”，為客戶提供一對一的專業(yè)房產(chǎn)及移民咨詢服務(wù)。 報名電話：13817681865 |
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