家庭生命周期是鄉(xiāng)村社會(huì)學(xué)者在20世紀(jì)三十年代初期發(fā)展出來(lái)的概念，用來(lái)描述家庭的結(jié)構(gòu)、組成以及行為的改變。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，中國(guó)家庭在10年前，由于受到傳統(tǒng)觀念、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的住房政策以及限制人員流動(dòng)的戶口控制等原因，家庭的組合一般都以一 個(gè)大家庭為主，三世同堂、四世同堂、甚至五世同堂的現(xiàn)象非常普遍。所以在當(dāng)時(shí)，家庭生命周期的理論對(duì)于中國(guó)式家庭并沒(méi)有具體的指導(dǎo)意義。

然而隨著九十年代末，國(guó)家逐步取消住房分配政策，以及放松對(duì)人員流動(dòng)的控制管理，并隨著家庭成員的增多，越來(lái)越多的大家庭通過(guò)解體和分解，來(lái)緩解由 于家庭人口增加而帶來(lái)的居住壓力，并通過(guò)采取購(gòu)房或者租房等形式來(lái)改變之前緊張的居住環(huán)境。至此，中國(guó)傳統(tǒng)的大家庭形式逐步分解為由多個(gè)小家庭組成的格 局。本文即是探討和分析家庭生命周期理論對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)形態(tài)的影響及意義。

一、       中國(guó)未來(lái)的家庭生命周期：

我國(guó)家庭生命周期的劃分因國(guó)情的不同，及家庭生活模式的特殊性而具有它自己的特點(diǎn)。中國(guó)的母家庭與子家庭往往界限不清，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、住房等原因，子家 庭建立后依然不得不寄居在母家庭之中。而在生育子女或父母年老體衰之時(shí)，子家庭又要遷回母家庭以求得相互間的支持與幫助，兩者很難截然分開(kāi)。有的子女結(jié)婚 后依然與父母同住，這只是意味著原本的母家庭從核心家庭結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鞲苫蚵?lián)合型家庭結(jié)構(gòu)，子家庭的生命周期寓于母家庭之中，呈現(xiàn)出子家庭和母家庭交互發(fā)展 的過(guò)程。
　　我國(guó)的家庭生命周期大致劃分為五個(gè)階段：新婚期（2年左右），從結(jié)婚到生育第一個(gè)孩子；育兒期（5到6年），從生第一個(gè)孩子到最后一 個(gè)孩子上小學(xué)；教育期（15年左右），從孩子上小學(xué)到孩子獨(dú)立；向老期（20年左右），子女相繼離家；孤老期（10到15年），夫妻中只剩一人直至該家庭 生命終結(jié)。因此，我國(guó)的家庭生命一個(gè)周期大概有50年的時(shí)間。
   我愛(ài)我家研究中心認(rèn)為，家庭生命周期的概念提供了一個(gè)了解家庭發(fā)展脈絡(luò)的線索，對(duì)房地產(chǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在生命周期的階段之間的轉(zhuǎn)折與過(guò)渡，是最容易 產(chǎn)生家庭關(guān)系變化、緊張和家庭成員焦慮的主要時(shí)期，它也是決定家庭成員成長(zhǎng)與發(fā)展的主要因素。由一個(gè)家庭發(fā)展階段的脈絡(luò)，可以使房地產(chǎn)工作者更加了解一個(gè) 家庭一般的行為形態(tài)，以及這個(gè)家庭面對(duì)危機(jī)時(shí)可能出現(xiàn)的反映，這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)正為家庭社會(huì)工作者提供了關(guān)注和介入家庭的時(shí)機(jī)。

隨著社會(huì)的發(fā)展，婚姻家庭形態(tài)越來(lái)越呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)，可能會(huì)有某些家庭并不具備上述的周期模式，比如丁克家庭、單親家庭、獨(dú)身家庭等。不過(guò)，相信這些家庭也有它們的發(fā)展周期和每個(gè)周期要面對(duì)的問(wèn)題。

二、       房地產(chǎn)梯形級(jí)消費(fèi)的形成：

按家庭生命周期的理論，一個(gè)家庭從單身階段開(kāi)始，到退休養(yǎng)老階段，每個(gè)階段都有其特定的購(gòu)房需求。而不同階段的不同購(gòu)房需求催生了房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)的形成，現(xiàn)根據(jù)家庭生命周期的理論把家庭分為以下幾個(gè)階段來(lái)探討房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)的形成：

2.1：年輕單身期

按目前的社會(huì)狀況，年輕人的婚姻年齡一般在24-25歲左右，而此類人群由于剛剛進(jìn)入社會(huì)不久，收入水平較低，在住房需求上一般是選擇和父母一起住或者自己租房居住。

    2.2：新婚期

    新婚期指的是新婚但尚無(wú)子女的階段，本階段由于經(jīng)濟(jì)能力尚不穩(wěn)定，因此，在

購(gòu)房需求上，主要受房?jī)r(jià)、交通、生活便利的影響。而在房屋的選擇上，受經(jīng)濟(jì)條件

的制約，一般選擇小戶型居多。在此階段，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差，也會(huì)選擇租房來(lái)滿足

居住需求。

    2.3：滿巢一期：

    滿巢一期是指夫妻開(kāi)始養(yǎng)育小孩，而且大都由于工作的因素,一般會(huì)選擇讓父母

照看孩子．因此,在此階段,三代同堂的現(xiàn)象很多,而且許多家庭開(kāi)始覺(jué)得在經(jīng)濟(jì)上有

壓力，其資金與財(cái)富還是有限。此時(shí)對(duì)居住條件的改善需求較高,如果在此時(shí)還沒(méi)有

固定的居住地，大都會(huì)考慮購(gòu)房，以滿足居住需要。

2.4:滿巢二期：

本階段由于小孩漸漸長(zhǎng)大，或由于三代同堂的原因,家庭出現(xiàn)了緊張的居住環(huán)境壓力,從而迫使夫妻考慮購(gòu)買較大的房子來(lái)加以改善,如大三居、四居等；或 者為了子女的上學(xué)考慮，而發(fā)生房屋置換需求。此外，工作地點(diǎn)的變換也是房屋置換的原因。本階段購(gòu)屋的重視因素包括學(xué)區(qū)、交通便利、購(gòu)物方便。本階段夫妻的 資金積累開(kāi)始逐步攀高。

一個(gè)家庭有它的發(fā)展季節(jié)，就像一個(gè)人從小到大會(huì)經(jīng)過(guò)一些發(fā)展的階段一樣，一個(gè)家是以兩個(gè)人結(jié)婚作為起點(diǎn)，子女慢慢的成長(zhǎng)，又離開(kāi)了家，終于又變成只有兩個(gè)人的世界，所謂空巢期就是子女離家只剩下父母兩人單獨(dú)居住的階段，可分成:

2.5:空巢一期：

此階段小孩開(kāi)始不住在家里，可能開(kāi)始上大學(xué)或外出工作，經(jīng)濟(jì)上也不需要父母的支持?；蛘叽藭r(shí)夫妻二人的父母出現(xiàn)病故，家庭成員的減少促使家庭出現(xiàn)空巢。本階段經(jīng)濟(jì)能力較成熟，但沒(méi)有購(gòu)房的需求，相反較大的居住空間給夫妻二人帶來(lái)孤單寂寞的心理影響。

2.6:空巢二期：

本階段有些人開(kāi)始退休，收入也逐漸減少，可能會(huì)選擇賣掉大房子而去換小的房子或到養(yǎng)老院。

2.7：寡居期：

本階段子女已另組小家庭，原來(lái)的房子可能太過(guò)于空蕩，為了能和熟識(shí)的老朋友或親人住的較近，從而產(chǎn)生購(gòu)房需求或房屋置換需求。此外，也會(huì)為兒女成婚而產(chǎn)生購(gòu)房需求，此時(shí)期購(gòu)房的因素包括居住環(huán)境佳、醫(yī)院近及離親友近。
    我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，通過(guò)以上對(duì)家庭7個(gè)階段的分析，可以看出，家庭處在不同的階段，會(huì)產(chǎn)生不同的購(gòu)房需求，從小戶型――大戶型――小戶型――大戶型……，形成了一個(gè)循環(huán)的的居住需求，而對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，則形成了一個(gè)梯級(jí)消費(fèi)行為。

三、       住宅一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)多元化與二、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，按照住房的家庭生命周期說(shuō)，不同類型的家庭對(duì)住宅有著不同的需求，即使是同一個(gè)家庭，處于不同的發(fā)展階段對(duì)住宅也有不同的要求。

根據(jù)國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在升學(xué)或者就業(yè)、甚至結(jié)婚后的一段時(shí)間內(nèi)人們都會(huì)選擇在城市中心的公寓居住，或者由于受經(jīng)濟(jì)的壓力先買一間小戶型的房子居住； 當(dāng)孩子出生以后，才會(huì)考慮住宅的調(diào)整，從而產(chǎn)生更大面積住宅的需求，如三居、四居或更大面積的房子，或者由于家庭收入的限制，部分人們會(huì)選擇市區(qū)的二手房 以解燃眉之急；當(dāng)孩子上中學(xué)以后，對(duì)于各種社會(huì)設(shè)施尤其是學(xué)校的可達(dá)性成為人們考慮住宅需求的首要因素，同時(shí)隨著家庭收入的增多，人們會(huì)對(duì)郊區(qū)的高級(jí)住宅 產(chǎn)生需求；進(jìn)入晚年后，老人會(huì)選擇與子女同住，或者進(jìn)入老年人專用設(shè)施。

隨著我國(guó)住房二、三級(jí)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，由家庭生命周期引起的住房梯級(jí)消費(fèi)觀念也將深入人心，因此可以得出第二個(gè)判斷，有不少家庭將會(huì)通過(guò)住房二、三級(jí)市場(chǎng)來(lái)滿足新增住房空間的需求。

由此也說(shuō)明，處于家庭生命周期不同階段的家庭，在對(duì)住宅的選擇上有不同的居住要求，這也就要求住宅一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)多元化，以及二、三級(jí)市場(chǎng)健康發(fā)展，從而推出不同面積和品質(zhì)的房屋以滿足家庭的購(gòu)房需求。

四、       不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)成為未來(lái)中國(guó)家庭理財(cái)?shù)闹匾獌?nèi)容

“住”作為人生存于世的四大基本元素之一，也是中國(guó)人歷來(lái)最為關(guān)心的，因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的理財(cái)也會(huì)成為未來(lái)中國(guó)家庭理財(cái)?shù)闹匾獌?nèi)容。

而通過(guò)對(duì)家庭生命周期的劃分，我們知道家庭可以劃分為七個(gè)階段，而不同階段的家庭會(huì)有不同的購(gòu)房需求，因此，不同階段的家庭會(huì)有不同的不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)方式。

由上表可以看出：

*處于年輕單身期的年輕人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資比較保守，因?yàn)闆](méi)有住房和家庭負(fù)擔(dān)的壓力，所以在不動(dòng)產(chǎn)的理財(cái)上關(guān)注不是太多。

*對(duì)于處于新婚期的家庭來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐呀?jīng)有了一次購(gòu)房經(jīng)歷，無(wú)論是購(gòu)買的新房，還是二手房，前期的預(yù)算投資已經(jīng)付出，所以在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)算上關(guān)注不是太多，重點(diǎn)關(guān)注的則是不動(dòng)產(chǎn)債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)。

*對(duì)于滿巢一期來(lái)說(shuō)，因?yàn)楹⒆拥慕瞪?，?dǎo)致家庭成員的增加，為未來(lái)的居住空間考慮，

往往有打算購(gòu)買較大房間來(lái)滿足居住的要求，因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)前期預(yù)算的關(guān)注加大，對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注也在逐步加大。

*對(duì)于滿巢二期而言，孩子的逐漸長(zhǎng)大，家庭業(yè)已形成三世同堂的格局，從而導(dǎo)致居住環(huán)境的惡化，進(jìn)而促使此時(shí)的家庭選擇大面積的房屋以滿足居住需要， 因此，此時(shí)的家庭關(guān)注的焦點(diǎn)是投資新的不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的債務(wù)，并不是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的預(yù)算，而此時(shí)的家庭由于正處于資金積累的上升階段，所以對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)所帶 來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注力度也在下降。

*對(duì)于空巢一期而言，由于孩子已經(jīng)長(zhǎng)大，無(wú)論是上大學(xué)還是工作，居住在家庭的時(shí)間已經(jīng)很少，所以對(duì)于此階段的家庭而言，沒(méi)有居住環(huán)境緊張的壓力，也 沒(méi)有新的不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃，因此，處于空巢一期階段的家庭對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)算、債務(wù)、奉獻(xiàn)的關(guān)注程度降到最低點(diǎn)，而且此時(shí)家庭的資金積累也達(dá)到最高。

*對(duì)處于空巢二期的家庭來(lái)說(shuō)，有些人開(kāi)始退休，收入也逐漸減少，孩子也開(kāi)始成家，夫妻二人有可能會(huì)選擇賣掉大房子而去換小的房子或到養(yǎng)老院去。

*處于寡居期的家庭即將完結(jié)，家庭對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)算主要是考慮子女已另組小家庭，原來(lái)的房子可能太過(guò)于空蕩，為了能和熟識(shí)的老朋友或親人住的較近，從而產(chǎn)生購(gòu)房需求或房屋置換需求，此外，也會(huì)為兒女成婚而產(chǎn)生購(gòu)房需求，此時(shí)期購(gòu)房的因素包括居住環(huán)境佳、醫(yī)院近及離親友近。